以台湾六都整体现在来看
租金3% 要加成 2.5%年增
然后房价也是2.5%年增
然后免税额 也计算下去
第1年租金36万
第15年50.8万
15年租金约651万
简单算免税额差不多抵销持有税
15年来均化20万收入的税金
算20%的税就是4万
自住实质持有税率 大约千分之2
刚好差不多
15年均杠杆是 3.75倍
※ 引述《snaken (snaken)》之铭言：
: 虽然看起来像是废文，但还是忍不住想要回一下
: 先做一下几个基本的假设
: 你现在手头上有400万，
: 且每个月有 6万 可动用现金，以面临着两个抉择
: a. 买个2000万的房子，然后6万都拿去缴房贷
: b. 花个3万租房子，剩下3万定期定额丢入0050
: 你会上来问这个问题，
: 我相信要叫你把400万拿去买任何债卷或是股票应该都不可能
: 所以当作你跟我老目一样都摆定存
: 那我们开着后照镜来看看，如果你的两个策略执行15年会长怎样。
: 先看b.
: 0050我们抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手续费为0
: （绿角流的标准做法）
: https://i.imgur.com/eWtYCFz.png
: 到期之后，你的资产总值约为1193万，IRR是5.39%
: 有投入房子的假设就复杂一点了，我们假设房价2000万，30年8成2%
: 这应该是标准的做法。
: 由于我们要计算IRR，所以先给你一个观念：
: 买房自住视同租给自己
: 你的每个月租金要设定多少不影响期末现金，只影响IRR的计算
: 因此，这边我们设定3万作为你的每月租金，年税金我抓1万
: 卖出时的房价大家一定各说各话，所以我会列几个版本，分别是
: 1. 2000卖出 (0%)
: 2. 2500卖出 (1.5%)
: 3. 3000卖出 (2.7%)
: 括号后为15年的平均年增率，当然如果你相信这个数字是负的，
: 那你一定是对的
: 期末现金扣掉一开始400万的头款以及 IRR 计算后结果如下
: 1. 2000w: 682w / 1.17%
: 2. 2500w: 1182w / 4.40%
: 3. 3000w: 1682w / 6.69%
: https://i.imgur.com/9hI64DX.png
: https://i.imgur.com/ThmS54M.png
: https://i.imgur.com/1kE1To8.png
: 都可以年收300了，自己判断哪个策略适合自己。
: 投资策略都不难，难的都是跟自己的情绪对抗而已。
: 顺便附上计算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下载来用。
: 这都最基本的excel 公式而已。
: https://reurl.cc/a1G5e4
: ※ 引述《hesitates (....)》之铭言：
: : 从小努力读书
: : 好不容易30多岁也终于拼到年薪300了
: : 存了头期款买房
: : 每月房贷5、6万
: : 听起来还有钱过其他生活
: : 但想起来其实不然.........
: : 等我退休时
: : 这间房也40年屋龄了
: : 到时还敢住吗？？
: : 到死之前势必至少再换一次房......
: : 而且退休后也没收入了
: : 所以在我买第一间房之后
: : 除了继续付第一间的房贷
: : 也要开始存第二间房的钱了 （第二间头期款+贷款，或第二间退休房一次付清）
: : 等于要有付2间房贷的能力
: : 一个月10几万就去了
: : 觉得就算年薪300
: : 日子其实还是过得很吃紧
: : 一辈子就是存钱养房当房奴
: : 有人有这样的感叹吗 ！？