这是玩到中期的烦恼.
你手上的房子不够多.
然后杠杆还是可以开很大.
所以你就会产生你要一直贴钱进不动产的局面.
这个局面有人一辈子都在这边没突破.所以应该也是很多人的烦恼.
以目前市场行情来看.中南部大概在总资产1000~3xxx,杠杆大概在3倍.
(这边是指有概念的状况...
有些人资产6000万也搞得没有正现金流产出,因为他的操作方式的问题..XD)
这边你能做的只有"赚更多钱去把资产滚更大"
当你总资产滚破4000,你就会开始有手段.
手段就是.
你4000资产应该不会去做长期,做长期的效益对你来讲很低.
你一般是中期和短期.
而4000资产,你手上会有五间房子以上.
那你这些房子在买卖换物件之间.
就会产出一些余额.
例如你蛋黄区下1000,涨起来卖掉拿回1400.
然后去买两间6xx的中古屋.
这样你可能就会有个50万的余额.
这50万就开始是你的"正产出"现金.
而你两间6xx涨到卖掉拿回两个900.
你这时候又回头买蛋黄区1600.(假设他又涨了一点)
你就又有一百多万余额产出.
而你50万去支付6xx涨到900的利息是还会有找的.
至于付的本金,会在你卖掉的时候又拿回来.
所以你第二次卖房子,除了正产出的1xx于额外,你还可以拿回这段时间支付的本金.
而因为你手上物件超过五间.
所以你等同一年会交易1~2次...
在扣除有时候凉菜不好操作之类的你要贴钱进本利和.
5间以上应该还是可以开始让你贴完钱还是有找...
so..通常在中南部,你资产4000万(含负债,所以你本金大概在1800~2500万左右).
你只要"懂怎样操作"
你就可以摆脱你还要贴钱进不动产的状况.
喔我是指普通人的操作.
你如果是老鸟,中短期又很熟练.
那2000万资产你可能就可以变出正现金流.
但我们先排除太专业的能力背景.
记得
长期持有是你资产破5000在做的.
没事不要那么早在那边等等等等等.投报率很烂的.
你资产破4000之后就会发现你的杠杆大概剩下50%...XD
之后在扩大资产,大概杠杆都会维持在40~50%...当然在上去还会更少.
(这边排除用人头的选项,不讨论这种灰色地带操作)
你杠杆缩减的时候.
你就会思考囤置的选项.
要嘛就是长期屯在未来发展区.
要嘛就是屯高收益物件来撑高现金流(为了借更多钱)
长期两条路看你的需求而选择..
当然另一方面.
你本来规画的中期和短期操作也不会减少.
单纯就是当你正产出资金越来越多,然后杠杆开到紧绷银行不愿意借你更多钱.
这些多的钱,就可以拿去屯长期持有物件.
喔你说你要屯台指数正二....也可以拉....XD...但这边只讲不动产.
so....
没钱的时候.
现金流基本上都是"靠买卖价差"取得.
你靠租金,现在很难补得起来.(是指高杠杆的时期)
除非你就养到你贷款都还清...XD
一般人做投资都很爱"稳定收益"(包含长期稳定增值)
喜欢稳定收益不是问题,这样你比较没压力,你的精神和体力可以拿去做更多快乐的事情.
但是稳定收益基本上就不用太期望可以发财.
在投资市场,买卖永远是最强势的赚钱方式.
但当然同时也是压力最大,刺激度最高,最直接表现实力,也是最有趣的操作.
搞买卖的人,通常都有杀气....因为买卖市场本来就是战场.
不会在那边跟你幽幽雅雅客客气气...
外表再斯文,他骨子里也是一个战士.
而喜欢买卖的人,就是在享受买和卖的成就感.
抓住机会,猎捕物件,顺势出脱,改变策略...
市场又是一个会变化的环境....所以在这个环境当中,想尽办法获取最佳收益.
这就会成为你对你自己价值的肯定.
而不需要别人肯定你.
那你不需要别人肯定你的时候.
你对他人会客气吗??....
不会!!! 别人的眼光是屁...XD
尤其你玩的东西是世界上最现实最六亲不认的"钞票"!!!