只是一些读书心得
写这个不知道会不会太无聊没人要看
如果写太浅 请大家多包涵
"土建融VS建商VS银行"
1。什么是土建融?
当一个建商想盖一个新建案，第一步要先买土地，然后设计建物。
土地的贷款就是土融。建物的贷款就是建融。
2。银行如何评估土建融?
土地比较单纯，买价X成数=可贷款
建物因为还没盖起来，根本没有担保品。所以可贷成数通常会低于土地。
建商会先提出兴建计画书:
根据建蔽率+容积率，设计出房子样貌，总楼板面积大约=楼层数X单层坪数
然后总工程款=每坪造价X总楼板面积
造价由建商评估，看建材的高级程度决定。
银行根据兴建计画，评估总工程款是否合理。
如果合理就会核贷一定成数。可能是五成到七成，要看建商过往的条件
例如建商过去建案销售状况，附近其他建案的单价，建商老板个人财力等等。
总工程款=建筑融资+自筹款
因为怕建商倒帐，所以自筹款不能太低，有些还会要求建商先存入特定户头。
3。土建融如何拨款?
土融比较简单，地买了就可以拿去贷款。
但建融比较复杂。如同前述，银行也很害怕建商拿了钱就跑
所以建融不能一次全拨，而是分次拨。
但要怎么分次拨，也是有学问的。
所以就要谈到另一个角色: 建经公司。
建经公司全名” 建筑经理公司”，在建融过程，担任信托的功能。
建经公司通常是某银行的子公司，因为我国规定只有银行能成立建经公司。
所以大多数银行都会成立自己的建经公司去承做银行接回来的房贷案。
你会看到很多跟银行同名的，例如橘子银行VS橘子建经，老虎银行VS小虎建经
当然建经也不只能承接母行，当然也可承作他行的建经业务，
因为不是每家银行都有成立建经公司。
那建经公司又扮演什么功能呢?
一个建案在建商买到土地，提出兴建计画，也找到银行愿意核贷之后，
接着就是申请建照+排时间开工。
银行核贷的同时，通常也会要求建商要加入信托。这样对银行的债权才有保障
信托分为两种，一种是不动产开发信托(以下简称全案信托)，一种是价金信托(以下简称
简易信托)。
“不动产开发信托”：建商或起造人将信托财产(包括建案土地及兴建资金)信托予某金融
机构或经政府许可之信托业者执行履约管理。又兴建资金包括银行融资、建商自有资金、
买方所缴自备款，并应依工程进度‘专款专用’。。
“价金信托”：信托财产只有购屋者支付的价金。(撷取网络介绍)
后者只保管买方缴款，前者还保管了建融+自筹款。
所以下列只讨论不动产开发信托(全案信托)
银行有放款部+信托部:前者负责核贷，后者则处理信托事项
当建商与信托部签约完成信托，就会有两个变化
1. 土地会信托到橘子银行名下，土地誊本显示:橘子银行
2. 建物:变更起造人，由老虎建设