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开工就亏！小建商哭喊“明年倒闭更严重” 专家揭罪魁祸首
2022/09/26 08:37 CTWANT
近来地震频频，摇出老屋改建商机，不过，记者调查，原物料飙涨，开工即亏本，不少都
更案的营建业者“以拖待变”，拖不过的就全案转手，“以往一年顶多1至2件同业盘案，
今年大概有10来件，甚至20件”，“小建商在这波成本飙涨中被逼得快‘绝迹’，明年倒
闭潮恐怕更严重！”
18个月开工成祸首 危老都更成重灾户
每年经手总销超过1500亿元、40多个建案销售的国内代销龙头海悦国际总经理王俊杰指出
房价高涨的罪魁祸首，“政府限制所有建案在购地后18个月内动工，造成大家抢工抢料，
才让营建成本居高不下。”
王俊杰直指，这波原物料涨价，影响最大的是都更危老合建案。尤其小面积危老案成本掌
控能力差，受害最深。据内政部统计显示，台北市是危老重建申请最热络的区域，历来申
请件数906件、核准件数683件皆为全台第一，就连失效件数35件也为全国之首。
成本涨2倍无利可图 老屋改建碰2难题
信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德分析，近年造价飙高，整合者一方面有造价增加的
压力，一方面又要担心未来连发包都成问题，参与改建的地主也不愿降低分回比例，建商
面对无利可图的状况，可能是导致危老案已申请核准，却未在时效内开工，让重建计画逾
期失效的主因。
“2、3年前，双北很多开发公司看准基地45坪以上就能申请危老重建，纷纷转型建设公司
，当时百坪以下营建成本每坪仅17、18万元。”鑫建筑执行长许峻豪话锋一转，“这两年
已涨到35万元，尤其双北市人口密集，施工时间跟动线等限制较多，无形增加不少成本。
”
双北都更危老建商鑫建筑执行长许峻豪认为，现在案源越来越少下，即便明年盘售“爆”
，大部分都会有大型或在地建商愿意接手，应还不至于沦落到出现烂尾楼。
老屋改建协会理事长、品嘉建设创办人胡伟良点出业界2个困难，“整合中的可能因为营
造成本大幅变动，地主不愿分回坪数减少、业者也不愿赔钱兴建，造成合作破局；销售中
的案子，若将成本完全反映在房价就会卖不动，不涨价又可能亏本，很难拿捏。”胡伟良
接受记者采访当天早上，正开会讨论手上改建案房价该如何调整。
据主计总处统计营造工程物价指数（CCI），2019年6月到今年6月，短短3年CCI从108.41
飙涨到132.7，涨幅高达22.4%。
房市走下坡卖不动 以拖待变整栋卖出
胡伟良以2021年为分水岭，之前开工多出的成本，多由营造厂和建商一起承担；但2021年
后的案子，若建商不全权承担上涨成本，营造厂就不会承揽，小建商甚至根本找不到营造
厂。
尤其今年市况走下坡，开始出现卖不动，经营更是雪上加霜，为解决一拖拉库难题，最好
的方式就是“以拖待变”，拖不过的就只好选择“全盘托出”。业者透露，今年盘售案数
量是往年的十倍多，约10来件到20件。
整栋盘售模没人接 小建商倒闭潮明年更甚
“现在很多案子在盘售，找我们接开发或营造，我们也不敢。”小规模开发公司泰昱资产
董事长周泰维就说，都更越来越困难，营造成本提高太多，台北市房价增幅却没那么大。
他同时也有营造事业，不过已停3年，“原物料上涨、工人不好找，很多营造水电朋友接
案反而赔钱。”目前在苦撑中的他思量许久后说，“(都更案)应该还不会盘出去，可能会
找同行合作。”
近年最严重的莫过于2019年中和预售案“青慕淳”，建商因周转不灵倒闭，至今土地遭银
行拍卖，消费者及地主共30人全数血本无归。
欣瑞空间美学设计总监林巧培也分享，他的客户不幸碰到建商盘售，原本客变的内容没有
依约完成，第二手的建商虽对于接手后的施工品质愿意全权负责与保固，但是客变的部分
还是要求客户需另外支付款项，等于消费者当了冤大头花了两次客变的费用，所幸金额在
2万以内，算是不幸中的大幸。
不过胡伟良也示警，小建商在和地主谈改建时，为了争取出线，谈的条件通常不好，盘售
时又想赚一手，结果根本没人想接，“明年应该会有更多小建商爆雷倒闭！”地震摇出民
众对老屋的危机意识，但想顺利改建，在原物料涨价未平缓前，恐怕是现实状况不允许！
●以上言论不代表东森新闻立场
心得：
看起来小型建商真的是被这波给打到哇哇叫
最辛苦的还是参加都更的原住户以及购买的人