这题不错
不过投资房地产铁律里面 有一条 不要投资自己不熟悉的区域
除非你法人级资产 或者你刚好有两三个城市都算熟 那就OK
但是如果是要短线微操 细腻到该区 某点 某建案 栋别楼层再下去
你就很难一次投资很多区域
所以这题我们就以中长线置产命题去讨论
首先 不要去奢求新竹二次复制 那是天时地利人和 可遇不可求
很多观念已经讲过
这次提出一个看法
因为升息关系 不动产价值是一定有差 同一个物件
今天利率2% 明天假设忽然变3% 那就是有差
只是低流动性所以无感
但是房租通常有基本投资能力的 都能选到 只涨不跌的标的
而台湾不动产的获利主要来自于资本利得而非房租
所以在此时此刻 提升房租 扩大自有资产的金流以及房价地板 至关重要
先不管这次盘整会不会导致修正
房地产IMBA就在这一点 只要是不非常严重的景气不好 失业率飙高 各种租不出去
所有资产的状况处于盘整甚至下行 你的金流还是可能持续提升
逮到相对低点时候 大胆进场 下次降息 就会有非常优渥的投资报酬率
当你利率从3%变成2% 甚至1.5% 那个当下就是井喷
至于如何敢低点进场 无非就是经验&银弹 缺一不可
所以我说 房地产是开始盘整才有趣
举个简单范例 操作方式如下
一个月房租现金流假设80万 时间理论上3年一调 陆陆续续调涨
通常啦 我是习惯涨一成 30000的变33000
如果房价有明显涨幅的 甚至一成五 两成 不过很难啦 通常一成最不会起争议
不管那个行业是干嘛的
如果说 你涨太多 你就算给他看 铁定闭嘴
你那一成涨幅 算到你营业算22天 才多少 你这3年贩售东西都没调涨?
那你现在都涨5% 绝对够付房租
扩充的银弹 可以还贷款 因为利率比较高
最后 等到降息 转增贷 再去市场疯狂扫货
为何不怕大家抢? 通常大幅降息 都是景气不好
但是我们 房租跟鉴价都已经在那边等著了
当下如果害怕 就再CHECK一次金流 打电话问房客是否有受到影响 一通一通打 别懒
店面的 亲自去那边 看看营业状况
住宅的 就去关心一下 问问有没有受到影响啊 要不要这个月免房租
在大升息时代大概是这样啦
最后提几个区域
还是老话 台一线 国道 铁路 高铁 工业区 科学园区
东西向的快速道路 要注意一下距离
祝各位投资顺利