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依循全国国土计画、沙仑智慧绿能科学城等重大发展计画，台南市府19日公告实施变更高
铁台南车站特定区第一次通盘检讨主要计划案，该特区将蜕变成为集结绿能科技及智慧友
善的新城区。转型以优化人力培育，开发更多元的服务面向，组成智慧生活城市，本次检
讨变更1.61公顷(约4870坪)住商用地为道路用地，与变更增加0.15公顷产业用地，维持
3.2万计划人口。
台南市府指出，本计画以高速铁路台南车站为中心，其位于南市归仁区南侧，计画范围北
以归仁一路为界，东至高发三路，南至大武路二段及大武路一段南侧约400公尺处，西至
中正南路二段，计画面积 298.93公顷。
高速铁路台南车站特定区拥有优异的交通条件，在高铁的串联下与国内西部其他城市形成
一日生活圈，高铁的通车有效缩短台南市与其他城市之旅行时间，让本特定区俨然成为台
南门户；此外，本特定区拥有沙仑智慧绿能科学与周边学研资源，如成功大学能源科技与
策略研究中心、阳明交通大学光电学院，以及工研院南部院区，形成知识、人才、资讯交
流的重要枢纽，适宜发展绿能科技产业、发挥产学合作效益。
在产业发展方面，沙仑智慧绿能科学城串联起大台南其他重要生产基地，如南部科学园区
、台南科技工业区、树谷科技工业园区等，综合了产业链上、中、下游的重要条件，形成
研发、后勤支援产业园区，拥有知识经济创新经济时代的重要产业区位要件。
自88年高铁都市计画发布以来，区内土地使用率偏低。为加速土地开发，发展定位为智慧
生活城市，本次检讨新增住宅区及商业区内道路用地1.61公顷，检讨后道路用地面积
65.29公顷，占总计画面积比例21.84%。配合相关服务业及产业之引进，以增加其开发诱
因，划设产业专用区。
本次通检则清查无使用需求之公设并评估解编可行性，配合检讨紧邻产业专用区B区(武东
段 279 地号)之变电所用地变更为产业专用区，俾使招商基地更为方整好利用。本次通盘
检讨增加产业专用区面积0.15公顷，检讨后产业专用区面积为57.85公顷，占总计画面积
比例为19.35%。
本计画区整体土地开辟率略低，商业区使用率约16%，住宅区使用率约9%，且主要集中于
西侧南149（中正南路）两侧，以沿街式透天建筑为主，近年区段征收抵价地及台糖公司
土地标售吸引多家建商投标，部分已完成都市设计审议，兴建透天连栋或大楼之集合住宅
，其余多属零星开发。
另位于本计画区南侧之产业专用区设置大台南会展中心、绿能科技研究中心、绿能科技示
范场域、中研院南部院区等重大建设，并于民国 108年至110年已陆续完工，此外，交通
用地则为自驾车测试场域，现正进行自驾车测试及路线规划试验中。
考量沙仑智慧绿能科学城 A、C、D、E等政府机关投入开发之产业专用区，已于近年陆续
进驻，根据前瞻基础建设计画-绿能建设科学城低碳智慧环境基础建置-公共建设部分（核
定本）前述产业专用区开辟将引进就业人口6600人，另于本计画区周边有绿能产业园区引
进就业人口5500人及沙仑健康产业园区引进就业人口4300人，将带动计画区相关产业及居
住人口之发展动能。
同时参考新竹科学园区竹南基地以及其他科学园区之经验，假设该地区单身比例设定为
55%，其余 45%人口依周边地区平均户量约2.77人计算其人口乘数设定为1.80（1×
55%+2.77×45%＝1.80），故总就业人口 1万6400人预估约可引入居住人口 2万9520人
(16,400*1.8=29,520），故本计画之计画人口建议仍维持3万2000人，下次通盘检讨时再
依实际发展状况予以核实检讨。
台南市府表示，高铁车站专用区供高铁车站、高铁路线、捷运车站、捷运路线、广场、公
园、道路、停车场、转运站及高铁相关附属事业等使用。其中高铁附属事业用地专供高铁
主管机关联合开发使用，其主要功能在使高铁主管机关能透过联合开发事业来获取部分盈
余，达到高铁建设之自偿性目标，使用项目以商业、通讯服务业、运输服务业、旅游服务
业、公务机关、文教设施及其他依奖励民间参与交通建设条例规定之项目等，面积为
16.73公顷，占总计画面积比例5.60%。
高铁台南车站特定区将以台南绿能研发园区为行动计画，并分为交通动能（高铁、 台铁
与便捷的交通路网）、产业动能（会展休闲、绿能产业）、学研动能（知 识研究）、生
态动能（循环聚落、台南市低碳自治法规、土管调整）等四大区 块，并由本特定区内住
宅及商业活动空间，以生态社区为发展目标，提供良 好居住环境品质之生活服务支援。
心得：
变更都市计画对目前有影响吗
想请问这边如果要发展起来
大概要抓多久的时间呢?

我也想知道这问题…那边去看过两次规划很棒但有点太遥远

台南高铁起来前要先看台中高铁吧？

不太能比乌日 乌日离市中心太近变成附属地区沙仑附近没有什么东西反而可以类似青埔那样自己当中心发展只是从头开始不知要多久

郊区，离南科远，没有用

少子化要引进什么?制毒?

脑子有问题 重点在南科

我真的不知道支撑那块的人口要从哪里生出来

他定位不是附属南科你们没去了解就跟你说发展北屯要不要离南屯西屯近一样完全没关系

我比较认同piliwu大的看法。老实说我觉得旧聚落都太鸟了干脆重新发展。这附近的地真的要征收重划都可以塞下新城市86快速道路的另一端，机场两侧也是列入重点都市计划中。台南旧市区就是有它的限制，太难搞了...反而是高铁这里台糖就有近千公顷可以发展产业。它原本就是南科当时选址之一。其他住商机能弄一下，这边随便你玩模拟城市啦...但现在政府效率差，要搞一二十年以上吧。这边还可以拉抬北高雄...

我也觉得要1-20年…

现在环评和区段征收都太麻烦了。

代销有介绍那边地主单纯大多台糖地我觉得麻烦的是像青埔要自行发展起来需要时间

它这边要弄一个商业地上权。又有原本的三井。当然目前跟青埔国泰站前或乌日高铁购物娱乐城还是没得比，看未来。成大要弄一个医院，附近又要弄健康产业园区。产业有绿能科学园区和沙仑产业园区以及周遭自报编的工业区。

学区绿地也有了。政府想放啥新机能根本就是轻轻松松...资安、自驾、中研院、会展中心。还有化合物半导体园区。成大和交大校区虽然目前看来还小，但真要搞也是很快的事情

好奇这块有办法吃到高雄的机能吗有点类似青埔吃台北机能这样高铁15分钟可到左营虽然要发展到像青埔那样可能至少还要10-15年，，，

你觉得左营有什么机能...我是觉得还好。但是可以坐捷运去市中心、机场。太保那边我只想的到故宫南院。我觉得反而是左营和太保会用到沙仑这边资源...另外你可以想一下为啥台积电要包下这边台糖的循环住宅当宿舍。是不是可以就近支援高雄的厂区?不然从高铁去南科目前很远啊...虽然之后是说要做一条捷运我原本是猜南科三期有可能来沙仑，但现在是在新市看西农场不过以后的事情很难说，说不定台积电也设厂在这边。毕竟供应链聚落效应。

离旧市区太远，老台南人不愿意搬迁过去，又不足以吸

左营附近的北高雄，我只想的到可以去汉神巨蛋或凹子底BOT

老实说这次通盘检讨没什么改变 不要太期待比较好

别忘了南科也才发展20年左右而已。而且旧市区屋龄高，人们有迫切的新型住商需求。这边我觉得比善新那边好规划一点...

除非旧市区像台中中区那样变成外劳、游民、流莺聚集地，房屋太老旧且产权复杂很难进行都更，逼得本地人往外围迁移。

中西区平均屋龄应该超过30年了...而且核心区域是编为整片商业区，非常难搞...连牵一条单轨都哇哇叫...东区北区也有一大片老旧聚落，早该整顿了...路太乱影响交通和发展...

一下子被炒太高了反而阻碍了它的发展

这边有地方人士配合政府在全力作多啦，可惜市场不买单。要吃北高雄太难了，搭高铁去左营再转捷运不如直接开车去高雄还更快更方便些。

五期安南都还没有满，这边是要给谁住？南科上榜买这是给自己找麻烦吧？ 大量开放南向移民吗？ 台南市区就是古蹟跟观光重地，是要怎么衰退,除非政府放弃台南观光，台南人全部改信基督教！

南部没有足够的资产阶级人口去撑这里 高雄房价还不足以高到让利到归仁 青埔至少还有外移通勤人口 园区主流也不会买这边 机能买市区 通勤买园区 而且南科附近也有医院在审 南科发展20年 这里发展可能要用代来看

我也觉得炒太高了。不过也许这里就跟竹北青埔一样有前景。

他不是以单纯居住型态跟青埔有点不同是有在做多让公家研究机构及产业入驻 只是招商能否顺利待观察

就说不是跟园区有关，真的是不了解规划也没在听人讲的...谁说要其他区域满这里才会有人...那青埔是怎么回事啊...那以前也可以说竹科附近还没满，鬼才要住竹北阿...它最大的问题就是就业嘛...但周遭区域也没有可以跟它打的还是会有倾向重划区的人来这。北高雄是指湖内路竹阿莲一带左营那边是接美术馆那边另一个北高雄...情况不一样嘛招商就是最大的疑问，不然它早就喷了...如果这编产业进驻不如预期，那的确诱因就降低了不少。但也不是完全没人。阿万一台商回流或科技业又有新的土地需求，放这边不是区位优势更明显吗...政府硬要开发直接给你税收减免就一堆人来了。不然前面资源砸假的吗...如果真的不重视这边，干嘛捷运路网还优先插延伸线、深绿线要发展成南科那样10几万人，短短一二十年可能没那么容易，但那也无所谓阿，反正这边住宅供给也不多，能有几万人就不错了。而且溪南哪里还有这么大片好规划的地...难道市区会大规模都更吗，不太可能吧...

这边跟湾里哪边机会比较大?

不知道高铁还算不算低基期 不然低基期的机会感觉比较大

反正西瓜又在乱搞了，何时赖神的子弟兵才会上阵？ 西瓜早该下台

西瓜本来就是过渡期的...它不是新潮流的。但连任通常不会被挑战。我猜下一届应该是林俊宪，赖副的人马。理论上应该是赖副挑战下届大位，林俊宪接任下一届市长，加成效果最高。其他立委没一个有全国性战力的。不过政治的事情很难说...高铁之前2字头是低基期阿...现在3字头逼近4，太贵了...不如买市区。跟安南区一样开价都扯爆。这样交屋后银行鉴价能不能到是个疑问。二手跟预售的价格差多了...南科也有市立医院我知道阿，中央地方也太瞎，现在才弄...之前妄想靠安南医院，但太远了，而且也快塞爆了南部没有人口撑??? 先把溪北、高雄北边的所有区，甚至云嘉、归仁关庙仁德的人吸走再说吧...有就业就有人潮。这里可不是发展啥农地工厂传产。不用到南科的薪资就会有人来的...而且人们就是向往重划区的环境和机能。我真的觉得台南大部分的旧聚落住商方面很糟...台南几十万户，但新供给根本不足...更不用说云嘉、北高雄屏东之类的。86之后延伸到台3线，也会吸引内门旗山美浓和部分屏东的人。现在只怕政府的招商和机能规划做不够好而已。当初大概怕没人，商业区规划的很小，没有青埔、乌日那种气势。不过台糖或其他国有地还很多。地目只要没标售出去也都还能变更。这边搞起来才能够对周遭大规模征收重划开发，才能对得起金主阿...利益是最强的驱动力。桃竹中当年也不被看好，但明明就有各种优势、条件。现在只是抄作业。要是大家都看好、没有质疑就没有投资空间了。

这里就投资转卖可以，自住不理想