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日圆贬、利率低 买台北不如买东京？全球疯日本 台湾人视讯看房就下订
日圆贬值使得台湾人去日本置产重现热潮。事实上由于日圆趋贬，加上低利率，全球资金
都看好不动产市场，东京都地区仍是首选标的，其他地区的投资就要看功力了。
台湾人疫后最想去的国家，非日本莫属。近来日圆贬值，不少人换了许多日圆，就等国门
开放，立刻冲去日本报复性消费。但其实台湾许多高资产人士从去年开始，已经慢慢在日
本买进不动产。
高价物件交易 6月爆大量
信义房屋日本事业部经理柳政亿指出，信义房屋去年在日本的成交量和金额，未受疫情影
响，创2009年在日本设点以来第2高的纪录。今年仍维持不坠，上半年成交户数，比去年
同期增加4成以上；第2季平均每户成交价为7148万日圆（约1595万元台币），比第1季成
长7%。
值得注意的是，今年以来成交超过1亿日圆的物件，已经和去年全年相当，而第2季1亿日
圆以上物件的占比，比第1季几乎增加1倍以上，而且1/3集中在6月成交；预估今年全年业
绩可望超越最佳销售纪录的2015年。尽管疫情无法去日本，客户也会透过视讯看房就下订
。
2020年疫情刚爆发时，的确对台湾人购买日本房地产造成冲击，一些中小型的房仲业者也
因此停业。不过去年开始情势改变，有些台商从中国撤出时，为了资产配置的需求，直接
投资日本的房地产。
另一方面，日本一些企业受疫情冲击经营不下去而求售。例如浅草旁商店街一间独栋的商
铺，原本经营的烧烤店收摊后卖给了台湾人。在景气好的时候，这样的物件几乎不可能求
售，疫情反而让外国投资人有机可乘。尽管这时买下这栋商业不动产也无法立刻出租，但
买家仍决定先入手，等待日本重新开放观光。
近来台湾人疯日本买房，主要受两股力量的推动。日圆走贬，形成了拉力。柳政亿分析，
东京都中心蛋黄区1户10年内、电梯两房的物件，大约1亿日圆，1年前折合台币约2600万
元，现在则只要2200万元左右。推力则是台湾房价太贵，在台北市中心很难找到同样条件
的房子。
根据信义房屋分析，会去日本置产的客户，主要是超过45岁以上的族群，在日本购屋的目
的包括小孩求学时居住、自己去日本时住、资产配置等。也有企业主自己先在日本买1户
住家“试水温”，接下来就用公司的名义买进商业设施等房地产来分散资产，总金额已超
过40亿日圆。
由于客户多半是高资产人士，日本通常不是他们的第1间房子，他们追求的是稳定获利。
一般来说，扣完大楼的管理费、维护保养费、报税等费用后，近期日本的净投报率大约3%
。
日本房产夯 净投报率3%
若要追求更高的报酬率，这些物件的风险也会比较高，例如屋龄老、地点偏远等。脑筋动
得快的台湾投资人，会摸索自己的获利模式。例如有位投资人买下1栋9层楼的中古大楼，
虽然屋况不佳，但他自己有工班，重新装潢，加值后出售再回租，把这栋楼打造成几间民
宿、几间长租房，以及健身房等。
对不熟悉日本的外国人来说，投资东京附近仍是最保险的作法。日本不动产经济研究所指
出，2021年首都圈（东京、神奈川、埼玉、千叶）新建公寓，平均每户价格是6260万日圆
，比前1年上涨2.9%，超过泡沫经济时期1990年的6123万日圆，创1973年开始调查以来新
高。如果单看东京都23区，平均售价是8293万日圆，年增率为7.5%。销售户数则比2020年
增加23.5%，达3.4万户左右。
日本房仲业者分析，东京的“多样性”仍无可取代。这里的平均薪资较高、工作机会较多
、通勤也方便，另外购物和娱乐设施也很多，魅力十足。2021年4月东京总人口比1年前减
少2.5万人，但如果限定为“日本人”，则增加了7440人，表示其实东京减少的是外国人
。另外以疫情严重的2020年为例，东京移入的15~29岁人口净移入7.4万人，显示年轻人真
的很喜欢东京，而这些人潜藏租屋需求。
事实上，不只台湾人，全世界都瞄准日本的不动产。东京不动产业者透露，韩国、美国等
地投资人，最近纷纷询问价位在1亿到3亿日圆的公寓。《朝鲜日报》报导，以1亿日圆的
公寓为例，2019年需要11.16亿韩元，现在只要9.46亿韩元，将近打8折。同时2019年首都
圈新建公寓平均价格5980万日圆，今年5月已经涨到6088万日圆。如果以美元计价，2019
年54.6万美元，今年5月只要47.6万美元，吸引力十足。
除了散户之外，外国的年金基金、大学基金、寿险、富豪资产管理公司等，更是看好日本
不动产，主因是利率宽松。对法人投资人来说，光靠股票、债券等传统的资产不足以应付
需求，必须有一定比率的资产放在不动产上。
《东洋经济周刊》指出，和其他国家比较，日本不动产的市场区域很广，不只有东京，还
有大阪等许多有特色的城市，而且交易制度健全，也遵守约定，政局稳定，也不容易有过
度大胆的政策转换；当然，最重要的还是维持超低利率政策，投资人用低利率就能得到高
报酬。
投资客注意 地点不宜偏远
不动产业者CBRE公司指出，去年日本来自海外的不动产投资额就达到103亿美元，其中美
洲占48亿美元，亚太地区占25亿美元。这两年来投资额最高的外国公司是香港基汇资本公
司，总额2820亿日圆，2014年投资大阪凯悦饭店后，即陆续收购日本物件。第2、3名则分
别是美国德州教职员退休年金（2690亿日圆）和美国黑石集团（2210亿日圆）。
不可讳言的是，对散户来说，投资海外不动产毕竟不在自己的国家，有时鞭长莫及。疫情
就打乱了很多人的计画，柳政亿说：“这两年我们做最多的售后服务，就是帮客户去冲马
桶、开窗户；一位客户因为小孩匆忙回台湾，我们还帮他进屋里去清冰箱里的食物”。
另外汇率是这一波台湾人投资日本房地产的重要因素，但未来走势是未知数，先前投资日
本不动产失败的案例中，原因除了找不到房客、地点偏远外，购屋时日圆汇率太高，也侵
蚀了获利。虽然一般认为日本短期内不会调高利率，但汇价波动难免。房仲业者也只能建
议客户尽量分批换汇，看到有合适的物件时，才能快速签约。因此，先做足功课再买房，
是投资海外房地产的第一课。
心得：
日圆大幅贬值 + 利率低 + 房价低 ，吸引大批房地产投资客至日本置产
在迟疑的话，日本房子就要被中国人买光了