※ 引述《mfcke (drive)》之铭言：
: 深夜无聊 解释开价的原因 没要唱多 纯闲聊
: 讲实际建商开价不是没有依据的 很多人以为都是乱开价
: 先看 新竹东区跟竹北重划区 地不是说没有 只是有没有发现基地面积越来越小
: 我记得啦 高铁这边奖励容积要取得好像要500坪以上? 忘了
: 所以单价一直创高
: 不过建商能开高还是跟市场有关
这边讲到重点 土地是有稀缺性的
之后要找一千坪以上的土地不能说没有只能说很难 要整合要拆房
土地大小 影响到 户数 坪数 随着单价涨高 产品会朝着户数多 坪数小
奇磊 明年可以交屋 所以这其实不太算预售 明年装潢好就可以住
大套房 19-21p 单层9户 一房含车 15xx
2-3房 28/35p 单层4户 两房含车约21xx 三房双车约28xx
四房 45-47 单层4户 四房含车3690
这边看就是套房1500 2房2200 3房3000 4房接近3700
当大家看到一个价格越多人讲 就会有锚定效果60-70-80万一坪
大家会说盘子价谁要买 当初坤山央央旁边开58-59万被说太贵
央央大坪数都破4000万完销 现在比他晚卖的开70万
套房+2-3房的总价三千万以下 应该还是有很大的需求
讲到上面的稀缺性 土地只会变少
供给变少 需求不变的情况下 说要跌真的不容易…
所以如果一定要住在新竹 关埔 关新 竹北 县二 县三 高铁区
有需求才有人买 卖完之后以后想买 也没有案子给你买
说到另外一块县三
上德逸 60万 总价也是超过 4000万 42户完销 60+以上大坪数
椰林青靓 61万 总价也是超过4000万 B户型63坪的完销了 70坪应该有剩
这时候说回来富宇舒曼花园 80万一坪 给他2026年完工 为什么赶开这么高?
因为这是他县三最后一个案子 以后没的卖了 所以慢慢卖个3-4年都不急
这时候会有人讲 等跌价就会有人断头
但是从去年房地和一2.0之后还要买的 几乎都是自住客
投资客怕法案一过预售不能转手 资金卡住所以转往新成屋 或中古屋
那预售屋要怎么跌? 就是旁边有一个建案预售屋卖50万一坪
但是谁会这么傻? 关键是你也要有土地可以盖然后卖 土地都在大建商手里
上德42户 椰林57户 加舒曼200户 总共才300户
所以当 上德椰林卖完 你还想住县三你也只能捏著买80万
另一波人会说 我可以买中古屋
但是你要是有700-1000万现金买2000-3000万中古屋当然可以
可是中古屋也没比较便宜
现在县三中古屋成交价也是站上50+有些还开60+
中古不一定会比预售便宜…因为看到预售这么火热 跟着卖高怕卖便宜
竹北现在是 好的社区邻居同事都会介绍 价格合适
根本没上591或市场上就被邻居或房仲自己吃掉了
竹北很多社区一年都不一定成交一案...不然就几百户个位数在卖
那中古屋怎么崩 就等同一个社区的人"很多人"卖低价就崩了 谁这么佛心?
只听过邻居卖掉45万一坪 然后社区又一个要卖直接挂50万还卖掉
现在第三户在卖的直接挂55万 一坪
所以要感谢邻居一直帮你增值 你卖低破坏行情就准备被骂死…
那新竹 新竹竹北为什么预售屋这么火热
第一类 你可能没有700-1000万现金 但是你有”需求”想买房 预售分3-5年买
第二类 已经有买小屋的家庭 准备换大屋 小屋吃到涨幅+自备可以换大屋
第三类 相同地点 土地的稀缺性 这边案子推完就没了 有刚需有自备就买了
很多人不是不想买 是不够自备款 等存到自备款够的时候 结果又涨了
再加上房子是需要时间盖的 不是说你有土地你就可以盖
建商 如果没有自己养营造厂 你有土地也不一定找的到发包
现在盖房子会赚钱吗? 要是会赚钱 为什么一堆公共建设没人敢接?
因为没人说得准建材到底会不会继续涨 我不如先不要接案
通常都是 建设公司赚土地的钱 营造厂小赚或持平
所以才会说 大者恒大 以后订价就是建商说了算
小建商有土地 养不起营造厂 自己发包结果盖出来赔钱不如不盖
所以为什么 新埔 新丰 芎林 竹东 湖口 开始补涨
因为现在竹北新竹土地的成本高 周围附近土地成本只要卖3x-4x就可以赚钱
然后新竹竹北需求每年要迁入3000-4000人 买不起新竹竹北要住只能买周围
有人会说 离公司近有什么用 开车半小时一小时还好
有朋友原本住竹北 然后搬到新埔 在竹北上班最后也受不了 还是默默买回来竹北
当你买些东西要开车半小时 小孩补习上学要半小时 吃餐厅聚会要半小时
人生有多少个半小时? 更多的是住远懒得出门
每个人一天都只有 24小时 当你一天花1-2小时通勤
人家花1-2小时 陪小孩 运动 社交 休闲娱乐 长远下来就不是半小时而已了
另外也不用讨论价格 合不合理 因为我们都无法订价
所以多少价格合理也都是看自己本身的能力需求
觉得不合理就等到合理价格在买就好~
下半年竹北可以看看 科大 禾子旺 华兴 大小樱花会推多少 又会有多少人买单~