※ 引述《mfcke (drive)》之铭言：
: 一些预售屋基本优缺点 我就先跳过 其他人有分享
: 这篇是要说之后市场盘整 甚至下滑 该如何进场
: 预售屋优点 就是杠杆大 金流好算 还款时间长 基本上优点可说是爆干多
: 缺点基本上就两个 1.地点选错 2.景气反转 3.倒闭
: 有投资的房地产的人以为我在说废话 并不是
: 应该说这两个风险占了预售很大的部分 比成屋高很多
: 又换句话说 只要干掉这两大问题 预售屋投报会比成屋好
: 以圆饼图来说 就是预售的风险 这两块的百分比很大
: 成屋光有租金马上收 固有地方的机能 就跟投资预售屋有区隔了
: =============================================================
: 选地点我当初以为很简单 后来发现 普罗大众是后知后觉得
: 也就是说 选地点是很吃经验的
: 首先就是 工作 再来是交通 1200万以下的投资案有这两个就行了
: 如果是要投资比较高阶得住宅
: 医疗 文教 就要考虑进去 医疗不是有大医院就好 要种类多 年龄广
: 文教大概国小国中就可以 这大概是2000-3000万附近
: 再上去的的豪宅线投资 大概就是娱乐 稀有性 隐蔽 群聚等等
: 以前这这边投报高 风险大 但是自从各种贷款打压 跟豪宅持有税调整 不太适合投资了
: 我这边是讲投资 所以 不要用自住去看
: 很多人用个人喜好去买投资房 这会GG
: 例如:这公设好漂亮 阳台好大好棒 人行道好平 附近有小吃摊
: 这些个人欲望没特别屌用
: 至于景气 基本上就是估算一下金流 考虑一下升息负担 能过就能买
: 反而是倒闭是很多老手败掉的点 这点基本上无法控制 你说我都买华固 国泰 润泰啦
: 但是倒闭是一个机率 虽然可以降低 碰到就是100% 老手应该懂我意思
: 最后说一下选择 目前还是维持我说的
: 看看未来利率图(FED嘴硬 但是市场觉得明年降息...)
: 科技股表现 到第4季有没有机会落底 或者持续到明年
: 在景气不好得时候 预售屋一些高楼层会放出来
: 唯有在市场不好的时候 大胆入市 才抢得到好楼层 好格局
: 15层 56户 预售屋有机会可以抢下前25%的优良户别 我向来只买 最优的25%
: 眼光应该要放长远 现在先放暑假 储备银弹 之后抢好的房子
以台中为例，现况预售市场高档盘整，各区预售价格对比当地新屋普遍高出1~2成，买方
场边观望，追加意愿降低，以投资角度来看，超出新屋1成就不考虑，万一回跌也还在承
受范围。
承上，而越是外围的区域溢价程度越高，这里的溢价不是指低基期高报酬，是指建商相较
营造成本的超额利润，假设建材原物料成本各区一样，但土地方面外围比市区便宜太多了
，但开价却也没在客气，也就是价格灌水冲高，这在多头市场很常见，股市也是如此，好
的烂的大的小的全部涨高高到同一水平难以分辨。
所以现况市区、外围同样是高基期的现象下，应要回防蛋黄，如上述建商超额销售的大概
率较低，因此反转时跌幅应该比外围小很多，对了，若外围从高基期跌向低基期，这跌幅
百分比也比市区大很多....用数学来说就是标准差大，既然外围上涨幅度大，那下跌时的
幅度也当然大
若因为卡头期或其他因素还是要投资预售屋，建议以“邻近蛋黄区的重划区”为主，多了
重划区的条件是因为有许多利多因素，包含长期置产未来增值性（尽管现况高基期），因
为重划套路就是一案叠一案往上开价，最差就是随通膨率增值，而属性转变为出租物件，
因此购入时记得也算一下投报，再怎么说也要3%以上吧，这是最低要求。
再来也是因为都高基期了，一般愿意多一点预算选更好的格局户型，因此如果是投资家庭
式的格局要格外留意楼层座向采光等等，反倒是一房、夹层、套房式的挑低总的格局就对
了，以上前提都是地段、交通、机能都要很不错！
另外，总价带也是考虑之一，毕竟蛋黄重划意味着总价已普遍偏高，因此价格带尽量挑选
中位数成交价减去利润，举例依据信义报告，台中中位数成交价为1200万，也就是这个总
价带最被市场接受、转售率佳，然而若想赚增值就不能买刚好，要减去想赚的利润，比如
买1000卖1100、1200，这样卖出价才会落在中位数。
最后，以上都是我自己脑补的XDD 毕竟市场才是正确的，未身处第一线很难知道真正的市
场现况，假日闲暇分享个人想法，谢谢~