来聊聊我买第1间预售屋的经验
记得那时是民国104年的时候(大约7年前了)
有一天跟H聊天说他最近有买了天天微笑(建商是鑫龙腾)
他大约再民国100年左右
因工作从台北下来到了楠梓
发觉楠梓公寓一间只要50万
他就全扫
听说他全盛时期时
在楠梓买了50间公寓
后来我就问他
是因为你觉得会再涨吗
他悠悠地回答说
都50万怎么还可能跌
已经最便宜了
没想到现在难以公寓都200-300起跳了
整整4-6倍
他当时带了现金200万下来不到10年变成2000万
后来楠梓开始盖预售屋 每坪约13万起跳
跟中古屋每坪只差5万 那当然买新的
所以他就开始买预售屋
他买这间是2房无车位 总价约280万(每坪约13万)
那时高雄市区新屋每坪约22起跳
相对便宜很多
当时我也没买过预售屋
我就很好奇想看看 顺便探探价格
看有没有降价
我就找时间过去了解
建案在楠梓健仁医院旁边
代销中心也在附近
询问出最低价也差不多是280万
就跟H说
他说那就再等等 如果之后卖不好
建商有降价时再买
重点是买得比其他人便宜
就立于不败之地了
后来隔了1-2个礼拜
有一天晚上
我的电话突然响了
一看原来是H打给我
他跟我说天天微笑有人要转卖
可便宜买到
原来是有个买家觉得楠梓不会涨
想解除合约 去买其他地区
但因为过了5天审阅期了
想退约需要负担违约金(总价的15%)
280*15%=42万
他已经付了订金20万了
需要在付出22万
于是他就叫代销公司帮他想方法
代销公司就帮他连络其他买家
看有没有人愿意承接
当然阿
承接方可以便宜买到
不然谁愿意买
H原本就有买天天微笑了
所以代销公司打给他
问他想不想买
可以便宜10万买到
但想要就必须今晚
晚了就买不到了
但他人在台北
就叫我借他10万去帮他签约
若是我去了想买 就给我买
我考虑了许久
我依稀的记得那一天晚上天气很糟
整个天空狂风暴雨(呼呼) 闪电雷电交加(轰轰)
我家隔壁的狗一直在吹狗雷(凹屋~~)
我默默淋著雨
心中呐喊著 莫非是天意
考虑10分钟后
我打给我的金主
也就是我爸
跟他说明这件事
他说可以买
于是我当下马上出门
去提款机提出10万元
浩浩荡荡前往楠梓
在车上时
我也还没打定主意
是要帮H付订金还是就自己直接买下来
因为不知便宜10万是否真假
人生第一次买预售屋
而且一个晚上就要决定
当然很陡
那时候我也才30出头
还很稚嫩 ㄏ
到了现场
见到原买方跟代销公司的人
感觉不是诈骗
当下就决定要买了
因为我想起一本书叫塔木德
相当于犹太人的圣经
里面有句话是
当机会来临时 不敢冒险之人都是平庸之辈
当场我拿出10万给原买家
他本来要赔违约金42万
现在他反而拿回10万
一来一回
他少损失32万
事后他包了5万块给代销公司
原本买这间280万房子
需要拿出订金20万
但我只拿出10万就买到了
等于原买家帮我出了10万
所以等于我270万买到这间房子
没想到一个换约
原买家 我 跟代销公司共创3赢
问题来了
1.若是原买家加价卖我，他需要缴什么税?(财产交易所得税)
他需要申报财产交易所得税
但这个案例他没赚钱 所以不用申报
2.若是现在被查到没申报，会不会受罚?(税§21：核课期间7年)
不会 因为这个契约是103年转让的
已经过了7 年的核课期间
注意
刑法杀人未遂追朔期间30年
税法则有核课期间7年的规定
3.110.7月预售屋买卖，则须申报房地合一税
顾名思义房子跟土地都要课税
而旧制只需要申报房子的所得 土地免税
这间预售屋因为去年台积电要来高雄建厂
已经喷到580万了
下面我们来分析下报酬
报酬率就是收入-费用\成本
买价280万
成本：头期56万+家具电20万+代收款16万=92万
费用：贷款224万→每月本息8,000(息3,000)
收入：租金1.5万
报酬率：(15,000-3,000)*12月/92万=15.6%
现在行情580万
可拿回：580万-280万+（15000-3000 ）*12月*5年=348万
报酬率：348/92=3.7倍(370%)
最后我想说说
我最近看的一部影集叫荒野独居
只要在北极荒野待一百天
就能获得百万奖金
参赛者们砍树或搬石头搭建庇护所
射箭劣豪猪 松鼠
设陷阱捕兔子
编鱼网捕鱼
但要躲避熊跟狼
有个参赛者叫罗南
撒网好几天都补不到鱼
只能吃浆果充饥
估计撑不到一百天
正想放弃时
突然看到一支麝牛
这种社牛生长在北极
因交配季节时会散发强烈的气味而得名
体长2公尺重400公斤
回归正题
罗南抓住机会射中社牛的屁股
弹射牛的皮太厚没感到痛
罗男不敢近身
只能在远处等待设牛失血过多
经过5个小时的等待
麝牛终于感到不对劲
站都站不稳
罗南觉得机会来了
拿出小刀快步近身
快速刺了设牛一刀
桶完立刻逃走
麝牛心里苦啊 反击力气都没了
就这样被罗南解决了
他非常激动
这牛至少提供400多斤的肉吃
如果处理得当
完全可以靠他撑过百天
这故事告诉我们
好的猎人是懂的安静等待的