各位好，房版菜鸟有问题来跟各位前辈请教，内容可能会有点多，还请各位多包涵。
最近家中遇到出租物件转社宅包租的议题，我先就事件背景前情提要一下——
家中长辈在中部大学学区有一栋学生宿舍出租，房间总数65间，全部独立门牌
合法报税。但因长辈年迈没心力体力管理，加上学区出租率下滑，希望晚辈我可以
回家协助接管，但一方面物业管理及房产业我一窍不通，也不是我的兴趣，另一方
面自己在北部也有其他工作，半推半就下我在中部找了A物业公司来代管代租，签
约两年，目前进行到第二年。
这两年的学生出租率一直维持在七成左右，老实说跟周遭的租房房市相较之下是维
持得还可以，只是未来可以预见会持续下滑，所以A物业公司提议将整栋套房转申请
社宅包租，由该物业公司背后的母公司（大X）承租。
包租的条件是：
1.市价近7折
2.政府提供 $4万/1间/3年的修缮补助，实支实付。
3.合约签5年，业者说法是政府的方案是3年一期，但希望留前后各一年的周转期
4.承租期间的一些费用经过讨论后物业公司和我们自己各分担一些部分，比如说
化粪池清理和消防等较大型花费由房东负责，日常大部分修缮由物业业者负责。
总和考虑之后，市价7折虽然听起来跟版上普遍查询到的8折资讯有一点落差，不过
整体换算下来跟我们自己出租7成加上给物业代管的10%，其实是差不多的。但我有
五年的稳定收入，还不用烦恼出租和管理，所以就同意出租了。
这段期间，一直都是由A物业公司来跟我们开会说明合约和管理内容的细项及协调。
先前的进度是申请已经通过住都中心核准通过，接下来要提交修缮计画书好申请
每间4万的经费，并希望在7,8月完成修缮工作好开始出租。修缮的项目则是由双方
协议（我们和Ａ物业），Ａ物业会先提供修缮内容计画，但仍以房东意见为主。
Ａ物业则提到政府的修缮补助，会以“更换冷气机”为优先，因为冷气机已经使用
十二年，在这两年的代管期间学生多次反映需要维修，所以想以更换冷气机为优先，
我们也同意了。
直到上周要过渡合约给母公司（和Ａ物业终止契约，转向母公司的部分），于是
我跟着Ａ物业以及母公司的人员一起去学生宿舍的部分进行点交，我就有一些问题
想请教——
目前我们学生套房提供的家具和电器有：
1.床架
2.书桌
3.衣柜（皆为活动式非系统式）
4.冷气
5.冰箱
6.液晶电视含第四台
点交当天，母公司的人看完所有套房后的决定是：
1.床架、书桌、衣柜等活动式家俱全部要丢弃，清运的费用由我们房东负责。
2.Ａ公司提供给我们的修缮计画书暨报价单内容，完全没有家电替换的部分，
只有“室内粉刷”“室内磁砖破损替换”“室内灯具更换”“卫浴五金维修”
“公设油漆粉刷”“公设灯具更换”“细部清洁费用”
这些项目的总和已经接近政府补助总额的上限，还不包含电器更换或是检修的部分。
然后母公司提到市内家具不保留的部分，但家具清运需要由我们房东来负担，
如果使用该公司的人员搬运和清运的话，费用一共是约$24万（一间3500不含税）
而且没有协商的空间，至于原本Ａ物业的经理提到冷气更换的部分，当天说法改成
“我没有说每一间的冷气都要更换”的说法。
总和下来就是原本Ａ物业在签约过程中跟我们协商的部分，现在全权转交给母公司负责，
跟Ａ物业无关，然后母公司在修缮补助的运用中有绝对的权力，因为根据Ａ物业的说法是
这个社宅的转换和补助的申请是由母公司执行的，所以由母公司决定是很合理的。
（但跟先前协商过程中说法不太一样）
我的疑问是：
1.如果补助是由母公司申请的所以房东没有介入使用的权利，然后现在房东提供
的家俱他们全部都要汰换，但清运的费用却要我们负责，不能纳入修缮的部分使用吗？
2.菜鸟小弟我在协商过程中是不是还有什么应注意未注意的细节，或是被误导的地方？
我自己对租赁业的了解有限也不擅长，也是近期遇到这些状况才开始恶补行规跟法规，
老实说协商的过程中固然是觉得Ａ物业公司经理讲话很有技巧，各种让利，我自己也很
怀疑物业公司的获利来源是哪里，也时时提醒自己要注意细节，不要被误导。更不想要
一开始合作就带着怀疑对方动机的心态，但这毕竟不是我的专业，只能尽力而为。但随
著申请通过，渐渐觉得立场有点转变，虽然本来就有心理准备了，但对于要怎么应付还
是觉得能力有限。
还请房版的各位前辈给小弟指教，我真的感激不尽。

这种是包租公司要统合风格的吧 他就没打算用你的东西可能他自己有配合厂商这种你只负责收钱 其他就等时间到他原样交屋

如果合约尚未签 你就不同意付钱 不签找别家就好了包租的风险是 他会不会准时付房租清运费 只是商业间的讨价还价而已 你可以要求指定品牌免得他买便宜货 不过就是你跟他 互为自己的利益谈判而已

你是不是不会谈判 换一家谈谈看不是你的物件不好租就是人家看你好处理谈包租就是他二房东了 还要你负责什么另外我这边社宅的一万补助 我用了油漆的前后照片跟更换床垫去换怎么会是业者有决定修缮的权利我不知道你的物件实际状况但我在谈自己的物件时 包租就是现况给你 其他你自己处理 三年的租金打折（差不多接近九折 可能跟地区有关）每个月给我 其他关我屁事代管基本上就是我自己招租或者业者协助找租客 然后我是还是让租客对我没去找业者 业者主要负责帮忙申请修缮补助跟租客的租金补助后来我权衡我的房客一般一年都未必找我一次 所以选择后者我说的是社宅的包租代管部分他们如果没有包租的话 利润就是政府给他们的所以 你换家谈谈看 不是那个业者太贪心就是你的物件利润不够好

家具如果还堪用，网络po送，自取，会有人来搬

反正多余获利也不见得分你 就当看看不同产业 学学经验你也不用要求终止租约啦 白纸黑字你没法说终止就终止可以要付些代价不过站在你的立场 我觉得这样挺好 你省事 过关长辈也觉得以和为贵然后下次还有机会的话 不管什么事情 我建议拿到主导权你要就有决定的权利才帮忙 不然情绪勒索你回来 然后又不听你的 是不是很有事

还有，约签了，就生效了，只是还没到履约日吧，契约看清楚，签完反悔只能解约

这边以后要买房子的话 我也建议独资 才不会受人制肘抱歉我说话一直都想什么说什么 刚刚感觉好像对你有点凶

我记得包租，业者是租出去才开始算租金，这样签完约，没租金入帐，也没押金，还要花20万处理家具....是说和业者签约都不用公证吗？

羡慕

包租代管很多公司都在做，多找几间问问

清运要收钱不合理，化粪池合理

社宅的包租 签约就算起租了没租出去他要承担等于风险外包但租金会被打折 让他有空间赚利润

清运家具的部分，不就像是奥客签了约后，要求契约上没有的东西，这个要清洁那个要换那些丢掉，我有主导权大概就喊卡了

如果你们的合约没写 要付清运费 他凭什么要你付？合约都签了 就白纸黑字 要看怎么写才有办法判定 就算网友包租经验跟你不同 也没太多用处