f860506: 生活品质的关键就是离台北近省通勤时间啊XD 不然你怎么 07/06 14:34
→ f860506: 解释塭仔圳甚至仁义都反超A8了07/06 14:34
我来回答这一题
三重仁义重划区 vs. 林口A9重划区
先来看这篇
全台首季平均购屋面积 三重最小、林口最大
https://tinyurl.com/msecet42
购屋坪数最大的是新北市林口区，平均购屋59坪，购屋总价约1489万元，平均购屋总价比
三重区多了约333万元，但建物面积却多买27坪。
重点来了
1.论总价 : 林口 > 三重 -> 总价相对于单价，更能展现 该地区族群财力
事实上，林口也是新北所得第一、双北第六
https://tinyurl.com/37jsxvuc
https://www.nownews.com/news/5262435
https://money.udn.com/money/story/5621/5605067
2.论坪数大小 : 林口 > 三重 -> 室内 25 + 阳台 3 舒服的正三房格局，
权状含车位差不多要 52~57 坪上下
三重新房总价要超过 4000 万
这个总价我会考虑买北市中古
或是再加一点钱、坪数再小一点，买正北市
林口 A9 前段最贵的区域，也只要 3000 万
如果选中段，2000多万就可达成、财务没任何负担
加上原文Nova大 提到一堆建设发展，躺着享增值
空间太小，是自住一大硬伤、而且无解
潮湿这种问题，除湿机就可以解决
更靠北的是，我住过之后，才发现根本没想像中潮湿
今年上半年 北台湾都阴雨天
我林口房子湿度最高70 最近都是5X
这房子本来买来投资 打算拿来租人
去年交屋以后装潢后本来想说自爽住一阵子再出租
住一住就不想租了 反手把本来自住房子租人
3.论单价 : 三重 > 林口 -> 推文说，仁义还是温的单价比较高，这是事实
但如果拆回去看 上述 1/2 两点
林口总价高、坪数大，
除下来单坪 30~50万 之间
三重总价相对林口低、坪数小，
除下来单坪 48~70万 之间
怎么样我都是觉得 单价低 坪数大 住起来爽
你说三重离台北市近
恩...对不缺钱的人来说，那我直接买台北市就好啦
只是如果是受薪阶级 公司又在台北市
那买三重是有道理的 因为时间是公司的不是你的
离公司近 代表你有更多时间可以贡献给公司
如果时间是你自己的 上班时间很弹性
我认为买林口 空间大+单价低+街廓新 = 超划算
这大概也能解释为什么一堆 yt 买林口
这些人都有一个特点 时间是自己的 工时弹性
结论 -> 希望大家不要买林口，买的人越来越多，代表建商会涨价(供需法则)
单价越来越高，会让林口坪数大的房子会越盖越少，
小坪数变多，越来越挤、不是好事
※ 引述《NovaShin (挥文！没有人啊！)》之铭言：
: 林口我待的时间是2012,2016,2021这三年
: 虽然说只待了这三个时段
: 但代销最大的功能就是要分析区域，地段，产品
: 以下就把A9这几年为什么会大涨做判断分析
: https://imgur.com/PqUcShq
: https://imgur.com/jkcw4f3
: 我们先把镜头拉回1957年的林口
: 由于林口地势高耸
: 美军曾经在这里设立美军基地与雷达站
: 从这张照片可以看出林口大多为红土
: 由于红土的土质偏强酸性且肥沃度较低
: 再加上台地砾石层地下水位较深，取水较不便
: 所以不利种植传统水稻田，但却适合种植茶树。
: https://imgur.com/59lFaEQ
: 2002年，林口新市镇尚未开发
: 可以看到林口的地质都以红土为主
: 虽然说不适合种植稻米粮食，但地质相当稳固
: 不若台北盆地的土壤松软
: 林口的地质相当的优异，且因为台地关系
: 土壤下无液化区
: https://imgur.com/7vhbyRg
: 2006年，远雄联手家乐福进驻林口新市镇
: 当时就有一句话，政府造路，远雄造镇
: 对于政府而言，市中心人口过于密集
: 需要透过大众运输将人口向外迁徙
: 而外围广大的素地，就需要建设公司整体规划
: https://imgur.com/w5WjyIk
: 2012年，林口新市镇成型，并且兴建选手村
: 机场捷运，还有当初的中商36，也就是三井Outlet
: 在当时，林口还是属于媒体中的鬼城林三淡
: https://imgur.com/qkbmYbp
: 到了2017年，机场捷运通车，三井Outlet开幕
: 就算林口的建设到位了
: 就算林口的起雾时间变短了
: 就算林口的房价开始进入起涨点了
: 媒体网友还是不放过林口
: 把鬼城之首的帽子扣在林口身上不放
: https://imgur.com/SmYW1Pr
: 经过2015年打房，2017的崩溃期后
: 2022年林口的大雾退去，国际酒店开幕
: Outlet生意太好准备兴建二期
: 影视媒体工业商业产业前仆后继涌入林口
: 林口A9旁房价甚至翻了两倍
: 究竟为什么会有这样子现象级的表现
: https://imgur.com/5fixQjF
: https://imgur.com/8XHnVA0
: 我们先翻回2006年
: 2006年远雄率先开发林口新市镇
: 台湾早期的新市镇
: 是为了要纾缓市中心的人口压力
: 所以双北两大新市镇，淡海以及林口
: 都有优惠契税减免，新成屋使照取得后
: 第一年购屋契税减免，第二年打二折，第三年打四折
: 直到第六年才恢复100%契税
: 当年还是有非常多的消费者
: 抗拒遥远且气候寒冷
: 湿度雾气较高的林口
: 但也有许多当时因为双北市房价压力高
: 或是在林口上班的人，因缘际会买了林口
: 林口的低房价，吸引了第一代的脱北潮
: https://imgur.com/4PQ905R
: 远雄未来城的3D透视图
: https://imgur.com/QXdLrcH
: 远雄当年的造镇计画，大基地，大量体
: 豪华的公设，泳池烤箱三温暖
: 甚至把商圈都带去了
: 透过高速公路，纾缓市中心人口
: 这就是都市计画中所谓
: "缩小城乡差异","市中心解压"
: https://imgur.com/8X6k87e
: https://imgur.com/8wXW0iu
: 2012年林口家乐福入驻未来之丘
: 这篇新闻也提到，重大建设未到位
: 生活机能仍不足
: 但街廓笔直方正，道路偌大宽敞
: 又有明星额满学校
: 这不就是现在PTT常说的地产送分题吗？
: https://imgur.com/BCdbQcr
: 很多人一直没办法了解
: 为什么林口可以在短短这几年
: 人口与房价成长的这么快
: 我们需要先把国道一号与国道三号的交流道摊开来看
: 属于十大建设的国道一号较早完工
: 经过的行政区较早开发，人口密度也较高
: 重点是内湖交流道可以吸纳内湖与南港的消费者
: 圆山交流道可以吸纳建国北路与中山区附近住户
: 台北交流道则可吸纳台湾最早的贵族蛋黄大同区
: 北市消费者若要搬离台北市
: 就会逐高速公路交流道迁徙
: 在80~90年代，三重与五股街廓与市区较为老旧
: 且三重与五股交流道衔接的地方大多为旧市区
: 对于北市消费者较无吸引力
: https://imgur.com/CDsQiBt
: 而林口交流道一下来
: 就是笔直宽敞的文化一路
: 加上后来的延伸匝道可以连接到文化二路
: 对于台北市的消费者来说
: 就像回到建国交流道接松江路的宽敞路感
: 加上价格又比三重五股便宜
: 所以林口从90年代开始大量的接纳北市迁徙人口
: 目前也开始规划立体匝道
: 而后期兴建的国道三号
: 衔接的路段为早期未开发的木栅与南港
: 以及新北市的新店，安坑，中和
: 因为上述房价并没有造成挤压效应
: 所以属性较为国道一号不同
: 这也显示当政府把公共路网设计好
: 成功的吸引人口入驻后
: 为了要照顾当地的(选票)国民
: 政府就会对该区域持续的建设(固桩)
: 妈妈说人多的地方不要去
: 房地产跟选举则是要反过来看
: 人与票越多的地方就越要去
: https://imgur.com/DUC6Iv2
: 也因为有国道一号，也因为有了立体匝道
: 所以新北市政府顺势在outlet与捷运站旁
: 设计了大型公共汽车转运站，未来可值上高速公路
: 直达台北车站，捷运圆山站
: 敦化仁爱圆环以及板桥府中站
: https://imgur.com/UTH6b63
: 这篇新闻有两个重点
: 在双北市，有大型公共汽车转运站的区域
: 只有台北市的交九转运站，板桥火车站旁的客运站
: 其中也仅有台北市的交九转运站
: 可以直接开上市民大道
: 但林口的公共汽车转运站，却可以直接开上国道
: 而新闻中提到的北车，圆山，圆环跟府中
: 都是人口密度高，开发完成的成熟区域
: https://imgur.com/dCjAIVz
: https://imgur.com/yrSheHK
: https://imgur.com/NlsIR8q
: https://imgur.com/UBB1dMx
: https://imgur.com/9rSEFs2
: https://imgur.com/BVvNOaT
: 财团花了很多钱，买很多地，盖很多企业
: 区域要有产业才会有人上班
: 有人上班才会有薪水缴房贷
: 很多人会嘲讽说不一定做得起来
: 但我们看的角度是
: 这些财团都敢花钱买地盖大楼了
: 那消费者干嘛怕买小小的一间房子
: https://imgur.com/7D1i7wE
: https://imgur.com/hUQRnab
: 这篇新闻相当的有趣
: 台湾是把民以食为天
: 这五个字贯彻的最彻底的国家
: 对于斤斤计较的日本人在短短的5年
: 愿意开设第二间outlet
: 就是因为广大的业绩量
: 林口是目前业绩最好的分店
: 所以一个原则，只要附近有富爸爸
: 那就采取寄生上流战术
: 蹭就对了！
: https://imgur.com/8vjLFoo
: https://imgur.com/MaDIpoq
: https://imgur.com/zbvavQr
: 林口的工一工业区
: 制造业还是一个国家的骨干
: 先不预测该区域进驻的产业
: 但如果一个行政区有商业区，媒体影视区，还有工业区
: 虽然我不是都市规划专家
: 但听起来是不是很不错呢
: https://imgur.com/Z46B4Xu
: https://imgur.com/7l7oUV5
: 学校更不用讲了，北市持续缩校
: 林口持续增校，重点是还额满
: https://imgur.com/n6MjAW1
: 除此之外，林口虽然纬度高，湿气重
: 但相对的空气品质非常的良好
: 这也是林口的优势之一
: https://imgur.com/rTpPKpE
: https://imgur.com/8SDPqQz
: 最后我想把林口与内湖的地图摊开来看
: 成功复制成功，听起来就很像直销
: 但都市计画就是要把成功的案例持续强化
: 把旧有失败的部份排除
: 这样才能创造出更宜居的区域
: 所有成功的新兴重划区
: 旁边必然有工业与科技制造业
: 有相对的收入，才会有相对应的房价与支撑
: 当这个区域不需要外地客
: 而是能自成一格的发展
: 这个区域才会有坚挺的房价支撑
: 讲到后面想跟各位报告一下
: 会在这边发文的原因，并不是想导什么流量
: 基本上房地产就是一篇冷门学科
: 你这辈子买一次，最多买两次
: 至于投资客那不在讨论的范畴
: 也就是说这辈子你也只会一头热那么一两次
: 会拍片的唯一原因
: 就是用讲的比较详细
: 有被我带过的客户都知道
: 这些就是我的销售内容
: 在PTT上面打字，纯文字表达很容易有误解
: 光是前面讲一个林口超越新庄
: 就不知道多少人咬到现在
: 预售屋交屋时间，内湖容积，预售屋担保方式
: 我几乎每天都在搞这些东西
: 但就是有人要咬著文字在那边吵半天
: 第二个会写文的原因
: 这几年我碰过太多人讲一样的话
: "如果早点听你说就好了"
: 2019卖江北49万，有很多客户没买
: 现在只能买土城，甚至买到顶埔去了
: 就因为台湾一些知名学者还有不做功课的网红
: 有话语权确没有传达正确的观念给消费者
: 这边也有许多前辈如Cesa分享房地产的实务经验
: 我们一年大概可以接200组客户
: 但如果只有200个人知道是不是太少了？
: 而且一样的事情我要重复一直讲
: 比方定型化契约，信托种类，瑕疵担保方式
: 建筑技术法规，消防法规，贷款差额，交屋流程
: 甚至公寓大厦管理法，区分所有权人应注意事项
: 这些东西在我跑江北的时候讲到爆炸了
: 那九个月我一个人总销应该就有7e多
: 接了上百户，卖了快50户
: 每天回客户回到一两点回到自律神经失调
: "如果我能录成影片让你们会去看"
: "是不是看完就可以乖乖来签约了"
: 这就是我发文唯一的想法
: 后来有团队找上我拍片～一拍即合
: 但我真正的目的其实只有一个
: 不想再解释合约解释到看医生而已
: 感谢各位有空看完这么多干话
: 我是先当乡民才当代销
: 所以前面吵吵闹闹也跟各位抱歉，未来会极力避免
: 懒得看文字的可以g一下
: "EP03 林口新市镇与A9机场捷运站"
: 之后还有一篇A7
: 未来会去Feat各地的同事
: 新五泰
: 淡海新市镇
: 青埔，小桧溪，甚至基隆都会有
: 我会用代销的角度，给消费者正确的"游戏规则"
: 喜欢的再看就好～感恩