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人口负成长、少子化，房屋需求会减少，房价从长期观察应是下跌的趋势，但这件事情为
什么一直没发生？有很大一部分原因，跟银行这个角色有很大的关系！先前我们提及的影
响房价的四个因素，利率、汇率、股市、政策。就有人疑问，为什么最基本的人口因素，
却没有在这里面？我们从实证带大家来解析，牵动房价的关键。
建物耐用年限 影响房屋贷款成数
首先我们先来看，银行承贷的关系，买房子通常需要贷款，银行会针对可贷款的金额进行
估价，估价的高低，有一个很重要的影响因子，就是房屋的耐用年限。
根据不动产估价师公会，对于建物经济耐用年数做的定义，SC钢骨造、SRC钢骨钢筋混凝
土、RC钢筋混凝土构造的房子，经济耐用年数都是50年。也就是说，超过50年的房子，在
银行的眼里来看，房屋的经济价值为0，会只剩下土地的价值。
土地的价值，就会牵涉到是不是完整的土地
屋龄50年透天厝 ：
对银行来说，可能还有土地的价值，仅会计算土地，地上的建物是不认的。
屋龄50年公寓、大楼：
而公寓和大楼，价值就非常低了，因为土地是和总户数一起持分，银行几乎是不愿意放贷
这种房子的。
房屋市场买卖 银行角色是关键
房屋交易的体系里银行的角色是非常重要的，银行不愿意参与的交易，基本上是不会成交
的。也就是说，即使你愿意忽略老屋可能有的结构、漏水、线路等问题，去买老屋也很可
能没办法买，因为贷不到款，只能全部用现金。用现金买房不贷款这件事，大概很少有人
做得到。
同理可证，政府过往打房，只要针对贷款成数限制，就会直接冲击市场交易量。因此，也
许你觉得老屋有价值，但银行觉得没价值，无法保障他的债权时，这些房子在市场上是很
难交易，不应该视为正常的房屋供给量。
房屋老化问题比人口负成长更早出现！
人口负成长，房价不会下跌的原因？要同时考量需求和供给的影响，我们来看人口变化、
全国新旧屋变化图
人口变化图，出生人数是蓝色线，死亡人数是红色线，2020年出生人数低于死亡人数，台
湾正式迈入人口负成长。
至于为什么要选20年屋龄和40年屋龄的两种类型进行比较，主要的原因就是目前市场上大
部分的交易都集中在20年以内的房子，是大部分人心目中比较理想的住家。
40年以上的房子，如同前面所说，银行会因为建物耐用年限的原则，放贷成数极低，甚至
无法贷款，愿意买而且能拿出全额现金的人，是很少的。在供需上，算是“死”的供给。
房子虽然存在，但少了银行的帮忙，就算想买也很困难。所以在2019年之后，“可以买卖
的房子”，首度少于“不容易买卖的房子”。
老屋占比创新高 首都台北市最严重
台北市的老屋问题是最严重的，2015年就开始出现交叉，2021年的时候，屋龄20年以下的
房子不到15万栋，只占全台北市房屋的16%，屋龄40年以上的屋子大约40万栋，占比约44%
。也就是说，你要在台北市买到适合的房子会越来越难，看来看去都是老房子。
新北市整体的老屋也是较多的状况，屋龄20年以下的房子约40万栋，只有22%。屋龄40年
以上的屋子大约48万栋，占比达32%。2020年出现交叉。
桃园市，房屋年龄算年轻，屋龄20年以下的房子约35%。屋龄40年以上的屋子约20%。
新竹县市，问题也不大，屋龄20年以下的房子约38%。屋龄40年以上的屋子占约22%。
台中市，两者的比例已经接近，屋龄20年以下的房子约26%。屋龄40年以上的屋子大约23%
。
台南市的交叉点也在2019年，20年以下的房子约22%。屋龄40年以上的屋子约31%。
高雄市的交叉点在2019年，目前屋龄20年以下的房子约23%。屋龄40年以上的屋子约32%。
把上述的资料整理后，其实全台都有这样的状况。从银行视角来看，愿意核贷的房子是持
续减少的，台北、新北、高雄、台南相对更严重些。
房屋市场跟你想得不一样，真正可以被买卖的房子，因为持续减少，资金追逐下，就会越
来越贵，而且市中心因为开发的早，屋龄高的房子更多，造成想住市中心，却没什么适合
的房子可以选择，要不屋龄太老，要不房价太高，所以只能往外围去。
少子化冲击房价？未考虑供给面、市场对新屋热度
觉得未来人口减少，房子会太多，长期房价会下跌的论点，是因为把每间房子视为相同的
金融商品，一户人配一间房子，看看房子比较多还是人比较多，就决定房价的上涨和下跌
。
这样的假设前提是完全忽略了银行体系在房地产交易的重要性，而且只讨论了需求面，没
考虑供给面。银行不愿意贷款的房子，根本没办法交易，不能称为供给。
有人会说，那就都住上一代人的房子就好，干嘛出去买房子？
1.现在不是农村社会，人口迁徙会持续
2.房子旧了真的很难住，你住过漏水一直修不好的房子，就会想搬新房子的。
因此，旧房子会持续退出交易市场，人口持续减少，适合且可以被买卖的房子，也在减少
。这就是人口负成长，房价会下跌这个理论已经出现20年了，却一直没发生的真相。大家
都会用来举例的日本，其实他的房价，也已经悄悄创下20年来的新高了，1990年代的房价
泡沫，跟他的经济关系是比较大的。
心得：
1.太老的房子，在银行的眼里面，其实承贷是
是有问题的，贷款可能不好贷款。
2.按比例而言，房子太老了，修缮其实非常繁琐，所以新房子比较受青睐。
3.房子太老，即使继承后，也不太会再继续住一辈子，除非修缮，但修缮在怎么样，也不
太会比新房子还耐住，因为年限到了只剩土地价值。
4.台北市房子几乎都偏老，但是要都市更新又非常困难，当年限越来越旧，除非地点真的
太好，银行有鉴价的价值，不然以年限而言难贷款。
5.结论：
人口数即使负成长，但是在银行眼中具有承贷价值的房子，会跟不上老房子老化程度，因
此房价仍会继续涨，当然跟货币贬值一样，30年通膨仍会持续下去，故房价仍会持续缓涨
。