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高压笼罩房市！建商双手一摊转观望 土地交易量急缩4成3
根据高力国际发布“2022年第二季商用不动产及土地投资调查”指出，一连串房地产相关
政策发酵，又碰上升息循环，加以国际局势动荡不安，投资市场不确定性加大，2022年上
半年全台大型土地成交量仅802亿元，相较去年同期大幅萎缩43%；商用不动产投资则相对
稳健，上半年交易额达654亿元，是历年同期的第二高。
高力国际副董事总经理黄正忠指出，具稳定收益的商用不动产投资韧性较佳，虽然央行连
续两次升息合计1.5码使得投资人决策更为谨慎，但2022年上半年交易额仍有654亿元，仅
较去年同期小幅下滑11%，且仍是历来同期第二高纪录。进一步观察今年受欢迎产品，办
公室因为有台北及台中的指标个案，成交额来到248亿元，占比约38%；第二名则是厂办的
134亿元、占比约21%；第三名为厂房、仓储的116亿元、占比约18%。从买家背景分析，上
半年商用不动产最大买家为金融保险业者，共出手230.8亿元，第二大买家为制造业，出
手129.6亿元、占比约20%，第三大买家为科技业，出手112亿元、占比约16%。
黄正忠认为2022年上半年商用不动产可以维持历年同期第二高的纪录，主要是在第一季的
时候台湾整体经济表现依然亮眼，导致市场成交热络，不过第二季开始受到全球央行接棒
升息的影响发酵，买方对于报酬率要求会更谨慎，加上通膨及疫情等不利因素干扰，第二
季交易也明显放缓。以上半年交易的热区来看，有产业聚落及稳定租赁动能支撑的区域仍
是投资人首选，再加上拉高的报酬率要求，除了双北物件之外，眼光也放远至新竹县市与
台中市等产业聚落。
上半年前十大指标商用不动产交易案中，高达7笔是整栋交易，而十笔中有六笔单宗交易
额逾30亿元，而上半年最大且最指标的交易案则是中国人寿以120.5亿元买下台中市七期
丰邑市政核心大楼整栋。
有别于商用不动产市场，土地买气则明显受到冲击。高力国际研究部董事梁仪盈表示，第
二季4-6月的土地交易动能放缓，单季成交仅291亿元，系2018年以来的单季新低，而上半
年的802亿元也是近五年的同期新低，显见在土地交易市场在同时面对贷款管制措施、货
币紧缩及升息态势下，土地买气已明显由追捧竞价转为观望保守。
她认为，土地交易市场除了整体由热转温凉之外，交易热区也与前两年有所改变，今年热
区则移转到新北市、高雄市以及桃园市，而过去两年话题度最高的台中市在产业、人口及
交通等三大利基的支撑下，土地磁吸力为全台之冠，各方人马抢进，去年上半年交易额便
高达414亿元，但今年买气明显退烧，交易额萎缩至108亿元，仅去年同期的26%；不过，
也观察到建商依然持续于七期或水湳经贸园区猎地储备原料，只不过方式改为与同业或地
主合建。
而上半年单宗交易额前十大的土地中，其中前四名单宗交易额均逾30亿元，其中元利建设
以逾50亿元买进大安区土地的总价最高，第二名则是联发科以37.7亿元取得竹北高铁车站
专用区地上权开发案，第三名为三重置业地产以34.7亿元买进三重段近2千坪土地。
过去两年全球投资市场经历了货币宽松政策所带来的游资泛滥，如今各国央行为了对抗高
通膨不得不加快紧缩货币及升息步调，而不动产市场投资金额庞大，在全球进入升息循环
下。
高力国际董事总经理刘学龙认为，除了同步拉高对收益率门槛要求，也提高买方资金借贷
成本，而在买卖双方价格认知差异仍大下，评估决策期势必拉长，整体市场买气将价平量
缩。
不过，他也指出，商用不动产市场相对是具备稳定收益的投资型产品，尤其现在台湾整体
储蓄率高，布局收益型商品仍是停泊避险资金的选项，只不过要注意的是在收益率门槛拉
高的要求及物件稀缺影响下，双北物件的选择将更为困难度。至于产品选择上，他认为自
用买家对于工业不动产短期内需求仍稳，惟北部成交价格已垫高，也会提高交易难度，但
仓储业者在台湾需求仍旺，可望成为工业用地另一去化的主力。
至于在土地交易方面，刘学龙则说，由于先前信用管制已发酵，加以利率的调升影响消费
者购屋者意愿，且通膨也拉高建商的营建成本，建商猎地动能明显趋缓，因此今年土地市
场将较去年大幅降温是必然的。
心得：
美国升息，股市已经不是资金停泊的安全地点。
而台积电自己也已经用股价说明，台湾的护国神山不是台积电而是房地产
建议投资人卖掉手中持股，将资金投入房市，共同分取经济成长的果实。