最近在细算房租的现金投报率，遇到问题希望房板各位前辈能解惑
用的是亲人今年成交的实际例，只是方便计算有把数字改过做四舍五入。
( 因为头期我有参一咖 ， 所以一半也算自身的例子)
物件是台中 74环内 10年内电梯大楼一房
下斡旋时粗估 总投报 3%，贷款8成利率1.56% 30年 (考量升半码所以改用1.685计算)
套用C大的公式计算 3*5 (5倍杠杆) - 1.685 *4 (资金成本) = 现金投报 8.26%
当时觉得这个年化报酬已经比定存好上很多，所以没想太多就购入打算六年后卖出换房。
直到最近交屋完成也把租客搞定，想说列出所有成本细算看看看看年化实际是多少
https://i.imgur.com/GWOcvXi.png (使用Excel IRR 函数)
结果如上，列完之后年化竟然是 -0.95% ，完全出乎意料。
之前一直以为总投报的3%就是地板了，有杠杆现金投报再怎么样也不会更低。
如果-0.95%正确那等于报酬全倚赖后续涨幅了，要是涨不够多还高机率输定存。
再算上处理交屋跟租约的人力成本感觉上完全不划算。
想知道各位前辈这笔交易跟计算的问题到底出在哪里?
1. 买太高 ( 但是同社区实登单坪最新已经涨过入手价了)
2. 租太低 ( 有可能，但总投报3%算是非常糟的出租件吗?)
3. 交易成本过高 (一切都是万恶仲仲收太多? )
4. 持有成本过高 (事前真的完全没注意到管理费跟凶宅险比想像中高)
5. 抱太短 ( 本来希望6年后能换大房自住，要强制延后了吗? )
6. 我算错 ( 希望是这个，房版都说租金 > 利息 就能稳赚，怎么就我算起来是负的)
因为头已经洗下去，就算发现不对劲这一件基本上也只能祈祷可以凹到涨幅救回来。
本来自己也有打算购入自己的首购房当投资，算完吓到目前想先丢回定存了。
至少希望自己出手前能好好找出问题，不要重蹈相同的覆辙
麻烦各位大前辈赐教了

一年收27.5 总投报就没有3%了啊而且那个公式根本没用吧我不知道为什么要用一个根本没用的公式 说他是速算

你套C大的公式，但你压住总报酬又低估资金成本

其实他提那个公式的时候我就说不行了买房子为什么有需要用速算我是搞不懂又不是五分钟要决定买不买

买新大楼出租 根本傻逼

https://i.imgur.com/erwItD1.jpghttps://reurl.cc/d23eK8用这个算吧

当仲介的打工仔？自费贴仲介钱？不要花仲介费你就赚了45万 仲介费收去你就赔钱房屋交易成本太高 不是专业的不要想一直交易

仲介费6% 吃总价的所以五倍杠杆 就是你本金的30%

没有算宽限期和卖掉的仲介费 假设一个月空窗期 房屋加地价税9000

涨幅不够在那里频繁买卖就是当仲介的打工仔

其实你就是 1.利润不够 2.宽限期3年没还本 3.频繁买卖被吃仲介费啊

这样的前提是平转(房价没涨)+仲介费全付(4%+2%)

宽限期不还本是没差 但你30万拿去哪 有投资赚钱吗

真实现况是，你跟仲介说实拿多少，剩下能争取到的就是他的，这样就不至于亏钱卖出(前提是房价没有跌的情况)

我刚刚算过 不考虑仲介代书跟税杂费 你大概赚70万但扣掉这些你就没赚

所以结论是这个价格不能卖 继续收租ok 所以叫不动产买了最好有长期不要卖的准备六年期被仲介费剥皮 除非波段大行情才能无视仲介费实际上有涨幅 你还是可以抓你要的实拿卖看看

你一年持有成本4万....

仲介费、持有成本太高

一定是你算错 台湾房地产只赚不赔

买太高租太低就反应在投报3%，这不是计算的问题租金 > (利息+维持成本)才赚呀，显然你维持成本没估对ceca的算式有说是在看房当下要不要下斡用的，回家请精算

两份凶宅险要是发生赔多少? 这个额度看起来可以赔到400*2?

假设前提是平转那就看期间净现金流能不能cover交易费用，建议楼主的平转改成计算平转实拿，另外请仲介加上相关费用换算售价

这就是这两年才去买重划区大楼的风险啊 先别说空租 就算满租10年新古屋算起来都没赚了 新房报酬率算起来更常常根本是负的 所以一旦房价没继续涨甚至趋缓 投资客的筹码就会丢出来了

仲介费记得杀价 我记得以前看到仲介费平均一个案子才2%多

买错物件小心不是小换大 而是套住变大换小 所以我更推荐老换新

其实你能杀最多也最有意义的就是仲介费

六年的凶宅险你删掉也顶多一两万 仲介费的空间起码一二十万

买之前不是该先算好吗XD

你一年收30万, 扣4万持有成本+一个月空租2.5万+14万左右的利息, 六年下来本来就只剩60万能付你的一次性交易费这里面最有希望的 就是一次性费用跟减少空租挤出20-30万利润是有可能的你不是2K*3 保了三个保险吗[email protected]@国泰的住火险可以提高凶宅险部分的保额 凶宅险本身不贵一年400元就能买100万你去问问看吧银行房贷的地火险是可以换的 你问一下银行

1.租太便宜 2.六年后房价大概也翻倍了 不可能变负的

国泰是居家险+凶宅险 银行有贷款的地震险火险跟居家险理赔的很像 但不能共用这个我问过了所以我的物件 他会有银行的火险地震险 国泰的居家保护跟凶宅险这个钱不多 不应该把省钱的方向放在这你要区分一下你的诉求增值件？ 出租件？你要短期 就选增值件 利用增值的部分去吃掉交易成本你要选收租件 就要放久 利用租金的获利来摊提交易成本另外作为一个出租件 空租一个月是非常可耻的代书杂费跟持有成本都有点高耶 有更多细项吗然后最后你估的是平转 平转不是增值件 你这个租金也不及格持有成本我看到管理费 那个租客出的 还是你的月租两万五还含管？还有车位租金投报差 那个拿来买卖用的假设你是买两房车以上 你应该寄望他的增值 如果你买的是套房车的话 这叫毒药我想请问你看上这间房子的哪？租金烂又不会增值 如果住起来很舒服的话还可以

国泰有出地火+居家+凶宅, 凶宅可以买到300万

我看到你一房了 保重…我现在比较好奇的是 地火跟居家能不能只择一配凶宅当时业务跟我解释过 一个是保室内一个保建物 所以有贷款的话 建物的一定要有 当时我的地火不是国泰 但我每间不管有无贷款都有国泰的居家+凶宅你这个像增值件的租金但却又没有增值件该有的增值台中一环这么难做吗

那等利率2趴完蛋

租金投报不够好的时候 就是需要增值来弥补 不然随着资金成本跟持有成本的增加 的确有可能变负的 但这不符合人性 所以房租会先转嫁成本 这个施主应该是没想清楚加上持有成本算进管理费也挺妙的简单来说 你买一个租金少又不会增值的物件 意义在哪我最近看到一个龙潭石门水库附近的社区型透天 还真的不会涨 也很难租 但就是看山看水 所以你到底看上这间房子哪你一千万的房子 租23k多…而且套房车或一房车喊是毒药很多次了 你随便搜一下看有没有人建议套房一房买车位的然后拜托不要还机械车位..那就是毒药中的毒药

我蛮好奇J大的年化4.7%怎么出来的，这个报酬率不错，而且还是房价没涨的情况

好啦 反正你都买了 看是要放久点还是想办法拉高租金https://i.imgur.com/YcanvH5.jpg

4.7%就没有仲介费吧 200万一年大概赚9万多六年55万 然后全部送给仲介还倒贴不卖 或是不付仲介费 就差不多4% 仲介费6%杠杆变30%

你可以算一下差价就会赚了XD

新房本来就不适合收租 成本会高新房就是拿来自住爽的不过如果地点不错还是有机会增值的地段很重要 至少可以弥补一些其他的部分

我租更低耶 哈哈3%算不错了吧 不过我是想买增值件。

没有涨吗

台中应该有涨吧

有些房0可是不缴本金的 你缴本利和的话当然不可能cover

现在新房价格租房完全没投报率

房子太新了啦 新房正常啊新房你只能赚房价价差

一房车？

1%就能买的付2%干嘛？2%就能卖掉的付4%干嘛？除非你想买的物件超a又专签的不然随便抓一个肯少收的来下就好了。而且你买这种物件你有做过功课吗？

哪个社区啊 我也菜鸟投资客 但没你惨

你交易成本太重了阿

放个十年二十年保证赚

投报率不就每年总租金/房价吗? (我会再把规费摊进去)搞那么复杂是在买储蓄险喔? XDDD

脑子不好就安粉点

所以那种买之前就打算多久要卖的我一律建议不要买用租的一年1～3% 仲介费一买一卖6% 可以住好几年

这间IRR算起来4%也OK啦 原PO算错了

第一年-232那边有误，你算错而已。报酬是正的

但正太少 出租件对我来说还是不及格看叙述其实我觉得比较像增值件 但不熟那边区域

看起来是增值物件，出租当养房成本，看到风向不对就卖

4趴不错了吧…没要花啥钱放著长期留给小孩也好啊。贷款年数不考虑弄到30年？投报率差蛮多的抱歉没看清楚…应该是你当初估的时候没有先把成本都丢进去算导致的误差，买3-4%物件都拿来等增值的吧

.......频繁交易(笑)

1房机械车位很亏啊 ...总价千万以上难卖...要租高一点

增值件大家都怎么抓涨幅？2%吗

没有算错啦 他的买卖成本跟持有成本吃光光一年房租赚9万 六年拿来付60仲介费还不够

看完我的想法是你的问题其实是次要问题真正的问题是, 为什么持有五年却是平转然后还要卖掉?增值件 -> 持有五年却没涨价?? 是当初挑选上出了问题?收租件 - 租金 > 利息确实都有赚, 为何现在要卖?如果你真的得卖且是平转, 估计持有五年的行情你根本自己挂591自售都有很大机会卖掉省仲介费

我有一个问题,这附近顶多算studio的防可租到两万五吗?这样其实租金跟台北似乎没有差很多啊

如果靠近七期又整理过，这样的租金是有机会。假设卖房赚价差，基本上你也需要考虑税制问题。

机械车位真的毒药 维持成本高这个价格是含车位含管理费 扣掉可能不到两万

台中套房车买到这么贵…你以后要卖给谁千万套房机械车位，一定难赚房租又难涨毒药

报酬不可能是负的啦...房租都大于利息了~~~赚多赚少而已...另外6年后没增值，那也没必要卖阿另外一房车、三房无车，雷的原因都不难理解~~但还是会有客群啦!!只是这群人比较少，所以不好卖增值空间自然小，再加上每人都是投资客XD~~就算自住还是想着未来增值，又会再次避开这种物件，导致物件很雷

受众小客群少不难理解啦我文章没看仔细。我以为是你自己成交亲人如果不缺钱。你房租大于利息跟持有成本就是放著等至于你可以多思考下板友们说的内容

因为你利息支出实际只占13.48一年啦，后面有还本，等于是在存钱而已，就这样，你赚的是"现金"投报率年化报酬是+_11.8%左右，会随还本不段投入而下降最终至3%现金投报率算法的好处1.这种物件投入现金较少，银行可以借更多钱出来，杠杆大 2.会是比较主流物件，流通性较好缺点就是1.整体的总价投报率较低 2.要再投入现金流进去所以如果最终卖价没有机会随市场提升，那就不是那么适合另外也不一定要仲介再换物件，你也可以无转转贷全宽限期这样就能保持现金投报率但物件渐多就不可能这样搞就是了

套房租2.5万还算低？你要不要先去了解一下行情啊！2.5万在西区都可以租到全新2房平车了