第一个章节讲的是甲乙双方的标的物
第二个章节大致上讲的是细节，权利，跟保固
https://imgur.com/JpyHxEn
第十条比较简单
叙述权社区的法定空第跟约定使用归谁使用
1:约定共用
比方说中庭花园，人行道退缩
大厅，管委会使用空间，健身房交谊厅等等
有使用权也代表未来有维护的义务
2:约定专用
有买露台的就要特别注意这点
露台，一楼庭院，都是约定专用空间
在后面合约书的附注会标示出来
只要有签合约书，都清楚明白该公共空间
已经约定给该户使用
非该户之区分所有权人不得使用
但由于该区域为公共空间
有时候会架设逃生器材
或是洗大楼的吊架
若有必要状况需开放给管委会及区分所有权人使用
https://imgur.com/nL5CFGK
第11条消费者常会问的问题
就是为什么建材附件上面要写这么多的品牌？
樱花？豪山？林内？喜特丽差很多耶
这是因为厨具，卫浴都是等结构体完成
磁砖贴完，鹰架拆除，室内隔间与地砖
都舖设完成才会开始进厨具
所以距离预售屋签约时间大多3~4年后的事情了
建设公司如果一开始就把型号写上
要是三年后该厨具卫浴停产，建商就违约了
而一次两三百套厨具卫浴也不可能先买来放著
所以在第11条上会明定
如果有不可归责于卖方之事由(比方停产或是厂商倒闭)
导致无法供应原材料
卖方更换的建材，需要以价值，效用，与品质
不得低于原建材，或是以补偿价金的方式给消费者
但一般来说，建商为了希望消费者快快交屋
一般不会在这个地方动手脚
我自己愈过大多都是更新到最新的型号甚至加码
https://imgur.com/7P1naGk
第12条就是吵的沸沸扬扬的延迟交屋
合约书上的起造时间，以及取得使用执照时间
都是以建照上为主
如果建商延迟交屋
每日会被扣已缴价款的万分之五
为什么现在建设公司都会写6~8~10年
这么长的时间要盖给鬼住？
理由很简单，对于建设公司来说
从整合，买地，洽谈，到找代销，找营造
开始兴建，到交屋短则5~8年
长则10~20年
对于建商来说，这段时间都是资本支出
直到交屋拨款后才会有资本利得
对于建设公司来说
他希望今天签约，明天拨款，后天交屋
但遇到世界级的疫情与缺工缺料
延迟交屋谁也不愿意
延迟交屋的罚款对于消费者来说好像非常的轻
以2000万的工程款20%=400万
延迟利息为400万x万分之五=2000元
一般来说延迟交屋不会是一天两天
大多是半年一年
以200户的中型集合住宅
200户x2000元x30天x6个月＝7200万
会缺工缺料，一下DELTA，一下Omicron
谁知道后面还会有什么奇怪的病毒
所以建商干脆把时间压个8年10年
https://imgur.com/OlZ1Fn0
验收，就是验屋了
以前还会有交屋保留款5%变5万的状况
现在主管机关罚爆应该没人敢了
比较会有疑问的是瓦斯外管
108年11月一日内政部地政司正式施行
新版契约规定
自来水及电力的内管或外管线费用
均由卖方负担；至于天然瓦斯的内管费用
由卖方负担，而基地范围外的管线费及相关费用
则由买卖双方议定之
内管是有历史故事的
早期的瓦斯内管费也是要买方出
内管就是阳台到瓦斯炉那根短管
103跟105年内政部都有讨论过
今天建商房子盖好了，瓦斯炉装好了
中间那一段要是建商不出钱
等于瓦斯炉无法使用
所以107年后就要求建商要将内管费用吸收
以现在200户集合式住宅来说
一户1万就是快两百多万
这个费用现在没有争议，就是建商出
但若瓦斯外管，则由双方议定之
也就是说没有强制规定买方出
也没有规定卖方出
双方讲好就好了
一般来说还是会给消费者出
主要的原因是使用者付费
如果心理那一坎真的过不去
价格多议一点捕回来就好
这点一般都不太有讨论空间
也因为瓦斯内外管问题
有些建商所幸不做瓦斯炉了
少了内管费支出
也没有外管费的争议
但没瓦斯真的比较没这么方便
就自己斟酌
https://imgur.com/Iay5ODa
最后四条问题不大
记得移转，通知交屋的时候赶快交屋
其中这点很多人会搞错
公设点交的对象是管委会
也就是说新成屋刚交屋时很多公设还不能用
不能用的原因并不是不给你用
而是因为公共设施为全区分所有权人都可以使用
那该点交的对象是谁？
全社区早上九点到大厅集合验收公设吗？
当然不可能
所以社区需要有一代表人来验收公设
一般来说公设要点交的前提
就是社区成立管委会
由主委，副主委，设备，监察等其他委员点交
若委员没有足够的人力或是相关知识点交
可委请第三方检验单位
如SGS，太古华电等
所以要用公设可以，赶快开区权，赶快选出主委
等管委会成立，就可以点交公设了
而保固也相对简单，主建物与结构保固15年
防水大多一年，有些会加码到5~10年
器材如瓦斯炉，抽油烟机等大多保固一年
而各器材的窗口
会在交屋时由建设公司业务
连同钥匙，磁扣，还有器材保固说明书
以及厂商联络电话一起交付给屋主
结构磁砖漏水有问题找建商
厨具坏了找厨具厂商
马桶坏了找马桶厂商
一切都很清楚
上面是定型化契约比较容易会有的问题
基本上对于合约的疑虑都是出自于不了解
但如果了解合约
合约就会帮你
大guy4这样

合约若有一条 未交尾款 建商得以拒绝屋主进屋 这合理吗

5%变五万还是有啊

我在双北没看过哪个建商还敢，死忠县市我就不熟了

我去年台中买的那间就5%变五万 不然只能贷75成双北严格多了

真的很有用，看来业绩不好时间很多，辛苦了

我竹北就是五万，为了规避契约审查，那一条还是手写的呢，现在还没开始验屋

这在讲什么 交屋款5%还是5万, 根本不就不影响工程款交屋款不管5万或5%, 都是含在贷款80%里面好吗?

其实真的很介意可以跟地政反应，只是我觉得交屋保留款不是大问题，能贷足80%比较实际

问题只在验收之后 拨款多少而已奇怪 你说代销不懂中山区还是内湖区 不懂建蔽率也就算了付款都不懂?我真的难以置信耶

建商针对这点有回答我是说 看银行 有些会把交屋算进去

其实没什么看银行的 银行就是贷多少比例给你而已交屋款是多少, 是银行汇款之后, 建经或信托允许建商提领多少暴怒哥这个例子超好笑请问一下你自备15%, 这部分签约跟工期间, 缴给建商了你在履约专户里面汇5%, 银行汇80%, 请问, 这里面的85%怎么分哪5%是交屋款?里面有850万 到底怎么需分哪800万银行的 哪50万是你的?更何况 如果我自己找银行贷85%, 那还有所谓交屋款5%的分别吗? 这很显然就是胡说八道的

是吗？但有看过合约，贷款80%交屋款5%的

你这个例子基本上就只是自备15%, 贷款如果自己能找到85%那就是85%, 找不到就是贷款80%, 你自己准备5%

懂了 因为我的是75+5, 那他的意思应该是算在8成里面

错的是谁很明显啦 这几年有人能贷85%的 请问要怎么分哪5%不是贷款?贷款跟交屋款根本没关系那只是写贷款80%(建商条件) 跟 交屋款5% 两者根本没关系

我刚刚看新闻写 磋商不足5%或者将交屋保留款计入银行贷款都是违规的捏https://bit.ly/3 这跟你们讨论的是同一个东西吗尴尬 我缩网址失败https://bit.ly/3HCLwAC

暴怒哥业绩不好，也难怪不了解

是 你的新闻说的没错 交屋款跟贷款本来就是两件事情贷款 有人能贷85% 有人能贷80%, 跟交屋款到底有什么关系?只能说 头期以外的部分 你贷不到就得自己筹 但这跟交屋款多少 毫无关系

但他说交屋保留款不能计入房贷这是什么意思

就是不能因为交屋款影响承诺的房贷

就像前面有人讲的 你交屋款不同意5万 就只能贷75%

每个行业都有成功的，也有失败的。暴怒哥看起来不是成功那边的

史上最嘴代销

两年前签约是贷款75%，现在银行说可以贷85%耶？连已付工程款都可以贷出来拿回去

银行基本上对合约价，但如果区域行情有涨上来有机会多贷这就是为什么我一直建议消费者拿附近成屋价格做参考

https://i.imgur.com/60iH7Aa.jpghttps://i.imgur.com/3KM288I.jpg拆款方式主要还是看建商

笑死 那个明明就是建商写给你看的而已XD我就说了 我全额付款 你要怎么拆? 我贷85%你要怎么拆哪80%是贷款?

其实那都是原则 有原则就有例外

笑死, 分开还不是一样, 我贷85%就是一次贷, 银行同意分批拨款就分批 不同意就是一次拨屡保

好了啦 你真的不懂 不要再掰了

不管怎样 都是一次贷85%, 哪里有分80%跟5%谁不懂很明确啦 交屋款跟工程有什么关系?不是原则跟例外的问题 交屋款本来就跟贷款无关那是建商写那样给你看 而已

IB大正解

新成屋为什么不能进履保XD 只是建商爱用公会联保而已

18124原则跟例外不是在回你….

交屋款当然跟贷款有关呀，你很爱辩耶，错的还硬要辩

谁跟你讲没有履保的?交屋款跟贷款一点关系都没有 我全额现金不行吗?谁错很明显 有常识就知道以头期15% 交屋款5%, 只要贷款成数不是80% 15+5+贷款就不会100笑死 原来专业代销不知道建商的履约保证模式?笑死 原来专业代销不知道建商的履约保证模式?https://www.storm.mg/lifestyle/2612892建商一般有五种保证模式第一种信托 基本上就是履保但建商不爱用前三种基本上都是履保 但建商不爱用 建商爱用户保跟公会联保, 但这不代表没有建商用信托我家就有地区建商这个我在板上也讲过很多次给付时间 有什么关系? 重点就是交屋款其实跟贷款是无关的我家盖的房子虽然很烂又赔钱 而且很久没推案了 但我家就有在盖房子卖人喔XD

都有建商还那么不专业 难怪没案可推 你加油啦

笑死 你还是为自己尴尬吧 你作为代销 真的太不专业这个我是没话讲 盖房子还赔一屁股我家老人就是永远困在不赚钱的小地方...版上买预售屋用信托的一堆 你自己要看笑话我没办法

第一次认识夭八夭两四?

不用转移话题 这些流程我都很清楚倒是你1.不知道交屋款其实跟贷款无关, 只是建商代销这样写2.不知道头期款才会影响工程款, 头期款订了, 贷款跟交屋款都影响不了工程款3.不知道很多建商其实也是用信托专户是啊 你这篇就是代销说词啊代销就是很爱跟客人讲“你交屋款要5%就只能贷75%”我是很不想说这是骗人 但交屋款根本就跟贷款没关系林北就是要踢爆你这种代销说法 笑死XD版上又不是你的客户 都到讨论区来发文了 还要用代销说词?事实是怎样就怎样

你快去回一片文啦 但挥文 怎么都没人啦

https://i.imgur.com/zPeSpzk.png 没什么好讲的XD贷款成数是建商订...给要透过建商贷款的人你不用透过建商贷款, 就不会是建商写给你的趴数啊而建商为什么要这样写....我就说我不想说是骗, 但就是要跟买的人讲, 交屋款5万就可以借八成不好意思 价金返还是全部进信托 交屋后一次给你这么不专业还老是想教人建商跟代销这样写 就是一种手法而已交屋款跟贷款一点关系都没有你在案场玩这套就算了 到讨论区还要玩这套还是你根本就是被教育这套说法 而且无法自己思考?你还是多了解一下价金返还好不好XD你还是多了解一下价金返还好不好XDhttps://reurl.cc/mobG4jhttps://i.imgur.com/7pZ3s7p.png你真的很外行耶验屋验不过不能交屋 导致价金不能拨付给建商的情况民众一样是要依约付剩下75% 好吗?不付就是违约https://reurl.cc/Yv59rDhttps://i.imgur.com/6RX1EJD.png大家都看到史上最专业代销有多专业了专业代销每次被打脸就会开始扯推文人数 超好笑XD19条没有问题 拨付卖方 不得动用履约专户 也是卖方啊XD19条没有问题 拨付卖方 不得动用履约专户 也是卖方啊XD我没有讲工程款喔 我讲的是贷款我没有讲工程款喔 我讲的是贷款是你讲错一直在那边鬼扯什么我讲工程款贷款拨下来就该给卖方没错 但价金返还是拨不得动用的履约专户很少有建商用这个方式 但不能说没有喔XD好啦 大家都看到史上最专业代销有多专业了就跟你讲现在是说价金返还啊XD其实前面就已经有人说你搞错了价金返还包括所有价金 好吗? XD

搞错了才开始拖别人出来垫背喔？

那我请问一下, 价金返还的情况, 我还没完成交屋, 但75%贷款约定拨付日已到, 请问我应该拨到哪里? 不拨就是违约谁垫被啊 谁都知道是你不专业直接拨给建商一般户? 这还叫价金返还?

好了啦 你讲完了没 价金返还只有工程款你还要硬拗什么

哈哈 好喔 错了就说我才不告诉你

那好像没什么你是跟猛甲同等级 比下戽哥还夸张一点XD

是没什么呀 就不懂又爱硬凹 真的没什么

谁不懂爱凹很明显重点是 你们人生到底是多不顺遂

多的是不懂的首购，所以我们更要用正确资讯给消费者避免被你这种懂一半的误导就你呀 拿什么价金返还 根本笑话

你这个叫正确资讯 根本就代销说词吧XD消费者千万不要上当 千万不要被代销说词说服 轻易放弃5%交屋款 有些人是贷款有困难只好被凹 但很多人是有选择的所谓的贷款75% 交屋款5%, 那纯粹是代销说词

IB是错的，这样会害消费者没有尾款做筹码，还会变AB约

两者毫无关系他的说法才会害消费者没有尾款做筹码好吗XD不会变AB约

没，你说贷款用尾款支付，那就是没有尾款的意思

错 是贷款包含尾款

贷款85%, 你一样可以保留5%不拨

S大不用回他啦 他根本没现行实务经验硬要骂而已

这图没有问题啊 但你贷85% 一样是可以先拨80%都有这张又怎样XD贷款就跟交屋款无关啊

@sbob 这也一样啊https://applealmondhome.com/posts/3086https://i.imgur.com/tztS6Si.png你保留多少交屋款 都不影响贷款 只是建商跟代销故意写这样让你以为两者有影响建商的说词是, 你保留5%, 就只能贷75%, 只保留5万就能贷80%但事实上 你自己去外面贷款 你保留多少 都跟你的额度无关对啦 职业真的差距很大 都是那套职业的说词 笑死人XD

建商可以依己过户，不能拒绝付(拨)款，依法要求付款所以你那5%可能还是会被建商拿走，等于没有尾款

他就是来吵架的 没实务经验也不管实际状况

没错 如果你不小心 的确有可能发生建商跑去跟银行提示过户骗银行拨款的情况所以这部分 你一定要跟银行说清楚其实这部分银行端也有很多种作法譬如先拨到你个人户头也是有可能的

我发现讲你错的 你就会牙起来耶 但挥文 你真的错了啊

不好意思我没有牙起来啊XD

https://imgur.com/SUdghK3尾款是自备款是定型化契约的规定

S大不用花时间教他啦 他就完全没经验啊

你那篇就有一堆跟你说银行可以做了XD你装不知道吗?XD笑死

瓦斯管线费不是建商出的吗？

价金信托是钱放信托，工程款不从里面拨款没错但是哪个建商这么有良心用价金信托的，讲一下好吗

错价金信托工程款可以拨 是价金返还才不能拨工程款还是有啊XD

我讲错了，是价金返还但哪个建商用价金返还啊？还是有？哪一间讲一下

https://i.imgur.com/DWka6TA.png给你了其实不少建商刻意用价金返还当广告啊XD