尽管有些政策确实令人觉得有意无意让房市整体更热，但各国政府真正在意的大多是房市或租市在短期内暴涨或暴跌，或是房价所得比的问题，而不是房价或租金价格绝对值的高低。
因此你无法期待他们会拿出什么必杀技用力往房市敲下去让房价忽然在一两年内暴跌，然后本来买不起的人就很快变成买得起。
你最多只能期待他们搬出的政策能让房价向上的速度降低，进而使确实有努力的你在未来的某一天变得能负担房价，或是期待市场的效率能更高，好让你在市场发生危机时有机会捡到其他出售者的房子。
从上述角度来看，政府当然还有很多事情可以做。
因为土地和房屋相对于人和货币来说都更不容易快速增加，所以只要人们持有土地的市值还能成长，成本又够低，持有者又不急着用钱，那他们多会倾向一直囤而非进一步开发促进使用效率。
因此，囤房囤地一定要有代价，让市价昂贵的土地或房子闲置要付出更沉重的代价。
这样才能促进供给，进一步使房市租市较不易暴涨暴跌。
讲到这里一定有人问 ── 如何确定是囤而不用的房地产？要如何确定房子“是自用”？
我认为这得从租屋市场的改革下手。
想辨识“自用”的房子并不容易，但我们之所以探讨这问题，无非是想证明房子“有在用
而未闲置”，要证明未闲置并不难。
政府应该加速推动租金实价登录，然后对屋主持有却未入籍的房子参考市价和登录价格课以累进闲置重税，但拿得出租约的屋主可以免除这部分的税务。
这样不但增加闲置房产的代价促进利用效率，避免屋主借由减少供给以哄抬价格，还能改善租屋黑市的问题，甚至进一步由于人头能减税而促进生育。
因为参考市价课税，所以高报要缴更多税，而低报则影响市值或贷款额度，同样没有好处。
如果有些人基于慈善或公益以低廉价格租给一些人或团队，那可以让这些人或团体向政府登记，然后再凭身份与合约帮业主减税。
至于不定期租赁的部分，若有租约则可比照上面的方法办理；
若没有的话，那就由租客自行申报，然后国家就可以帮屋主减免闲置税。
因为租金像现行一样能减税，所以低报没好处，而高报的话会害屋主缴更多的税，进而使屋主有赶人或涨租的正当理由。
若能做到上述的事情，那目前房地产种种问题应该都能陆续缓解。
房地产的买卖市场和租赁市场是使用权利的一体两面，两者相辅相成，因此制度也不能只有一边健全。
像现在明明买早大于租，租金净投报率都那么低了，还有不少人要借由延长贷款偿还期硬吃下来进一步推升房价。这实在太变态。
这让太多人在全球化的时代却不得不将超过三分之一的收入锁进难以跟着跑的房地产里面。
这对岛上不论国籍是否在此的人类都是祸害。
之所以会有这种事，在我看与不少人觉得租屋相对没保障有关，因此租屋市场改革是势在必行。
如果租屋的问题能改善，那将来买卖市场也会更健康，业主或租客的使用利益都会更有保障，甚至更加丰硕。
一些想法丢出来与大家交流，希望未来的制度能变得更好。