稍微补充一下西雅图跟湾区买房的恶心点在哪边 那篇原po是在西雅图
美国买房有一个流程是contingency 基本上是保护买家的一个合约
大部分美国买房都可以用这条款 这条款有两项 一个是Fiancing(Loan) Contingency
另一个是Inspection Contingency 用来事后反悔 可以不履行契约而拿回订金
首先讲Fiancing Contingency
大意就是你下完订金之后(大约房价3%) 然后你去银行办贷款 假如出现了意外
像是银行认为你买的房子价钱远大于他们自己评估价钱 因此贷款给不到位
或者不给你即时办贷款 导致你没办法如期交款 此时你可以跟买家拿回订金的
举个例子 买家在买房竞价时 愿意出200万美金 房主人决定成交 签了合约
买家这时候要付六万美金押金 同时合约通常会注明缴款时间
(湾区比较惨忍 房主人通常只给你一个月期限去弄出钱)
这时候买家去银行贷款 银行的估价说这烂房子最多只值80万美金 我们只愿意给你
扣除头期款后的贷款费用 这边是40万贷款 然后买家这时候可以回头跟买家说
黑 你房子估价后不值200万 我要退出合约 于是你可以拿回六万美金
另一种情况是 有时候银行就是拖 跟你说你啥文件证明有问题啊 我要审核阿巴拉巴拉
结果一个月后 你房贷还没下来 这是后房子原本主人可以没收掉你六万美金 重新再跑去
卖一次房子 但因为你有这个Contigency条款 所以你可以毁约 把六万美金拿回
而放弃这个房子
再来讲讲Inspection Contingency
这种通常是签完合约 缴了订金 在办理贷款时 你通常会去雇用第三方验屋或者你
自己检查房子 发现了比方说 白蚁蛀蚀 水管有问题 然后你觉得这房子品质不好
于是你想退出合同 于是就回过头来跟房子主人说 老子不买了 要跳出合约
然后你可以靠这个INspection Contingency 拿回原本六万订金
大部分美国买房都有这两个合约保护你 但湾区跟西雅图和其他热门地方
这阵子 是属于卖家市场
也就是你在买房时 通常你得签一个放弃上述两个合约保障
(Inspection/Fiancing ContingencyWaiver) 卖家才会有兴趣你谈合约
所以常常看到放弃这些保护条款后 买家花了3M买房 结果后来发现屋子底下霉菌严重
必须推倒整个房子重建 等于花了3M买了一个6000sq ft土地(真实案例 Cupertino)
又或者前阵子西雅图有一个老兄买房后 发现自己地下室
有严重漏水问题 或者地基有问题 要花10万美金整修
又甚至在办贷款时候 银行审查超过一个月 超过合约缴款时间
卖家爽爽的拿了订金 重新又把房子上市 开卖
又或者像上面银行只给40万美金贷款 这时候你只能回家跟爸妈说 我需要额外160万美金
不然我不能买房...
因此有些人觉得等到房市降温 重回买方市场 这也是有一定的理由
至少当需求下降 你比较不需要去做Waiver Contingency 这个合约 可以比较有保障买房
同时很大机会可以用listing price买到房 不用去做竞价
在这两个区块到今年初为止都属于卖家市场
※ 引述《sdudu (眼中还有火焰)》之铭言：
: 婚姻版讨论的很热闹
: 有位太太在问买房
: 夫妻收入扣掉开销跟房租一个月可以存一万镁
: 太太想买120万镁的房子
: 但因为老公觉得房价在高点不能买
: 画重点
: “120万美金的话试算下来
: 每个月房贷加房产税加房屋保险大概要付6000美金”
: 这是用30年算的喔！
: 买房好辛苦