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https://tw.appledaily.com/property/20220516/OVNJXS5LQ5GSVG2C6SBPCTIDPQ/
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房市高涨，本应是荷包赚饱饱的建商，却频频出现抱怨声浪，因为各项成本堆叠让房价无
法趋缓，还让建商成了背负房价推手骂名，只能对外喊冤“利润根本没增加”，《苹果新
闻网》以2022年的房市状况，试算“土地成本”、“单位造价”；外部成本包括“管销”
、“房地合一税”、“建商利润”，一一拆解就可知道建商并不好赚，带您拆解买屋血汗
钱流落去哪了。
最近，台中北屯单元12“精晨双城”广告户出现3998万元起跳价码，建商吸客打“广告户
”，果然引起市场奏效。建商表示，因为市区4000万元以上别墅几乎做不起来，主要是透
过每个户型的价差互补空间，才有机会打出广告户效果，销售反应超热烈。
《苹果》记者询问多家建商后，发现这几年大环境成本上涨后，房价组成起了不小变化。
以中台湾蛋黄区来说，假设一坪低密度土地价格60万元，按设定土地建蔽率50%、容积率
120%，要盖一栋地坪40的透天，土地成本就等于2400万元，难怪亚昕集团董事长姚连地说
：“不动产最大获利是由地主赚走，面粉涨、面包不可能不涨。”
地价之外，还得面临营建业成本攀升，依照2020年《台湾地区住宅类建筑造价参考表》地
上4层楼每坪6~7万元；14层楼以上高楼，每坪约8~12万元，但这两年造价上涨速度过快，
上述造价远远落后市场行情，至少还要再加上20、30%才盖得出来。
若以上述同样地坪40、容积率120%举例换算，大台中不动产开发公会理事长王至亮表示，
40坪土地可以盖到48坪，再加上阳台、电梯空间、机械室等，公设系数1.5~1.6，换算约
总面积75坪，建蔽率50%来计算约莫可以盖3.5层楼。因此以台中市区豪墅现况营建成本低
抓16万元来计算，75坪就是1200万元。
除了直接成本以外，建商不论是请代销业者或是自行出售，都还有“管销成本”支出，且
是以成本15％计算，依上述试算土地加营造成本为3600万元，15%等于540万元，房屋总售
价来到4140万元，而顺利销售出去，也须负担房地合一税，业界普遍回推为售价的4~5%，
以4%来计算，又多了165.5万元。
以上成本相加，这栋房看的见成本已经来到4305.6万元，但这还未加入建设公司的利润，
若建商利润抓10％，获利为430万元，这间房的最终总价就来到4735万元。
王至亮表示，一间房就能获利400多万元，看起来还不错，但建商还要负担营业所得税、
股东盈利、营业税等其他税负，此外，“建商税后利润大概10~15%，还得分3到5年回收，
建筑业只是一个加工业，年获利率约3%，且还有长年售服成本，实际上获利更低”。
上扬国际建筑团队台中一处总经理杨濬辅则指出，“杀头的生意没人要做”，建案因为总
销金额高，因此一定有赚钱建商才会拼命盖，但现实面来说，建商要运作、企业要生存，
因此没有悲观的权利，只能从地段选择、土地开发、客户圈粉等方式降低经营风险。
王至亮补充说：从近期原物料价格波动大来观察，营建成本只会往上加，这也就带动最终
售价往上拉抬”，加上目前政府打房限制金流，“以前能一次开杠杆买两块土地操作，现
在限贷后缩减经营规模，不少小建商甚至干脆卖地不玩了，所以不能只看到营建获利丰厚
，开发商需承担的成本风险更高。”（王钧生／台中报导）
心得：
每个建商要赚多少钱都是固定的
老板的利润也是固定的
但就小老百姓的薪水...