今天重读Ceca大七年前的文章，几乎完全命中当前高雄房市发展，真的太强大了。
※ 引述《ceca (生活艺术大师? ? 惽?)》之铭言：
: 来讲一下高雄吧.
: 其实我不太喜欢新屋...XD
: 当然红单/预售屋转手赚差价还是会玩(阿靠杯卡中古屋卡死死,不然怎么办)
: 但绝对不碰成屋.....
: 因此重划区可能只能讲的有限..XD...
: 详细还是要问专看新成屋的其他高手.
: 高雄其实重划区的数字非常多..60 65 75...
: 但其实旧高雄市区的重划区和别人比起来,非常的少..XD
: 比较明显的,农16,美术馆,高铁,巨蛋.
: (31期,河堤等算已经算差不多盖完了)
: 外环一点就文山特区,左营海军军港旁.
: 更外环就仁武,楠梓,华凤,凤甲,大坪顶...
: 在外环就桥头大寮南冈山....
: 然后还没动工的就75,中都,鼓山台泥,台铁机房,卫武营....
: 高雄纯住宅重划区大概就这些.....
: 然后我门会看到一堆像60阿,65阿,铁路地下化阿,205场阿...
: 这些不是盖住宅的,请不要一直想要住在里面,除非你想爆肝睡办公室或百货公司..XD
: (亚洲新弯曲就是这样一个到处都是规划盖办公室的地方.
: 只有偶尔几块私人地被拿来盖住宅...但那称不上是"重划区".
: 另外新健案户数量超少,因为都是大坪数...XD
: 我发现很多人对亚洲新湾区有错觉,一直再幻想里面盖满住宅大楼.
: 喔...梦该醒了,里面都办公室,贸易广场拉...)
: 农16美术馆大概是高雄重划区的代表,目前处于单价太高僵化市场状态.
: 新屋大约在3x,"15~20年"中古屋大约在20...增值大约一年10%.
: (15~20年是大盖抓得一个定位点)
: (增值不是你家的房子涨速,是新健案的拉价速,你家涨不涨是你家的事..XD)
: 美术馆很强悍,天生非常好的住宅条件,鼓山挡西晒,超大美术馆盖再高都没压迫感.
: 有山又见水则发,又安静,之后又有铁路捷运又有轻轨...
: 所以他的增值会一直下去,并且保持在高雄"住宅平均"最贵的地位很多年.
: (弯曲和他比是地价很贵,但其实湾区不好住.
: 湾区定义是cbd,给你上班用的不是给你睡觉用的.)
: 农16去年略贵于美术馆,但之后还是会输给美术馆,因为盖太高公园相对又比较小.
: 所以压迫感强,虽然有正捷运和百货公司进的特性,但只要台北化,美术馆就会赢回来.
: (当你大楼太多,压迫感和热闹会有负面效应)
: 农16目前赢美术馆还有一点是,最近健案比较密集推农16,然后新健案都有灯光计画.
: (灯光计画这两三年才比较多,5年以前比较少)
: 所以晚上美术馆黑七七,农16会比较漂亮..
: 虽然美术馆入住率比农16高,但感觉美术馆比较冷清...XD...这是美丽的误会.
: (不过随着现在新一批的美术馆建案完工后,这状况就会消退了)
: 但当然他们差价不会很大,两个算是互相拉持,并不会有很巨大的价格落差.
: 巨蛋是一个土地已经不多的地方..XD
: 新旧屋大约是农16的8~9折,28~30,中古大约18~20.增值也大约10%
: 主要是环境不向农16全都新的很整齐,有旧有新,外加很多透天参差不齐.
: 另外生活机能很强,可是也因为住商混合杂乱,所以略差一点.
: 不过巨蛋的特性是有汉神巨蛋...而大顺路上将会出一个亚洲广场和他竞争.
: 所以巨蛋将会平凡化..增值会比农16或美术馆更早趋于平缓..并且价位被慢慢拉开.
: 高铁又比巨蛋略便宜一点.
: 新屋大盖26~28,中古大约15,但因为相对便宜,所以增值反而高一点,抓个12%巴..XD
: 然后从巨蛋做基准点,越网北越便宜..
: 基本上高铁是假议题,没人在天天搭高铁的,外加高铁会造成区域性阻隔(又没地下化)
: 但是因为土地很多,所以高铁以北健案很多,这也是这几年左营户籍人口大增的主力.
: 农16美术馆很爱盖大平数,户籍人口增加量不会很大,高铁以北小坪数多,户籍增加量就
多.
: 不过这边有高雄三大养老宅之一的荣总再加持...
: 基本上以上是北高四重划区,也是高雄前10年左右的住宅主力区.
: 投资的话,最主要是因为大坪数和豪宅被打死了,所以这边变重灾区.
: 中短期因为美术馆和农16价位很高,冲刺力很弱,所以价直性很低.
: 反而高铁之前,巨蛋靠近铁轨的地方,可以吃到铁路地下化,会有一些追价的涨幅.
: 荣总养老宅效应也有在扩散.
: 或是更北的ㄧ些相对低价的健案可以去赚一些补涨增值.
: 但是反过来讲,长期置产,那买美术馆第一排豪宅(其次才选择农16第一排)..!!!
: 等到因为政策改变而造成的盘整结束后,他就会继续默默的开始一年10%的ㄧ值涨下去..
XD
: 当然这边有一种景观第一排的买法.
: 非豪宅中坪数景观宅一直都在默默的涨下去中无视打房.
: 不过当然,一定要买有见水的风景,没看到水景(并且要漂亮)就是垃圾..高雄不缺绿地.
: 在来是第二环重划区.
: 文山特区新屋大约再25万,中古屋大约再15~16,增值也大概再10%.
: 当年有最贵新别墅的噱头,并且机能已经很完善.
: 但缺点就是我爱讲的,土地快盖光了,建商转移阵地带走新闻媒体的关注...XD
: 目前应该是自住户很爱进入的状态,投资客则一一离开.
: 海军眷房区,新屋大约24,中古大约15,增值大约13%.
: 自从自助新村拆掉后,就成了会被别人遗忘的区块...XD
: 但等到自助新村开始盖.
: 外加台17线改道,和铁路地下化路通之后,我相信大家就又想起来了.
: 投资方面,我绝对不会去买文山特区.
: 那是给自住户没差去买的...
: 他因为建商和投资客的离开,会越长越少,但因为机能和住户变多,所以支撑力越来越大.
: 也越来越会趋向我所谓的世界大同,不涨不跌,一年增值3%跟着通膨跑的世界..
: 这样人生太没目地,生命太没刺激,灵魂没有寄托,钱包不会变鼓..所以我不会去买..XD
: 反而眷房改建区是很有趣的...京城十大名宅的四季也再那边.
: 那边等路通会有一个追涨,再加上眷房释出土地继续盖,会有新一波建商广告潮.
: (不过当然是我,我会选择去买那边的果贸国宅而不是买新成屋,赚更多..XD...)
: 再来更外环.
: 大坪顶是一个有趣的地方...高雄的阳明山!!??
: 都是盖别墅,盖给大寮工业区老板住的...价位再1500~以上.(透天没办法抓大约增值)
: 等到石化都牵南星+国七起来,这边价位当然会更不一样.
: 不过目前并不太适合居住.
: 华凤特区,新屋价位在18,中古屋10应该有机会.增值13%
: 喔,你看到1字头的新屋应该就理解了..XD
: 算是文山特区的延伸,虽然这边土地好像只有少数建商把持,所以他们会慢慢炒.
: 缺点也是少数建商把持,所以热度会一直要热不热,无法百家争鸣.
: 凤甲特区.新屋18~20,中古10上下...增值13~15%.
: 凤甲超大...所以目前先以中安路以北为主.
: 这边缺主题...目前单纯只是一些建商跑过来"打底".
: 但在没有主题下,还没大吵特炒...
: 不过因为基价很低,所以拉价还满有感的.
: 楠梓其实很大,也是高雄一大堆健案的量产数字区.
: 以后劲溪为基准,新屋大约22,中古屋大约10,增值大约13~15%.
: 这边容纳了大量想住高雄新屋又买不起市区的年轻人.
: 然后因为土地非常多,所以狂推案ing...
: 仁武也是透天多,主要是给加工区老板土豪门住的.
: 大楼不多,新屋大约17~18,中古10..
: 以上几大外环就很刺激(因为外环麻,买对买错未来影响会很大)...XD
: 基本上如果长期持有透天,我会考虑凤甲...
: 他缺主题,然后土地太大块,除非市政府无能,不然这么大片闭着眼经想都有开发点子.
: 而这边只要主题一出来,他就可以大吵特炒..
: 所以买透天慢慢等主题出来,是个很适合长期置产的买乐透买法.
: 大坪顶...等我哪天想不开跑去禾发工业区开工厂当老板后在考虑...
: 仁武的话要等,整个加工区整治会大翻身,不过太久了...我都老了..XD
: 大楼的话,跑短期买楠梓,因为现在很热,很多小投资客被市区的价格吓到的都跑过去...
: 然后几大建商在那边都有一些代表作,整天洗报纸板面.
: 华凤是因为少数建商垄断土地,所以炒作有点鼓掌的人太少.
: 凤甲也可以,不过凤甲和楠梓比,热度还是有差...
: (其实还有一点是因为,凤山被切成凤甲和华凤,热度分散掉,不然总量凤山比楠梓多)
: 然后其实楠梓的整体规划目前看起来比较漂亮,后面还有桥头新市政加持.
: 所以短期楠梓好一些.
: 但是楠梓有楠梓的隐忧.
: 六轻牵走对楠梓好像是大利多,可是相对的你工作机会就大幅萎缩.
: 反而凤甲吃到湾区,南星,港口,大寮工业区等的工作机会大增效应.
: 会是自住户的优先选择.(你看他四周工作机会会大增多少..XD)
: 楠梓必须等更久以后的大学城产学专区发展后,才能弥补六轻牵走的工作缺问题.
: (这边有高雄大 海科 第一 高应 高师,树德,文藻..更远有义守
: 是一个将来的高雄产学专区,超级大学城区)
: 但是这也是要很多年的时间去发展.
: 所以如果是中期,凤甲特区会比楠梓好...
: and...我不会买华凤,虽然他有补涨优势和凤山市区扩散效应.
: 但那边离产业太远...所以没有"自住户非买不可"的价值.
: 桥头新市政.新成屋18,中古屋9以下.增值13%
: (土库/台糖量贩店我含在一起)
: 我记得有一个号称15还是16万一坪的...XD
: 某家班的大本营,两次选举助选有攻,所以区域颜色正确..XD
: 桥头新市政将来最主要就是大学城...
: 大寮....新屋不知道,中古屋9以下,增值12%.
: 高雄得合宜住宅之一.
: 准备吃国道7号和大寮将来会发展的新工业区.
: 南冈山,目前都透天....
: 吃捷运,将来的合宜住宅.
: 三大"外"外环特性差很多.
: 最有增值浅力是大寮,因为蹲的低跳的高...XD
: 可是他也不知道要等到民国几年...
: 桥头其实不该这么早吵的,不过为了助选有功,所以就先炒了.
: 和楠梓一样的问题,阿你是以农立村的,现在没工作机会,要等大学城的发展.
: 不过他真的很便宜...你要在台湾五都外环"有捷运的地方"买更便宜的应该很困难了.XD
: 南冈山站则是冈山的延伸,这和他们两个差很多.
: 以上所有区域都是依赖高雄市区做延伸.南冈山站确是独立于高雄市区...
: 冈山是一个独立的地方,他有他的产业和机能.
: 本洲工业区,空军官校,甚至路科,高雄科学园区都是在冈山的势力范围内.
: (路科人不住路竹...XD)
: 但是这边目前适用一句话"我们南部人,住透天的拉,不住那个大楼的拉"..XD
: 所以南冈山站准备要盖大楼?...我是不太看好啦..
: 而透天的话,住冈山或北冈山,为啥要住南冈山??
: 当然南冈山站有和春医院...不过基本上并不是一个足以颠倒南北的东西.
: 不过随着路科偷偷的一直增厂,和冈山既有的产业.
: 中期来看,冈山会比大寮和桥头稳一些.
: 但是短期增值,目前应该桥头比较好,主要是他正要开始吵了.XD
: 在来是几大未动重划区.
: 应该也是最让人期待的主菜.
: 中都....
: 赞的拉,超越农16指日可待,有铁路捷运站,又中华路brt,有优雅漂亮的中都湿地公园.
: 又弓水格风水很好,绿地又更多,旁边工业区又要跟着一起重划嫌恶设施消失.
: 不过...他会很贵很贵很贵很贵...一起跳就很贵很贵很贵很贵..XD
: 鼓山台泥...
: 范围不大,寿山第一排小心家里冰箱被猴子偷开吃光东西后在里面大便.
: 不过基本上我会视同他在帮中都和美术馆抬轿,他本身价值有限.
: (高雄不缺绿地,寿山第一排没噱头)
: 75重划区...
: 湾区没有一个像样的重划区,充其量就31期,但他土地盖光了[email protected]@a
: 湾区少数私人土地(非重划区所以不在讨论范围内)盖的全都是豪宅,价位3x起跳.
: (湾区新建案房价目前刚突破农16...XD)
: 更糟糕的是,总价都在3000以上,突破了所有打房的防线.
: so...75重划区变成一般人小雀兴的湾区唯一依靠.
: 喔..那他是唯一...这稀有性就足够大家去把他吵翻天...XD
: 台铁机房,凯旋新境...
: 这边是少数国有地释出拿来盖住宅的区域.
: 目前看起来还好,单纯只是给东边的人一个重划区有够多的新屋来住.
: (高雄旧市区东边几乎都是盖满状态,很难得有一个地方可以重划来盖新住宅)
: 但是不知道到时候真的重划准备释出的时候.
: 政府会不会给他更多的加持光芒...
: 卫武营.
: 大概就国泰那一块地.
: 这边有地主的纠纷问题,所以一值空在哪边不动作.
: 但随着一百多亿的艺文中心完工后,会不会有刺激效应就不知道
: 卫武营将来会是高雄艺文发展的重心...
: 不过他天杀的缺点就是,四周太多老旧建筑,路又很乱很难规划.
: 因此这边目前看来,就算土地释出了,也因为面积不够大,又没帮手搭配,炒作力度有限.
: 基本上几大将来的重划区.
: 有钱人买中都就对了...买最贵的那一间,面中都湿地公园第一排"低楼层"或高楼层.
: (景观低楼层越来越多人懂他的价值...XD...越低越漂亮,高反而没看头)
: 像我们这些要小雀兴的可以玩75...囤著让他增值也ok.
: 凯旋新境则是跑短期,红单拿到就卖掉..因为那边很缺新屋,所以短期很好跑.
: 但是也因此土地不大块,盖光就没戏了,所以不需要囤.
: 卫武营普普,有居住需求在买就好.
: 鼓山台泥我不会买,我会买旁边的中古屋等他帮我抬轿...XD
: so...高雄重划区其实很单纯又很少.
: 并且大多都是市区延伸.
: 和其他五都差非常多,尤其高雄市政不转移.
: 因此像我还是会优先买旧市区的拆透天改建新大楼案.
: 而值接忽略重划区....
: 市政不转移下,房价还是成金字塔,越往内越贵,很难翻转.
: 而高雄价差又没很大.
: 新屋,农16,湾区要35好了,巨蛋30,ㄧ般市区28,市区外环26,凤山楠梓22更外面20.
: 等于说,每一层的新屋的高价都被卡死,没办法超越前者.
: 所以前面动,后面才跟着动.
: 因此..除非你买很便宜的地方等补涨,例如桥头,凤甲.
: 或是等热度翻转让他晋级,例如凤甲如果有话题,可能会因为距离近而拉高ㄧ个层次.
: 不然就是大家搭火车,一节一节跟着跑.
: 很难有类似板桥或是新庄副都心这种重划区突出于四周的状况.
: so...其实高雄重划区的新建案,增值的波动就一直很呆版又无聊..XD
: 你跟我说哪边涨很多,可是哪个地方在同一个时期不是涨很多..XD
: 不像中古屋变化刺激的很多...(当然现在也快越来越不刺激了)
: 不过当然拉,要是路科真的有"明显的"越来越好起来.
: 那...."北"高雄(大高雄)会有一个新的亮点.
: 不过现在他是很缓慢的越来越好..所以大家还再忽略他中.
: (路科听说每个月多6x个员工[email protected]@...高软今年反而多6500个员工,喔喔喔,也太慢了吧)
: 但是....等明显变化再说吧.
: ...大盖这样.