我发现,大家对投资客物件有很强的目标拘束性..XD
一定是包装得很精美,一堆家具,贴一堆壁纸板材.
例如下面这样
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10804527.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10753410.html
但其实投资客的物件型态非常多种.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10806608.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11048151.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11044078.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10836625.html
尤其这个也是
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11091095.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10856345.html
因此很多人很爱骂投资客物件,
说什么贴了一堆,或是什么一大堆ikea的家具.
那很可能是你对投资客的物件太过于"拘束"某种型态...XD
实际上投资客的物件型态比你想的多太多了.
我们撇除什么都不翻,或是出租个几年无脑转卖这种.
(这种你也不能说他不是投资客.
我以前也干过,买一间透天400万,立刻无脑给卖我的仲介转卖,两个月后成交550万.
我什么都没做,左手来右手去,这个仲介好像还是版上乡民..呵呵)
投资客动手从单纯油漆到做一大堆都有.
因此我们很容易讨论到鸡同鸭讲.
因为对我而言投资客物件型态非常多种,但对你而言可能只有一种或是两种.
这样我们讨论就没有交集.
通常来讲,自住户要卖房子,基本上绝大多数不会再花什么钱.
最多就是油漆一下.
但是投资客只要不是太菜鸟或是太死抠门.
他都会"针对房子的缺点"去做修正.
例如厨具超烂,就换一个,卫浴超烂就换一个.
所以投资客的物件基本上都会有东西是全新的.
无论是厨具,卫浴,门窗,地板...都有可能.
但是你无法判断是什么...这没有绝对.
另外,非"百合白"系列的有色墙壁,是投资客物件的机率极度高..XD
不过投资客基本上都不会让房子很混乱这样卖之外.
除非他是出租收回来就无脑转卖.
不然通常他卖的房子里面不会有残留的用品,玩具,中古电器等等...
以上,是比较容易判断是否为"短期投资客"物件的简单判断方式.
像下面都是自住户转卖物件.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10818169.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10881892.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10958332.html
(这间我无法完全肯定判断,但有85%机率是自住户或包租公转卖)
至于你说,对投资客来讲,哪种翻修状况比较好卖.
这....如果你要追求绝对利润,这样要看物件和时期才能判断.
我很喜欢翻空屋转卖的主因是因为我懒,不代表翻空屋是最佳利润解.
另外,空屋的"投资客味道"比较淡,尤其如果卖个两三个月还有灰尘,看起来有点像自住户.
不过当然我价格往上拉的幅度会比较低.
精装的作法价格会往上拉很高,他利润很大,但因为投资客味道很重,通常会卖比较久.
各有好处...
另外一点是.
拉高多少卖价跟投资客做多少没有直接关系.
当然我翻修是为了卖更高.
但我会判断因为我翻修所以可以卖更高,所以我才翻修.
但如果今天,买的时候厕所前屋主可能7年前翻修过.
那我当然不会去翻厕所阿,洗一洗就9成新,那我干嘛从做一次?
而...我弄一个物件要挂卖,我是看市场上同等级的物件应该要卖多少.
才决定我卖多少.
跟我买多少和我做多少没有直接关系.
另外中古屋很多时候会发生.
我看到"奇怪,这间好便宜怎么没人买"...
例如,可能40年老大楼,3房,其他40年老大楼同样状况都要成交400万了,他怎么还卖300万?
我去现场看屋也没看到什么特别缺点.
那我就会把它吃掉...
而这种情况通常是发生在,交易量不大的社区,因为两三年才交易一间,造成参考价很少.
所以可能一年多前成交一间270万,这个屋主认为卖300万不错.
而屋况可能很混乱,自住户不敢买.
投资客有些有"单坪"迷思,所以认为他单坪不够低所以不吃.
或是得了什么,不买重大建设就会死得病,不买XX区域买了就会死的病..
因此物件就被忽略在市场上..XD
而这时候我自然吃下来,翻修.
而对一般40年老大楼,理论上是吃400翻50卖500.
我虽然这一间吃300,但我一定跟着卖500开价556...呵呵.
所以你就会看到我买300,翻修50,然后挂卖556.
因此我挂卖556底价500,跟我买300还是买400是无关的.
我认为他可以卖500所以我就卖500....我吃多少价格,都无法阻止我卖500.
因此不要看着说投资客赚这么多它有做什么的思维.
市场不是这样子的.
卖多少是看市场上卖不卖得掉.
跟他入手多少和翻修多少无关.
而投资客是,先看这间可以卖多少,然后扣掉各种成本,决定他可不可以买.
另外通常投资客会判断,我做精装,做空屋,什么都不做,可以卖多少(三个价)
之后再判断他这三个翻修成本和利润的关系,选哪一个比较好.
当然像我很懒都卖空屋,因此我可以直接排除精装的价格判断...XD
最后...
自住户不小比率上卖的房子,一般自住户都不爱接手的拉.
给你混乱比对一下.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10794371.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11116405.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10939673.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10934630.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10855588.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10828583.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10757289.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11057129.html
你再想一下...XD
投资客的产生,是因为...
市场自住户爱买阿.XD