想跟Ptt的网友分享
如何读懂房地产新闻真正的营养成分
会拿这篇来写是因为我去年刚卖完江北
对那边还算熟悉，并没有要捧哪边踩哪边的意思
因为我们在一个工地待一年，对该区域熟
相对对其他区域也会变陌生，所以就拿这篇新闻来当案例
一样的观点，可以套用到其他的区域
抱歉因为我不会上色，所以请凑合著看
https://imgur.com/ywH1nxQ
板桥江翠北涨到7字头 两原因专家警告“恐套牢”
我们一句一句来验证这个新闻的内容
///A~C区房价相对亲民
近一年平均成交行情每坪50万内
缺点是距离捷运站较远，交通不够便利
还紧邻殡仪馆等嫌恶设施///
基本上这就是文青常说的去脉络化
AB是一区，C是一区
AB没有捷运优势
所以价格永远就是会比DEF来的便宜
但"板桥"＋"新成屋"＋"重划区"＝50万以上
本来就是很合理的事情
当年新润亚昕青峰，翠峰卖40万是让利价
所以现在50多万本来就是合情合理的事
要知道板桥有55万人，需求本来就大于供给
板桥扣掉江北外，也仅有新板特区这么一个重划区
有AB区可以稀释热区的人口，又可以供给电梯新房
我个人判断这个价格完全没有危险，还有极大的支撑
而靠殡仪馆是C区，代表这个专家完全不用功
///可是新案房价已直逼板桥精华的江翠
新埔，甚至新板等商圈，房价短线涨幅过高///
https://imgur.com/GjPYSmy
https://imgur.com/J5l5YJ0
专家不专业，记者也没做功课
江翠，新埔，新板根本没这么便宜
新巨蛋，三辉玳门，桥峰
这种实登85万的一军还不用出来
用20几年的龙之邦就可以证实记者没做功课
板桥市中心在重划区还没成形前
会被"只求眼前看得到的生活机能"的高龄自住客
以及没研究房地产的一般消费者加价买走
那重划区呢？
///目前交通机能和生活机能尚未完善
区域附近仍有部分工厂
若购买建案周边的土地正持续开发
未来还有施工的噪音问题///
这就标准送分题啊
交通机能跟生活机能完善后一坪便宜5万卖
附近工厂拆掉再便宜5万
旁边土地开发完成便宜五万，盖起来再便宜5万
未来完工都没噪音再便宜5万
有可能会这样吗？
我常跟客户说，当重划区大卖场准备开幕那天
红彩牵起来，剪刀剪下去的那一瞬间
人络绎不绝的往卖场消费
房价就是喷发的那一天
我接触过有大卖场旁建案
汐止远雄U-Town，树林秀泰影城
淡水家乐福，林口Outlet，青埔Outlet
新店Ikea，全部都是人涌进来后喷发
我们再回到2019年SWAY的新闻
https://imgur.com/UcjZFtb
///Sway批评，江翠北侧再5年，除了河边第一排
其他都是紧紧相贴的超高大楼群
一开窗即见邻居，未来将会变成新庄的头前重划区
房价会被炒上去、也会有一堆投资客死在这里
这哪是人住的地方？///
SWAY已经是公认的无料名嘴
利用他民粹的话语权
持续让许多消费者选择错误的方向
他在上面那边提到的仅仅相贴的超高大楼层
其实都有经过都审精密的计算
https://imgur.com/or42GOV
在2013年，江北就有风环境管制
避免气流不流通的状况
没有做功课，没有研究
2019讲一个2013早就规划好的事情
代表他根本不认真也没研究
然后害一堆人选择错误
第二点，他提到未来会跟新庄一样
新庄有一个结构性的问题，就是坪数规划过大
https://imgur.com/d0cukEm
不管头前或是副都心
有很多大坪数产品到现在还是无法解套
如远雄中央公园系列，国都国汇系列，乡林系列
只要坪数过大，总价过高就会难以去化
最好的例子就是国美大悦
https://imgur.com/8TnFLKE
一样的国美品牌
最近卖的青玥，涵玥动辄6,7字头
但已经成屋的大悦价格还是很难创价
回到江北
https://imgur.com/QkROj7Z
主导江北的推案的，就是98年在头前推出
横扫新庄，2天完销新富都系列的甲山林
也因为新庄105~109年的震撼教育
甲在江北规划的坪数都做小
相对总价不会超出合理价格带
价格带不只影响自备款
还影响到契税，房屋税，土地税，装修费用
还有最重要的租金
所以江北的中小坪数出租非常的快
18坪的两房可以租到2万6
25坪正两房可以租到3万
这就是建商代销会吸取过去经验
重新规划产品避免重蹈覆辙
而第一篇说江北会套牢的专家
我们也要把它历年的说过的话，作过的事
拿出来检视一下
https://imgur.com/hcHIkgz
如果一个连一亿多资本事情都干不好的人
你觉得他分析几百亿的重划区有说服力吗？
最后强调一下，我看房地产就是看数据跟经验
不要帮我戴什么捧林口踩新庄
捧江北踩新庄这种幼稚的帽子
新庄我也有朋友客户，当年买的房子转售中
如果该区域是实打实的涨，我朋友他们早就解套了
林口跟江北我早就结案，我现在也没卖那边的房子
一切就用数据跟我的专业来分析
讲什么踩什么捧什么就跟以前高中生
PS VS PC,CANON VS NIKON一样幼稚无聊
之后我还会写A7,A9
还有下新庄我准备进场的案子
不要再讲什么捧哪踩哪
双北市全部都有我的业主，我的客户
代销就是空投到哪，什么都要卖
https://imgur.com/2DOcD0O
https://imgur.com/hP50UTr
补充一点
跟诚实诚恳愿意分析的代销仔比起来
一个礼拜要凑十篇报导的记者
不认真的专家
每天算模型的蛋头学者
不作功课的名嘴
不懂都市计画的仲介
才是让消费者一直追不上房价的最大帮凶
https://imgur.com/L9Eprcl
作者:
buike (chico)
2022-04-08 15:31:00推新北王，最近江翠我也下车了
作者:
Tattoo (跟隨我^^)
2022-04-08 15:32:00恶，很多代销被套牢，你就是其中之一
作者:
jecko (振作....)
2022-04-08 15:33:00推~分享 有些人容易玻璃心 就别太在意
作者:
Morphee (千磨万击还坚劲)
2022-04-08 15:35:00这种文 只有推
作者:
sbob (hmm)
2022-04-08 15:36:00推一个
作者:
Anyotw (Yoman)
2022-04-08 15:37:00怕被带风向就是你假日乖乖去看房，原野调查第一手资料最重要
作者:
NCD (月光)
2022-04-08 15:38:00请问18坪的两房指的是权状还是室内坪数？
作者:
birdpon (独钓寒江雪)
2022-04-08 15:39:00所以您的意思是立信帝国开幕后DEF还会再涨？
作者:
shena30335 (废文/Stay Night)
2022-04-08 15:44:00推推 房版需要多一点这种好文
作者:
Tattoo (跟隨我^^)
2022-04-08 15:44:00如何不被代销仔带风向，割韭菜呢
作者:
sbob (hmm)
2022-04-08 15:48:00如何不被空空带风向？只要有一般人智力就不会被带风向了
作者:
pxycho (trolltrolltroll)
2022-04-08 15:52:00房地产我一直都觉得个案条件差异很大，同一栋上下楼层都不一样价格了，除非是扫货投资客不然看一整片真的意义不大，一般平民买家实际开车走路去绕一圈观察环境才是真的
作者:
IS0987 (FQ)
2022-04-08 15:54:00N大可多发一点这种好文，不然整天一堆人酸来酸去也无聊～～推推
作者:
cicatrix (一起来当新店人)
2022-04-08 15:57:00在ptt发文真佛心，基本上可以发在自己的平台，免得明明是价值文还要受气
作者:
bfh (飞来横祸)
2022-04-08 16:03:00优文推
作者: qqphor (骂你又如何) 2022-04-08 16:05:00
谢谢
作者: jsont 2022-04-08 16:06:00
推专业
作者: RepeatDebug (RD) 2022-04-08 16:27:00
好奇现在江翠卖的价钱不就是预期机能全开时的价钱吗?机能全开之后跟预想的生活有落差 价钱也不会修正吗
作者:
gerychen (邪惡肥宅)
2022-04-08 16:39:00用后照镜检讨2019的新闻，没什么必要2019连2020会有肺炎都不知道，更不用说美国印钞票不是不能酸SWAY，但至少就发个QE后他还说会跌的新闻来酸
作者: qqphor (骂你又如何) 2022-04-08 16:50:00
历史的教训要时常提醒自己，这很重要N大，我是回应上面某一楼呵呵
作者: GetSeasick (晕船) 2022-04-08 18:07:00
推推
作者:
bms ( )
2022-04-08 19:15:00不错 资料充足 功课都有做
作者: gqc0208 (hi) 2022-04-08 20:40:00
为了做这个图文并茂的东西，你花了多少时间呢？我觉得你做的比很多号称1450的还要认真呢。1450在网络上带风向是因为他们有钱收，那你呢？你花费这么多的精力做这个文章是为什么呢？当地居民？房仲？还是要倒货的建商呢？说真的要不是付我钱的，逼我做产业分析，我才懒得管什么房价怎么样。
吃饱太闲啊 有货倒上什么PTT然后看一堆首购傻傻地被蛋头学者愚弄觉得很不爽我现在卖的地方均45,已经是双北退到无路可退的地方了再不多推广正确概念难道要退到山佳莺歌吗~莺歌景自慢去年开案21,现在快35了,年轻人是要多可怜顺便讲写这一篇大概30分钟就搞定,我做简报是神速等级再讲个不好意思的,我的客群总价TA也不在这
作者:
kellyku (凯莉古)
2022-04-09 00:04:00推
作者: kingjason (喔 加油) 2022-04-09 01:28:00
推佛心，学习了
作者:
aaa931324 (aaa931324)
2022-04-09 04:11:00真的是神级人物