想跟Ptt的网友分享
如何读懂房地产新闻真正的营养成分
会拿这篇来写是因为我去年刚卖完江北
对那边还算熟悉，并没有要捧哪边踩哪边的意思
因为我们在一个工地待一年，对该区域熟
相对对其他区域也会变陌生，所以就拿这篇新闻来当案例
一样的观点，可以套用到其他的区域
抱歉因为我不会上色，所以请凑合著看
https://imgur.com/ywH1nxQ
板桥江翠北涨到7字头 两原因专家警告“恐套牢”
我们一句一句来验证这个新闻的内容
///A~C区房价相对亲民
近一年平均成交行情每坪50万内
缺点是距离捷运站较远，交通不够便利
还紧邻殡仪馆等嫌恶设施///
基本上这就是文青常说的去脉络化
AB是一区，C是一区
AB没有捷运优势
所以价格永远就是会比DEF来的便宜
但"板桥"＋"新成屋"＋"重划区"＝50万以上
本来就是很合理的事情
当年新润亚昕青峰，翠峰卖40万是让利价
所以现在50多万本来就是合情合理的事
要知道板桥有55万人，需求本来就大于供给
板桥扣掉江北外，也仅有新板特区这么一个重划区
有AB区可以稀释热区的人口，又可以供给电梯新房
我个人判断这个价格完全没有危险，还有极大的支撑
而靠殡仪馆是C区，代表这个专家完全不用功
///可是新案房价已直逼板桥精华的江翠
新埔，甚至新板等商圈，房价短线涨幅过高///
https://imgur.com/GjPYSmy
https://imgur.com/J5l5YJ0
专家不专业，记者也没做功课
江翠，新埔，新板根本没这么便宜
新巨蛋，三辉玳门，桥峰
这种实登85万的一军还不用出来
用20几年的龙之邦就可以证实记者没做功课
板桥市中心在重划区还没成形前
会被"只求眼前看得到的生活机能"的高龄自住客
以及没研究房地产的一般消费者加价买走
那重划区呢？
///目前交通机能和生活机能尚未完善
区域附近仍有部分工厂
若购买建案周边的土地正持续开发
未来还有施工的噪音问题///
这就标准送分题啊
交通机能跟生活机能完善后一坪便宜5万卖
附近工厂拆掉再便宜5万
旁边土地开发完成便宜五万，盖起来再便宜5万
未来完工都没噪音再便宜5万
有可能会这样吗？
我常跟客户说，当重划区大卖场准备开幕那天
红彩牵起来，剪刀剪下去的那一瞬间
人络绎不绝的往卖场消费
房价就是喷发的那一天
我接触过有大卖场旁建案
汐止远雄U-Town，树林秀泰影城
淡水家乐福，林口Outlet，青埔Outlet
新店Ikea，全部都是人涌进来后喷发
我们再回到2019年SWAY的新闻
https://imgur.com/UcjZFtb
///Sway批评，江翠北侧再5年，除了河边第一排
其他都是紧紧相贴的超高大楼群
一开窗即见邻居，未来将会变成新庄的头前重划区
房价会被炒上去、也会有一堆投资客死在这里
这哪是人住的地方？///
SWAY已经是公认的无料名嘴
利用他民粹的话语权
持续让许多消费者选择错误的方向
他在上面那边提到的仅仅相贴的超高大楼层
其实都有经过都审精密的计算
https://imgur.com/or42GOV
在2013年，江北就有风环境管制
避免气流不流通的状况
没有做功课，没有研究
2019讲一个2013早就规划好的事情
代表他根本不认真也没研究
然后害一堆人选择错误
第二点，他提到未来会跟新庄一样
新庄有一个结构性的问题，就是坪数规划过大
https://imgur.com/d0cukEm
不管头前或是副都心
有很多大坪数产品到现在还是无法解套
如远雄中央公园系列，国都国汇系列，乡林系列
只要坪数过大，总价过高就会难以去化
最好的例子就是国美大悦
https://imgur.com/8TnFLKE
一样的国美品牌
最近卖的青玥，涵玥动辄6,7字头
但已经成屋的大悦价格还是很难创价
回到江北
https://imgur.com/QkROj7Z
主导江北的推案的，就是98年在头前推出
横扫新庄，2天完销新富都系列的甲山林
也因为新庄105~109年的震撼教育
甲在江北规划的坪数都做小
相对总价不会超出合理价格带
价格带不只影响自备款
还影响到契税，房屋税，土地税，装修费用
还有最重要的租金
所以江北的中小坪数出租非常的快
18坪的两房可以租到2万6
25坪正两房可以租到3万
这就是建商代销会吸取过去经验
重新规划产品避免重蹈覆辙
而第一篇说江北会套牢的专家
我们也要把它历年的说过的话，作过的事
拿出来检视一下
https://imgur.com/hcHIkgz
如果一个连一亿多资本事情都干不好的人
你觉得他分析几百亿的重划区有说服力吗？
最后强调一下，我看房地产就是看数据跟经验
不要帮我戴什么捧林口踩新庄
捧江北踩新庄这种幼稚的帽子
新庄我也有朋友客户，当年买的房子转售中
如果该区域是实打实的涨，我朋友他们早就解套了
林口跟江北我早就结案，我现在也没卖那边的房子
一切就用数据跟我的专业来分析
讲什么踩什么捧什么就跟以前高中生
PS VS PC,CANON VS NIKON一样幼稚无聊
之后我还会写A7,A9
还有下新庄我准备进场的案子
不要再讲什么捧哪踩哪
双北市全部都有我的业主，我的客户
代销就是空投到哪，什么都要卖
https://imgur.com/2DOcD0O
https://imgur.com/hP50UTr
补充一点
跟诚实诚恳愿意分析的代销仔比起来
一个礼拜要凑十篇报导的记者
不认真的专家
每天算模型的蛋头学者
不作功课的名嘴
不懂都市计画的仲介
才是让消费者一直追不上房价的最大帮凶
https://imgur.com/L9Eprcl