※ 引述 《ceca (生活艺术大师? ? 惽?)》 之铭言：
: 这问题不是以前算过的文章吗.
: 　
: 　
: 如果你租的房子,出租投报率3%.
: (你租屋,所以你在支出这3%)
: 　
: 不动产你增值也不要抓太夸张,虽然实际上可能有5%.
: (5%是15年翻一倍左右)
: 　
: 你抓3%.
: 　
: 利息你抓1.7%好了,让你抓高一点.
: 　
: 贷款八成.
: 　
: 　
: 实际上现金投报率是多少.
: 　
: 3+3-1.7=4.3.
: 　
: 4.3开5倍杠杆=21.5%.
: 　
: 　
: 也就是你投资要超过21.5%年化报酬率.
: 　
: 你就有资格呛说"我把钱拿去更有收益的投资比买房子绑死在那边好"
: 　
: 　
C大讨论的议题非常有趣
没错，照帐面算确实股票很难年年21.5%
但是这其中有个小Bug，你没有计算到以后要偿还的本金
我们直接代入数字来看
房子部分
今天假设房子1000万，房贷1.7%，贷8成，20年还清
一个月要还39344
200万本金+一个月还39344的房贷最后获得房子一栋和每个月大概30000的房租
由于房子的“未来价格”我觉得不太好量化，所以抱歉没办法用Ceca大的3%去算
然后租金每个月我全部拿去投股票殖利率5%，
20年后租金收益总数为11903143
股票
如果头期200万投股市，殖利率也是拿5%计算
20年后为200万×1.05^20=5306595
然后原本要还房贷的39344也每个月定额拿去投股票
最后可以拿到15611363
两者加起来5306595+15611363=20917958
20年后收益
投房地产：11903143+房子一栋
投股市：20917958(股票)
假设股价和房价20年都没变动的话，股市其实是大于房市的
但是上述情况我觉得不可能
未来趋势如何就给各位自行评断了
我觉得如果加入任何成长率(不管是房市或是股市)就变得过于主观
如果有算错还请多多纠正
我用网页的利率设算，不知道条件有没有设错

…你跟之前一个说台积要抱30年的算法一摸一样，事实上能抱超过十年的都少之又少

你没有算房租

股票增值是用年化报酬率算，不是殖利率算

不是阿你设抱不住的前提到底要干嘛？？？股票抱不住，房子就抱得住？我们今天探讨的是报酬率，抱不住根本不在这个讨论范围吧

房子抱的住喔因为人性 交易困难度

事实上，房子要抱住绝对比股票简单多了，不然你以为一堆老房东哪来的

恩恩 你说的很有道理 那你20年股票的对帐单呢?

你太理想化，根本没考虑到现实面

还是你又是在作梦?幻想自己有20年的台积电?

你没足够的本金又没有纪律就不该去搞股票拿几个成本变成0的未实现出来看啊

阿你都买股票，租金不用扣掉吗？

你就看看疫情刚爆发的时候多少人吓到砍光持股的

不是要马上空下去吗

不过就指数化投资观点，投资期间的确都要拉到20年以上才能拿到平均的年化报酬率7%-10%之间

买房买股还是你要存股我都觉得可以，可是你的算法真的太理想化你要考虑地震也行啊，921后，台中南投土地价值有变差吗？没有啊

就是在比较数字啊，股票抱不住，那房子会不会空租修缮和扣出卖出手续费和税？当然是用简化量化的前提来看，不然讨论永远不能聚焦。

你要买房出租当然要慎选物件啊…买股票会选，买房不会选？

房版谈股对啥焦，想买房叫别人头期都拿去欧in炒股，损了就少对手了，难吗？

你因为不想考虑房价的涨幅 所以把股价的涨幅也拿掉了 只

没错啊，人的问题，人性啊，以实际现实面来看你觉得是抱住房活下来的多还是抱住股票的多？

这种文章看了好腻

股市一定会大于房市。

用殖利率去计算 但是0050或SP500长期报酬率8% 绝对不是靠殖利率去撑起来的... 这是你算法最大的盲点

整天想证明买股比买房好，就不一样的东西怎么比？

金龙大楼重建后那个土地价值哪有变

0056殖利率平均都不知道有没有5%...

不要说股票了，我房子也一点都不想持有超过10年，咁哪北七

他现在叫出云居，你自己去google

你有看过房子持有20年的上新闻的吗我有看过股票持有20年的上新闻先射箭再画靶的讨论，意义不大

有没有币版持有BTC超过10年的来发一篇做比较

这么多篇看下来真烦 房股都买不就好了 适合自己能赚钱就是好方法

房价上升3％就cpi啊，你不相信通膨认为会通缩喔？另外你想想三十年前房子多少现在多少，1.8倍是乐观还是保守我觉得这已经不是不懂房市的问题了，是不懂货币政策的问题，买房最大的优势在于开低风险杠杆提前固定负债额，用通膨跟实质负利率帮你赚钱，再用租金增加现金流，假设没有这种条件那谁要揹贷款买房xd,结果你一句“不好量化”就把房产最大的优势拿掉，那还讨论什么

不知道这个世上因为股票赔钱的人多还是因为房子赔钱的人多

所以我说你不懂房市啊XD 股市没有不好但房市的优势就在于五倍杠杆 同样是200万本金 假设股市跟房市长期随通膨上涨 股市投入200万20年后是1.8倍 360万 但房市是1000万的1.8倍 1800万 然后再扣除没还的800万 等于1000万你忽略杠杆带来的增值那还比什么建物会折旧但土地跟地段会升值 你举乡下透天那为何不举台北300万涨到3000万 用3趴通膨计算本来就是用大盘计算而且你那个算式本身就有问题 如果你要套利差 那还房贷本金干嘛 应该一开始就设定理财型房贷或用转增贷把负债最大化 你的公式应该是每月房租30000扣除利息跟持有成本我抓15000 接着将每月的15000投入股市 再加上二十年后的房屋增值 中间甚至可以利用增贷提前将增值提出来放入股市如果不买房用股市操作 应该直接计算200万的二十年增值但中间并没有其他金额投入股市才对 你会觉得ceca的算法有问题 那是因为你不懂房市规则所以用还本金计算 假如要套利谁跟你还本金

你股市殖利率隐含的概念是股市有成长才有填息，但是你比较的时候没把房子价值成长算进去，变成房产投资少了房价上涨的获利，才会让你有错觉投资股市比较好。实际上房产投资五倍杠杆，你一般的ETF投资怎么可能追得上

房市不好量化 阿股票就100%可以量化喔?阿会量化的那些爱回测研究的不就100%赚钱???还有人会赔喔?XD

放股市的获利还要扣掉你租屋付给房东的20年租金

租屋股神贴个真的抱20年以上的股票对帐单来打房虫脸阿整天幻想自己有抱20年股票烦死了

事实上就是可以不用还本金，你看板上的包租公哪个不是看irr表 用转增贷重置投报率的，所以我才说你不懂房市啊xd搞不好你今天才第一次听到理财型房贷 假设你说一辈子不还 那我不敢保证 但现在连75限制都破了 抓个二十年不还本金算什么

C大不是没考虑过本金要还的问题，你又不是第一个挑战他的房子的好处是容易开杠杆，而且风险、成本都低所以你要维持5倍or以上都不是太难的问题甚至可以更容易的获利提取出来而不用卖掉房子股票要确定获利，就是卖股票获利了结~~房子不用还有一堆无本买房的，杠杆根本不只5倍

别讲五倍杠杆啦，之前ab约盛行，贷九～十成都有人作

但为了好算&适合一般人，拿5倍来说其实不夸张或许某些人会逐步还款，使得杠杆降低没错

对就是楼上说的无本，但这招违法，现在基本没了xd

但不能否认房产能这样操作的现实阿

早讲过他不懂房市规则 他还以为是别人看不懂他文章XD

最近好多这种，看不懂文章也不做功课别人好心说明，他还一堆缪论。

房子可以增贷或无限宽限期，同时炒股啊。

不懂可以虚心请教，不要算乱还自以为对

你少算了房租

红明显，你算的没错，但是结论错了...你前提是房价股价不变，但是你要卖掉一千万的房子来比较阿...所以结论买房比较赚

楼上说的确实没错 我假设两者都不变的话房市应该是>股市的感谢纠正

这id来乱的吧大家还真是客气

就照你讲得算，1000万房子+1100万租金为什么股市赢?所以2100<2091的意思，是这样吗，1000万房子跌破991