楼主:
tompi (大波动)
2022-03-21 14:21:51※ 引述《ypeter (!!)》之铭言：
: 之前板上反指标说 央行不会升息
: 结果美国升一码 台湾马上更进一码
: 马上打脸 XD
: 看起来未来 还是会继续升
: 想请教一下投资客
: 如果你们的利息涨到2%甚至是3%
: 你们还会投资房地产吗
: 还是就资金放回银行或是其它标的?
: 纯讨论 理性勿战
我认为大约是2.8%~3.5%
资料:1993~2021
变量
HP:房价涨跌 (双北平均涨幅) 国泰&信义房屋资料
MR:房贷利率 1998~2021 Cmoney，1998 年以前为差补数据
CPI: 主计处资料
SR:年股市涨跌: 证交所
不利用GDP的原因是有时GDP下跌但股市上涨，因此用股市涨跌
作为财富与景气的代理变量
回归模式
HP=a + x1*MR + x2*CPI + x3*SR
结果
系数 t 统计 P-值
截距 0.0719 3.74589 0.00095
房贷利率 -1.5745 -3.85162 0.00072
通货膨胀率 1.5015 1.56729 0.12962
股价报酬 0.1260 3.25608 0.00324
如果 房贷利率、CPI、股是年报酬为0，台湾房价的自然增长为7.2%/年
但实际上因为有贷款利率，以2%计算，若CPI与股市变动为0
则房市变动期望值为 0.0719-1.5745*2%= 4.04%
通货膨胀率虽然对于房价的影响是正的，但显著性还不到非常显著的水准
影响房价最大的因素 则是 房贷利率
因此假设不考虑CPI
而股市以长期年均报酬 9%计算
在考虑投资房市报酬 没有超额报酬情况 HP<=MR
房价年报酬率期望值<= 房贷利率 且 假设等于 I+0.5% ，I 为定储利率
根据求解 MR=3.23%
HP=0.0719-1.5745*3.23%+0.126*9% = 3.23%
房价年报酬期望值 3.23%
此时I约为 MR-0.5%=2.73%
上述也就是若房贷利率上升至3.23%，则虽然房价上涨期望值也恰为3.23%
但是无风险定存利率为2.73%，考虑风险贴水及各种成本下 此时投资房市
并不划算，不如放定存来的安全。此时房价就不会涨了。
但房贷利率会不会升到3.23%? 离目前 7~8码
除非美国升息8码以上，否则应该很难看到。
但
上述估计若不考虑股市效果 则MR=2.79% 房贷利率上涨至2.79%，房价预计不再上涨。
这样离目前就剩下6码，这可能就会落在美FED目前的守备范围了。
台央行会不会跟进? 不知道。
单位:%
年月 房价 房贷 CPI 年股市
涨跌 利率 涨跌
1,993 7.18 9.04 2.94 79.76
1,994 1.34 8.91 4.10 17.36
1,995 1.88 8.79 3.66 -27.38
1,996 0.94 8.66 3.08 34.02
1,997 -5.92 8.54 0.91 18.08
1,998 -7.81 8.41 1.68 -21.60
1,999 -3.62 7.60 0.18 31.63
2,000 -5.59 6.78 1.26 -43.91
2,001 -3.56 5.99 -0.01 17.14
2,002 3.82 4.40 -0.20 -19.79
2,003 7.65 2.98 -0.28 32.30
2,004 15.84 2.40 1.61 4.23
2,005 8.87 2.29 2.31 6.66
2,006 12.98 2.27 0.60 19.48
2,007 5.31 2.44 1.80 8.72
2,008 -0.84 2.75 3.52 -46.03
2,009 20.36 1.80 -0.87 78.34
2,010 16.55 1.69 0.97 9.58
2,011 9.10 1.83 1.42 -21.18
2,012 7.63 1.89 1.93 8.87
2,013 14.69 1.95 0.79 11.85
2,014 -0.09 1.96 1.20 8.08
2,015 -5.59 1.95 -0.30 -10.41
2,016 -1.11 1.72 1.39 10.98
2,017 0.34 1.65 0.62 15.01
2,018 2.31 1.63 1.35 -8.60
2,019 1.83 1.62 0.56 23.33
2,020 6.46 1.42 -0.23 22.80
2,021 9.60 1.35 1.96 23.66
作者: weekman 2022-03-21 14:54:00
国泰房价指数代表预售&新屋,应该就能剔除没贷款的CASE