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https://tw.appledaily.com/property/20220213/WEKQ3MUAABCELNWIELEDBDH5ZQ/
内文：
短线炒作预售屋、获利惊人的特殊景象可能大幅减少。南部房仲告诉《苹果新闻网》，最
近预售屋转手卖不太动，有屋主去年买下台南安平2房预售屋总价不到700万，原先打算赚
百万出场，而后一路降价，最近几乎要“平转”脱手，也还没成交，现在不少买方都在等
待内政部未来限制预售屋换约的政策确定，考虑到未来买预售屋要等3~5年成屋后才能转
售，等待期太长，多半采取观望态度，就算卖方要平转，“也不一定接手。”
台湾房屋台南东门特许加盟店店长蔡裕荏表示，他有一位客户去年买下安平某一新建案预
售屋，2房加车位约28坪不到700万，后来想换约卖掉，最初开价788万，陆续降至758万、
698万，但销售情况仍不佳，虽有不少买方询问，但买方会担心现在政府打炒房，影响预
售屋房价，“怕房价下跌”；加上过年前疫情开始严峻，买方也担心疫情问题影响工作和
收入，还要负担购屋款，干脆先不要入手。
他透露，本来这位屋主有加价百万换约的期望，后来一路降价，现在几乎“平转也愿意”
，因为还有其他房子的贷款要支出，为了减压才要卖掉预售屋，但是想接手的买方却有多
方考量。
住商不动产台南五王加盟店店东李家民观察，目前手上有客户委托多间预售屋销售，包含
南科善化茄拔的透天“为有巢”、永康“三富乐乐”也有5间预售屋要转卖，为2+1~3房、
开价888万~1268万，这些屋主希望赚百万出场，没打算平转，但来看房的买方态度也多有
保留。
很多买方告诉他，现在都在等政府，看到底是否修法通过限制预售屋换约，“修法通过就
没得玩了”，因为买预售屋多半不是自住，是投资目的，但又不想等3~5年交屋后再转卖
，等待期太长，因此会犹豫，不知该不该接手。
他坦言，很多买方询问之后又不买，就是担心政策因素让变量太大，这情况估计会持续到
政府确定修法通过，新法上路之前有落日条款，到时就会有卖方着急脱手，因此现在只能
知道，买方明显转为观望态度。
另有2名高雄房仲告诉记者，近期预售案卖不太动，虽然内政部限制预售屋换约的政策还
没上路，但已有个别建商禁止换约，因此买方也会担心变量太多，加上高雄自去年下半年
因台积电设厂议题带动，当地如楠梓房价开价一口气从2字头涨到3字头，也让南下看屋的
北部客抱怨，房价涨得比竹科凶猛，买方不愿意加价太快；至于屋主，前阵子虽然因为政
府打炒房，甚至提出警告，“炒房最重要被抓去关”，促使预售屋主降价，小赚30万就出
场，但最近又开始调回价格，不愿意降价太快，导致预售屋转手的买气确实比较差。（林
佩萱／高雄报导）
心得：
哪里有预售屋平转这么好？
我看到的都是预售屋现买现赚
直接套利100万起跳
而且现在禁预售屋转手的草案都被说有违宪之虞了
也不可能送立法院啦
屋主别太担心

这篇发出来以后 我看一堆台南投资客要打过去猎杀了

台湾人都有在看房版，知道前年买预售，今年买成屋。

现在的市场气息真的是观望政府今年的政策啊 反正去年飙涨都没买了 不差这时

接下来，政策，升息等等因素，会让人再等等

你也房版贴新闻好几年了吧？最近怎么心得开始有点...是没

套好套满

内行的都继续炒，谁跟你观望……

楼上最会嘴 就真的一堆废物投机客很怕啊

目前应该是新屋和中古屋价差太大产生一些拉扯.中古屋则是进入暴涨期.并且建商这两个月推案也是暂缓.大概在等中古屋拉抬一下再继续.价差太大都会产生拉扯,无论地点还是屋龄还是区域.

确定要买才带看不就好了，买不起就别看。

自住找预售案都被回已完售，最好收光光，名额让出来

台南高雄新的预售屋才卖不太动吧？一下子单价跳太高 台中新的预售案价格一样创高 但感觉还是蛮抢手的

我投资的A7跟凤鸣都是预售屋也是都获利都卖光光开始转战中古屋市场预售屋禁止转售合约一通过预售屋会血流成河但是中古屋会大涨 所以A7凤鸣一堆预售屋有赚就先闪

最近关注的预售屋还真的降价了 看来是真的买气不好

这个新闻说的没错啊 我就是专门玩预售屋投资客一堆同行都在出清手上预售库存 成屋都摆着不卖

请问C大 5年内跟20年价差应该在多少，目前竹北县一

禁止换约一确定后换中古屋大喷特喷

附近很多都跟109年一样价格没在动，是准备要喷得概念吗

别担心，这只是开始而已。

台南 哈哈

龀弗饪B 台铁 加桃园新站完工后 ...

5年和10年会趋于一个区块,20年整比较特殊那时候2002年没啥推案.因此一般是以2000年以前也就是大概22年屋为断点.5~19年会是一个区块,22~33年会是一个区块.价差大约在10%.区块的原因是因为视觉上就是不同的东西,建筑方式设计都不一.

反正手上有预售的劝告赶快卖一卖获利了结不然禁转售条约一出来 想卖都卖不掉

5年屋和18年屋看起来很像...但理论上他们已经插了1x年价差应该要很大.

我有些同行预售屋一次扫10户的 都在出清

但你要细讲有两点.

还好我买的今年买的预售屋今年交屋，不用等2-3年，成屋续抱会好一点吗

2.公设比,36%和30%公设比差异不小.所以造成5年屋和1x年屋的价差被收敛到没多大.现在还有一些价差是因为之前新的时候10~15%价差收敛还没结束你在过一段时间这个价差就会继续缩小.so....要记得,不动产是实体产品.因此影响价格有一点很重要的就是"视觉".它们看起来涨得很像,价差就不会很大.

那...手上预售就是等交屋的需要卖吗?

长得不一样,才比较容易变成独立个体产品.买房子的人是跑去看房子,看空间,之后才要买.而不是像股票看数据看线图买.

幻想文 现在要买还买不到

当你看到两间房子长得很像,一间室内25一间室内23.

新成屋的时代 预售掰

你手上预售如果数量只有一户可以放到过户 就放阿但是如果手上预售买一大堆无法过户的 请出清

但长不一样,旧款的看起来奇摩子比较差m.那自然需要更低的价格或是甚至加价买新式的.

目前旁边200公尺有5年内的大楼，最近成交价约40万，我这间26年 约24万，权状50坪 含车位10坪 室内有30坪 客厅超大，早上看晚上签约..CD https://i.imgur.com/a05Ikwx.jpg

之前太多杂鱼投资客吃到甜头搞得预售屋一次扫都扫10户 然后等转约

内行的已经先卖几间了

如果禁止转售 你手上10户 等著被违约阿 怎么过户像我们内行的投客预售屋都清光光了 只剩成屋之后 换成屋缺货 成屋会喷喷喷

而且成屋需要过户以及银贷跟资金比较多也可以过滤一些来乱的杂鱼投资客等到今年七月通过后 预售屋会开始崩 换成屋惜售潮

我已经转战成屋中古屋市场手上预售屋都清光光这法案肯定会过如果觉得不过 看你要不要赌一把 XD

要有信心，买下去就对了，只涨不跌。晚一年买赔一台保时捷

投资客死光光啦干

不过买预售屋超过三年才交屋，想想就觉得超久。不过付款弹性很适合首购感谢C大，中古屋标准格局，客厅后面大到可以砸隔一间，但是客厅会变的没这么开阔，很犹豫要隔四房卖价格会不会好点https://i.imgur.com/x6DciCT.jpg

c大请问，投资客开价挂在591，是有把握多久内卖掉，否则何不先租呢

看你看的投资客 是哪一种投资客有预售屋转约跟买旧屋装修成投资客款的二手屋

贷款买一堆房子没钱缴 活该

北北桃重划区108109价格平转收

二手翻修开价挂在591，我们可以预期多久市场会涨到那个开价？

二手翻修建议去现场看 投客是用烂材料装修的然后一房的大小 硬隔成两房 那种都很鸟 台北市居多

锁预售就是中古涨翻 政策若确定 找预售旁的中古买就对了

C大有说 一般情况3-6个月卖掉一间，但有机率问题，开价高假设成交率只有10%，搞不好下个月真的成交了。

投客二手翻修都已经把成本加进去灌水灌很大了查实登最快要赚大 就是自己买废墟老公寓自己搞装修这个C大应该很熟悉 自己买老破公寓自己装修卖掉

装修费一般人都会被包商坑..我们只是把这笔钱拿到口袋而已..XD但是,只要有办法自己翻修,一律建议自己翻.

最近看屋新北真的很多预售屋在转让了啊，但是中古屋物件很少倒是真的。投资客都在炒中古屋了

有人转让不是问题...价差太大才是压力.我白天鹅也是一买就挂卖..XD他转让量一直都有.但是2x一路拉升到3x轻轻松松.

台南而已吧，A7想扫几间转约都很难平转

杀手锏还没使出来呢，续看戏

菜鸡才炒那区 下档根本没支撑买盘

不过，猜过个年应该越来越多人知道了，尤其是北部人

举一堆鸟地方 当作通例 这样也能当新闻

一直想请教ceca为什么台南冲这么快，除了南科之外有其他原因吗？

台南在2016~2019大家开始进入停滞的时候.因为南科话题+其他地方都停滞.所以炒作都跑去台南..尤其2016的时候台南是六都最低价.而2019台南还有热度的时候爆发无限QE.所以台南才火上添核反应炉,整个暴冲出去.

北高雄涨翻天,反而南高雄应该该补涨了

南高也没落后,只是比较低调.兴富发盐埕区华王案,均价要四字头.之前中正一号愿也是3x.

不愧是最嘴硬的房虫版，再过几个月脸就会臭到不行~

请问ceca大，那这波适合把蛋白的老透天换蛋黄的新三房吗

我最后一间买入16w/p的2x年屋,富国明诚商圈...XD对喔,过年前买的,到今天还没交屋..XD你再看看现在多少钱.怕什么....XD现在不适合"换新"或是"外围换市区"现在适合,新换旧,或是市区换外围..XD现在要往后面的买,不要往前换.等到大盘整,例如2010大涨,2016进入盘整.而2018年我就在板上讲可以进美术馆.那个时间点才是旧换新,外围换中央.你倒过来做就是把钱给别人赚..XD或是把赚钱的机会送给别人.就像现在我手上没有新屋和预售屋..XD一点压力都没有..并且因为新旧屋价差太大.躺着等被抬到天上去.

不要小看政府的决心 溯及既往例子都不在少数，未必不会通过

政府朔及既往??不动产上面哪一年的哪一次?他是不想选了才会这样搞..XD没看到今年要选举,最近打房消息全面熄火.剩下讨论区空空在提..XD谁疯了在选举大力打房.有房子的人是多数,地方选举有选票的人几乎都有房子.谁管你户籍不再在地的少数空空死活,你又没选票.没看到房价大喷,陈其迈立刻民调冲到多高..XD人民比你想的现实多了,只是没像空空出来靠杯而已.菸斗雄干嘛跪求台积电到高雄?为了高雄年轻人就业机会?还是为了菸斗雄手上的店面和不动产价格..XD不过目前预售屋主要是和中古屋价差太大,必然有拉扯现象.所以做多,但是不要乱做产品...现在不是大涨一开始....所以操作什么要做选择.现在1x年屋大概上30,目标会往35左右跑.因此2x年屋20都是落后太多状况.而2x年屋20左右还有一些物件.造成3x~4x年屋16~17的话和2x年屋价差并没特别大.所以才会做2x年屋比较好,3x~4x年屋太早.看着价差操作低的那边.基本上几乎0风险+稳赚....赚多少和赚多快的差别.就算有黑天鹅事件,预售屋回档好了.冲到4x,超级大回档回35好了...一堆人被套到订金都拿不回来.你新屋35,2x年屋还是要上28w/p..所以预售屋套死一堆人,你的20万以下2x年屋照样赚钱..然后满地的空空可能会超级大高潮...但依然..她在数帐单,我在数钞票...so....挑对产品...基本上你就每天睡到自然醒,一点压力都没有你看我们投资客,2010~2019中间有被套住或是不继续投资不玩ꨮ

问一下Ceca大，股票交易成本比期货高，能吃波段就忌讳频繁交易。我看Ceca大不停买进卖出，这样标的频繁转换间赚取的利润，不会被交易成本吃掉吗？

没阿,空空最嚣张的2016~2018,我们不是继续数钞票..XD交易分短中长期.长期方式会吃到交易成本,所以长期不乱动.中期追波段,例如你1x年屋本来买18现在冲到30好了.你觉得他偏慢,把他转成1x的2x年屋,一两个月内又暴涨一大波.这种情况下交易成本都可以远远被利润给淹盖过去.短期的话则是,你光买便宜的价差就高于交易成本.更不论你翻新造就的价格上扬幅度.所以短期会拼周转率...买卖越快赚越多.但短期无视涨跌....没时间等你涨价..XD县在大涨是中期主力时间等到进入盘整期,短期才会爬成主力交易利润型态.另外不动产还有开杠杆的状态所以,你股票现金交易,利润5%就是5%.

原来如此，感谢解惑。

但是不动产杠杆下去,就算你只开两倍杠杆,也会变10%.所以股票你买卖只赚2%,如果交易成本1%,你才赚1%.不动产你如果2倍杠杆,就是2%,5倍杠杆就是5%.因此,不动产只要产生利润,你再回算杠杆,会被放大很多.

请问CECA 大大，高雄河堤社区的中古屋1X年房子要以什么区域的新案当作定标？要看义享天地还是农16？因为河堤那边已经没有新案拉中古屋的价格了。谢谢您！

所以不能用股票的绝对投报率来看不动产的杠杆投报率.河堤就看河堤,没河堤可能就大约富国明诚和生态园区的中间数.富国明诚最近表现比河堤还强一点点...一点点..XD当然最近推案很少,你会没有什么参考.因此你大概就是用目前场上的例如巨蛋 J moden做DEMO,再回算一下,河堤大概是9~95折.大概...因为J moden也推案一段时间了.一段时间后,这个价格就是落后指标.但在新指标出来前,还是优先参考既有的最新指标.

明白，受益良多，我是买进后长长久久型，故有此疑惑。

不会过啦 根本不用担心

杠杆真的就如ceca大讲的 我操作股票杠杆上9位数 但实际期货获利真的不如想像的多还远不如房产直接开5倍 即使大金额开下去只剩下2倍也安心操作吃杠杆 每天吃饱睡好看小说 c大太神了

我跟ceca一样我们老手投资客预售屋新屋都脱手光光换成二手屋 等著二手中古屋大喷特喷ceca是玩得蛮频繁的 唯一缺点是房地合一的45%的税金我当初一百万起家的 现在靠房产已经赚一千多万了就是因为房产杠杆大还款压力小还分30年又可以搞宽限预售屋 更是轻松 付个订金签约金就玩一千多万的一百万可以完成赚一千多万 这就是房产的厉害反正要赌预售禁转售不会过的预售可以继续摆着反正预售 我是都卖光光了 XD

房产的杠杆真的很恶心不过我看蛮多投资客群组还一直在那买预售买新房 看了真的不懂

中古屋,集团比较难赚到会员的钱的关系.买预售屋,建商会回馈集团首脑.集团的话很可能一间可以拿到不只一万的佣金.你够多间,一间给你5万都可能.所以集团首脑稳赚不赔又无风险...而一般会员只要有赚到钱就开心,他们也没很计较投报率多少.中古屋的话,就很难从中获利.并且很麻烦...因为状况很多.预售屋是纸上的,之后成屋也是针对建商.中古屋第一个你要赚佣金就很难赚,仲介不愿意分你.

大家还记得AMAX预售屋惨案吗

第二个,屋况或是纠纷问题,你首脑都要替会员搞定.

所以集团做中古屋的比较少..

投客群组可以抽你们佣金阿 他又稳赚不赔反正套牢是你家的事

连一整轮大涨到停滞到下一次大涨都没看过.所以他们不会判断.

预售倒有听几个仲介讲过 人头3万5万也有的

真心感谢CECA大大愿意提供这么多的宝贵资讯！ 谢谢您帮助大众解惑！已跪

预售屋有些没钱不会判断的乱跟风就会被套

但是因为先跑,所以反应最快...抓到起跳点就可以无脑捞一波.会比中古屋无脑就收到钱.

对对对 我看一直讲预售的操作房产时间都不长 但讲的很厉害一样

他们基本上首脑都是狂赚介绍费..XD...如果你多找几个卧底去各大集团收集资料后你就会发现.真相!!

你去看当初AMAX主纠playhome现在是不是消失了

请问c大 桃园现在预售跟5-19年中古价差高达4-50% 是不是已经太偏离 还是算一般高而已

通常是新屋定锚,中古屋追.新屋回档则是因为不安定筹码自己多杀多.不安定筹码就是那些之前买的投资客转让破坏价格.或是有人过户不了要被断头,赔5%卖(订金10%)

如果条件太差的房子 双北高龄5-80年的那种 会跟上吗

全都会涨,涨到你可以参考2018~2019的价差.那是比较靠近今天的盘整时期.当然有些特殊建案有特殊状况要另外看.例如高雄诺贝尔,不安定筹码太多,所以2019都还在盘整.XD这种要特别挑出来看.

c大我想问，有投资客在中古2x年翻修后在591刊到800甚至1100，是有把握今年中古行情跟得上能卖掉吗？

翻新的定价通常是没翻新的价格再往上开一些.开多少要看他怎样翻.

感谢 来去追一下18-19价差状况

我去年入手两间都在500以下，今年要上八百好难想像

c大 请问中都现在一样是照美术馆9折价看吗？前天已经有2手新屋成交在38，树禾苑预售也有实价41-42了，现在还有看到几个建商围地准备中，照理是不是即使新案推出仍然是得尊美术馆为大哥，坐稳附属的位置

感谢c大回复

对,中都目前还是追美术馆9折.美术馆下一个案应该会拼平均50,城扬的东二路.中都目前都没跟美术馆叫板的机会.另外因为自立路西边的工业地没有要先重划.所以中都要追平美术馆的时间会拖更久.这一波可能都还没办法办到,要下一波.也就是可能要至少七八年甚至十年后再看看.

没差反正买不起

50收

哪里平转？每个都马加价卖，三小假新闻

可以试试看亏钱卖啊 哈哈哈 这些死投资客

感谢c大解说

完了,高点出讯号文,一篇又一篇

房地合一税2.0不就溯及既往最好的例子吗？ 其它领域的，军公教年金改革更是一例；选什么物件赚不赚钱我本就没要讨论，单纯觉得这个政府已经示范过乱修法了，没理由对他这么有信心，就酱。有房的人多数，但预售禁转卖不一定影响多大

大家都这么厉害喔，跨出我生活圈的房子我都不敢看有这么多专业投资客喔

促销文

预售禁转后成屋准备暴涨

请问ceca大 如果2X年屋一样推荐蛋黄区吗？楠梓有算吗？还是农16美术馆才算？美术馆好像没2x年 巨蛋有算一线区吗？仲介推买新的 因为台积电只爱新屋不爱旧所以买新屋才会涨上去？不过我比较相信ceca大安全牌的话 1X年物件若少 2x年有建议哪个区域吗感谢ceca大 字字珠玑

2x年，蛋黄区农16旁那几栋和中华路极少数龙水里他们成交价要26以上所以过年前我买明华国中那边，16w因此蛋黄区是否买不是重点，重点是现在可以买的选择有什么不过去年有考虑农16那边的蓝园，但没下，那时候20万低价的2x年屋选择应该很少，整个大北高不超过20间你要买北高，就不挑地点，挑物件甚至你包含南高可能也不过三十几间比较有竞争力你就全部看屋，看完它，你就有感觉要买那间了一天看1x间，不用三天就看完

请问ceca大 也是挑2X年大楼标准品332车位吗有些仲介在推老透天或是公寓型店面 现在适合吗

买了房就乖乖住或当房东，投资客只想马上脱手赚价差自己眼光不准还在靠北靠木 还要帮你登录ab价避税

有没有平转我是不知道啦，但之前看预售代销那个嘴脸就很不爽（封盘不卖，等老板开心“房价涨”再卖）然后另一个建案的代销还说：我们一推出就很多投资客预订好几乎所有房型囉想买位置好的平面车位，没有哦而且我觉得那些投资客大部分都没去现场看一下你投资的房子盖什么样子，要是去看完现场，我觉得一般自住客不会想买啦忘了这是房板，我可能又会被呛哈哈

最近问到原本计划开案的直接不开案了不卖最大啊你也可以不买最大自由市场你可以强买强卖吗？讲一堆五四三很无聊

请问西卡大大 若要自助兼投资的话 现在建议买预售还是成屋（含中古）呢？谢大大开示Typo 自*住

楼上。预售都要禁转了 你还要往里面淌混水。想被套吗

中古成屋涨幅也有限，买气都降温了

傻子才接预售盘

你把c大讲的 再从头再看一次 你就知道买中古还是预售了

2年前的预售平转肯定ok 最近半年的想平转大概吃屎

预售热区依旧火热，买得到好货的话还是能买

不要买房虫的预售屋 让它们断头