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在各路人马看好的氛围下，台中商办市场进入疯狂推案期，好不容易下降的空置率是否又
会飙高，备受关注。
农历年前，中寿砸下120.5亿元在台中七期买商办，替2022年不动产买气开出第一个红盘
，也让台中商办市场成为近期最火红的题目。
除了寿险业资金加码，包括台中银行、兴富发建设、网银国际、国寿、联聚建设、皇翔建
设都看好台中商办市场，在这几年也陆续加入战局。高力国际统计，未来3年，台中七期
将完工的商办楼地板面积高达18.7万坪，到2025年，更将出现37.62万坪供给量，写下历
年新高。
这一波台中市办公大楼新增供给，主要分布于七期新市政中心、台湾大道沿线、文心路沿
线三大办公区块，其中，又以七期新市政中心为台中商办市场指标区域。13年来，这三大
区块共新增13栋商办，包括中信金、富邦金皆各自坐拥中信金控台中金融大楼、富邦文心
办公大楼，今年开发金控旗下的中寿也入列，台中商办俨然成为寿险业积极插旗的新战场
。
企业门面升级、回台投资潮
带动需求升温
高力国际资本市场及投资服务部执行董事黄正忠表示，过去中台湾企业主还是抱持“厂办
合一”的观念，但随着企业门面升级、回台投资潮、资讯及服务业成长等因素带动需求增
温，让当地企业主开始改观，在台中市拥有办公室逐渐成为趋势。
这些现象，在被视为指标的七期新市政中心商办身上更明显，近年来七期商办空置率持续
降低，租金则明显上涨。根据调查，2018年第2季的空置率原本高达46％，但隔年（2019
年）第2季迅速下滑至仅剩20％，2021年第3季的空置率更来到近年来最低的10％。受到空
置率逐年滑落的影响，从2018年的每坪租金仅约8百余元，到2019年成长至9百余元，在
2020年底站上每坪千元大关，部分管理品质较佳之大楼租金甚至飙涨到1100至1200元，不
输台北市内湖科技园区的水准。
曾在2012年前后替兴富发建设销售过3栋商办的万群地产总经理谢坤成，对这个景况印象
很深，当时兴富发一口气推了10万坪办公室，一度不被看好，“10年前台中尚未有顶级商
办的概念，我们还在接待中心设计了一个豪华宴会厅，宴请VIP客户来参观，结果有一栋
总销金额1百亿元的‘鼎盛BHW’，只花6个月就卖完。”他认为关键正是，当时台中“老
（商）办”不论外观、停车位数量与物业管理，都已无法满足客户需求，因此掀起一波自
用型客户旧换新的风潮。
手游蓬勃支撑买盘
一栋楼6成卖给游戏博弈业
另一方面，台中产业兼容并蓄，除了传产制造业、科技业，近年来手游产业蓬勃发展，也
成为一股支撑买盘，例如“CBD时代广场”就有六成空间是卖给游戏、博弈产业者，是全
台各办公商圈少见的状况。
由于电子业台商回流的需求带动，以及行动网络、云端运算及物联网的蓬勃发展，衍生出
各式各样、颠覆传统行业的新产品与新服务，让各路人马不断投入资金在台中购地盖办公
室。企业插旗台中商办的瞩目案例，包括2019年手游业者网银国际就在台湾大道购地自建
企业总部；去年10月，上市建商皇翔建设也砸下近77.59亿元扫进七期2895坪土地，规画
兴建顶级办公室，该土地买卖总价仅次于前年兴富发以83.75亿元标下的台中大远百旁近
2600坪土地。
可以预见的是，台中七期新市政中心办公大楼，未来潜在的新增供给将大暴增（详见附表
）。例如，兴建中的台中银行总部“台中之钻”，楼地板面积就高达3万5千坪；兴富发有
3栋兴建中与待建商办，若完工将释出六万坪，光是统计目前已确定动工或在规画中的8栋
商办，在2025年之前，就可能出现18.7万坪的新办公室。
借鉴信义计画区
供给暴增 需求能否跟上？
“未来几年七期新办公室将增加1倍，首当其冲的就是空置率将大幅攀升，这从过去台北
101大楼完工后，信义计画区曾经历过数年租金陷入停滞的经验，可为借镜。”黄正忠说
，台中产业虽然多元，但企业一次承租一两个楼层、2百至3百坪就算满大规模的，目前台
中旧办公室每坪租金约6、7百元，屋龄10年以内的新办公室租金普遍为每坪1千元左右，
以交通性而言，台中三大办公商圈的距离差距并不远，要租户接受租金上调至每坪1200元
去租顶级办公室，他们也会考虑是否有搬迁的必要。
谢坤成说，当年台中商办曾从一坪30万元卖到35万元，涨幅逾15％，每坪租金行情约8百
元至1200元，2014年时，七期商办投报率还有4至5％，远高于银行定存；且因商办非属打
房范围的豪宅产品，如果可以获得较高的银行融资，投报率甚至可达8至9％，让不少投资
客趋之若鹜。
但他也认为，如今七期商办每坪开价普遍已站上50万至60万元，有的甚至喊价至80万元，
客户能否买单，关键依旧回到租金行情能否同步跟上，否则仅有2至3％的投报率，对买方
来说是否还有吸引力，恐怕也是另一个极大的挑战。
心得：
七期的商业能力还是非常的强
水湳应该还是要等一阵子才有机会