楼主:
jamo (hi)
2022-01-11 06:17:16※ 引述《s8752134 (Sea)》之铭言：
: 这篇想问的问题有两个：
: 1. 闲置资金你的选择会是什么？
如果你想要有生活品质
不要做格套!
: 2. 隔套的小眉角。
: 1. 目前有一笔闲置资金500万，想问问版友们会选哪一样？ 简述一下现况：
: - 当前收入要贷款没问题。
: - 再买房的话会被第三间以上限贷4成，利率1.6%起
: - 这次看中的物件是新北捷运旁公寓5+6隔套，已查过无报拆检举记录。
: - 物件本身总投报5% ~ 6%+，端看最后谈定的总价多少。
我挑格套的标准是正常物件最少 5%
顶加要 10%
所以你这案子投报率以我的角度来说是远远不及格
然后还是 5+6 这种最烂的顶加
: 方案a. 用我的名字买，直接贷4成，估价要拿现金800-1000万左右，年收租
: 80-100万，IRR约10%，这方式除非下面有版友说服我其优点，不然我
: 绝对不会考虑... XD
: 方案b. 用我兄弟姊妹的名字买，首购贷7成，家人年薪破百估计利率1.35%上下
: 只要掏出 500 万，IRR 至少有 16%+，目前是倾向这点，但不知是否有
: 盲点，故上来询问有隔套经验的大大们。
我有过超贷买房收租的经验
那 IRR 就无限大了
所以在房地产 IRR 是不正确的算法
下次不要用了
另外格套的管理成本非常高我看你也没算
1:空置率
特别你是 5+6,这是所有格套中是最烂,
空置率最高的一种户型
最少抓 2 周~一个月
2:管理人事
你说请人管理要 10%
这个请人管理是管理到什么程度
带看? 打扫清洁? 简易水电排除?
房租催收? 杂事处理?(家里有老鼠/马桶堵塞/etcetc)
不同等级管理耗费的心力完全不同
3:家具家电消耗
格套租金收益高,通常的电器损坏(冷气冰箱电视电热水器)
都是房东处理
还有每换过一个租客,最少床垫要换新,墙壁要油漆
房间要清洁,
4:敦亲睦邻费用....
我以前格套的算法是每年以 10 个月租金来算收入
: 方案c. 把闲钱继续放到 etf 领股息，目前考虑放的是 QYLD，扣30%税金年化约
: 7%。
看起来这是比较好的选择
: 这笔500万花掉手头上大概还有100多万的现金，这次想考虑买隔套也是为了冲高
: 租金现金流，个人是认为在未来有升息的不确定因素且股票我认为当前是高位的状
: 况下，把租金收入做到大于房贷支出可以大幅降低风险。
: 目前的总贷状况几间加起来大概是月付 12万，月收租7万5(因为有一间是自住)，
: 加入这间后月付大概是15万，总收15万，等于这间买入在正常收租的状况下，租金
: 打平房贷，且自住免钱的概念。 也因此我这间才会想找租报率高的。
: 想问问版上有经验的其他置产投资客的话，你会怎么选择呢？
: 至于会犹豫的点也是过去租屋的经验都是做整层住家，隔套的部分都是透过分享得知
: ，也因此有了第2个问题。
: 2. 这种公寓5+6隔套的物件，我的认知是基本上不太可能透过做好装璜拉高租金来筛
: 选租客，毕竟这市况下那个区域的隔套大概就是一间7000-10000左右。
: 这时候除了房东自己面试租客外(以我来说就是押2必付、40岁以下不租...etc)，
: 想问问有经验的隔套包租公，还有什么是针对隔套物件需要特别注意的点？
: 例如 s26 大先前分享买的凶宅险，我在想似乎有其必要...XD
: 以及隔套包租公如何判断自己的物件&租金容不容易出租？以我个人租整层住家，
: 基本上就是参考591租屋行情得知，隔套是否一致？还是有其他作法？
: 最后就是想请教隔套包租公，还有没有什么是需要特别留意的眉角？ 再烦请不吝
: 分享。 先说声感谢了。
顶加最大的风险就是报拆
原屋主可能刺龙刺凤或者跟楼下几十年邻居
安奈的好好没事
换你新官上任,如果还不会敦亲睦邻
小心被搞
当然有人说这是既成违建,报拆顺位很低
就算既成违建也有大绝招可以对付你
不过为了不教坏孩子大小就先跳过
只能跟你说买顶加要有点可以处理社会事的能耐