一起主持国泰房地产报告的章定轩教授，
近日在联合报专栏刊了一篇文章，
我觉得很有意思，大家可以看看
https://reurl.cc/Xly6X3
章定煊／“刚性置产”锁屋源 房价注定难跌
这次专栏就不写政策的评论，我来写一个短短的小故
事。故事的主人公大明是个五十岁的中阶公务员，毕
业没多久就跟当小学老师的女友结婚，夫妻合计年收
扣完税跟公保健保约一百五十万元。结婚后父母帮他
付了一些头期款，买下一间台北市的公寓，生了两个
小孩。四十岁那年，公寓的贷款已经还得差不多，手
上还存了一笔钱，刚好住家附近推出电梯大楼预售案
，大明就买下来换屋，过去住的旧公寓没用途了，正
好拿出来租人。大明是个好房东，附近行情租多少，
他就租多少。
大明的生活很俭朴，每天就是上班跟公文奋战。下班
就是打开电视，看看新闻，跟老婆小孩聊聊天。大明
下班后的小确幸，就是到巷口吃一碗蚵仔面线，年轻
时一碗面线是二十元，没多久蚵仔愈来愈少，面线也
全满逐步变成八分满。不久后，老板就会调涨五元，
然后蚵仔回来了，面线也装到全满。好光景不会维持
太久，接下来又是蚵仔减少，面线减少，然后又调涨
五元。
今天大明抬头一看，面线已经一碗六十元了。大明叹
了一口气，他只知道面线的价格，不知道红酒牛排的
价格。虽然仕途平淡，还好他的孩子小明、小华从小
景仰父亲，一个立志要考公务员，一个立志要到台积
电当工程师，他们开始工作后，大明一样会帮助他们
购屋头款，让他们复制大明的人生。
大明最近的烦恼是他的新台币储蓄保单宣告利率低到
难以忍耐，只好把它解约。老家的父母最近往生，伤
心的大明把老家处分掉，跟兄弟们平分到几百万遗产
。大明就算把开了二十年老车卖了，换成油电混合车
，银行存摺还有接近千万的存款，利息却微薄到等于
没有。每次去银行刷存摺，一堆理专蜂拥而上，那些
怎么看也看不懂的理财商品让他望而却步。从银行回
家路上，大明看到一个新的建筑案场，想到又调了五
元的面线，于是他又走进接待中心。
像大明这样的平凡中产阶级，可能是公务员、银行中
阶主管、医生、工程师，在我们生活周遭比比皆是。
像大明这样即使算上最后一间，也只有三间，问题是
这样的族群人数庞大，他们只买不卖，台湾大量的屋
源都锁定在这个族群手上不会流动。他们不在乎房价
，事实上他们也不懂房价。看看物件还可以，价格谈
一下就出手，他们无意炒房，也算不上囤房，只是在
储蓄他们多余的货币。这样的族群我称为刚性置产族
。打房、打炒房、甚至囤房税都影响不到他们。政府
官员应该要认真思考经济财税结构出了什么大问题，
才能改变刚性置产族的理财作为，让台湾的房市能回
到正轨。
章教授自己的FB也写了一些后续想法
https://reurl.cc/NZ9jXQ
我摘录其中几段
我这次在联合报专栏写了一个很无聊的故事，主角叫
做大明，提出一个刚性置产族的名词，故事写得这么
无聊，联合报居然没退我稿，真是对我够包容。刚性
置产族过去我都是写置产族。目前的整体金融环境就
是自然而然的诱导这些族群进场，大明的故事就是在
详细的叙述他们是如何被诱导入场的。然后炒房客就
是在这个购买基础上进行炒作。当然政府怎样打炒房
，效果都是非常有限。韩国打房失败，原因也在这里
。
这些打房方案撼动不了刚性置产族的行为。台湾更麻
烦的是还有怕被对岸查税，跑回来的鲨鱼置产族。要
如何釜底抽薪，改变这些置产族的经济行为，是要深
思的。其实大明的故事很多小细节我都没有写，比如
说大明这样持续下去，他退休时总资产会是多少？
假如说他是一个在台北市任职的人，三间房都在台北
市。第一间房旧公寓目前市价差不多在2000万，第二
间自住的电梯差不多市值3000万，最后一间入手的，
少说也是2000万，他退休时，身价接近上亿。那当然
人人跟进，打倒了一个大明，还有千千万万个大明。
大明退休了，他的小孩小明小华也会继续这个道路。
大明可租可不租，查租金对大明真的有用吗？还是他
觉得很麻烦干脆不租算了，留住自用的身份对他整体
税金支出比较有利。大明奉公守法，税也愿意诚实申
报，在一个房子不用担心租不掉的台北市，租金要不
要意思意思调一调，让房客分摊一部份。假如大明真
的把旧公寓卖了，抱着购买力日益稀薄的2000万，他
又该怎么办？
在私部门厘定行销策略时，要了解消费者行为，进行
行销研究。公部门厘定房屋政策时，是不是该了解购
屋者行为，进行购屋者的研究。

就一个小市民的故事 再普通不过

对，但这就是多数房地产持有买家的背景描述故事最近签了一户的卖方也是这样子的背景战后婴儿潮族群，准退休或刚退休，儿女成年，理财兴趣就买房

这不就是很正常的一般买家故事吗...

空空一直幻想少数大户垄断市场实在是偏离现实这种散户买方才是市场主力 而起选票多 得罪不起

我真的听过公务员的小孩跟我说 小时候家里吃完饭会关

喊年轻人薪水买不起房 可是好多年轻人都有长辈多留房产要结婚就把租客赶走而已

灯 要省电费 只留一颗小灯 结果一退休就毕生积续买2千多万的房子

他是发现要写这样才有官作?

真实故事，所以炒房是台湾人的集体意志

老一辈都是买房当储蓄 政府税制和政策也是把房子当储蓄只要房子还是储蓄大宗 刚性买盘就永远不缺...

故事主角又没卖 哪来炒房

现在50岁的大叔刚毕业时是25年前，当时家庭年收完税后150一点都不普通吧

想也知道是现在年收150 双北市这种家庭没有80万也有60万中永和新店北投文山号称靠军公教撑盘 大致就这样啊

政府没有限制月退俸拿去付房贷XD但是限制也不合理

就房本位啊，盖多少房印多少钞票

这篇我真的特别有感触耶。在台湾到底有多少人真能依赖劳保2笔月退来安度老年生活了？难道真能赌老天对自己很好，可以无疾而终？？我觉得一个人努力不乱花钱买个2-3间房产来规划退休，真的是对社会的一个很负责任的行为了

因为钞票可以买房，钞票才有价值

讲到养老，只要碰到癌症、失能真的是狂烧钱看护的费用不是一般上班族的退休金能负担得起让自己的晚年不拖累家庭，还让小孩有头期款已经很对得起社会了

40岁那年提早缴完第一栋的贷款，把存款拿去卖第二栋，过10年后银行还有1000万存款，去买第三栋，所以公务员的薪水可以同时在台北市有两栋房子在还贷款?然后资产上看亿元，这故事还真简单美好

这就是事实啊，不过政府也不是不知道，而是不会真打房，毕竟像大明这种刚性族群才是台湾最多比例的置产族

公务员薪水应该改发粮卷、杂货卷、艺放卷一类的，避免流向房市

这个有可能吧1.早期台北市蛋白区域的公寓可能250以下2.太太也是小学老师，父母又有赞助部分头期可能也是小康家庭3.军公教在经济起飞时有调薪，早期大学毕业就开始工作，小学老师还师专毕业就可以如果现金流刚好在97-02那时购入，的确有可能卖到较低

军公教是上个年代少数比较容易跟银行贷款的低收行业

价房屋存到快退休，如果都没特别开销，双薪存应该是有可能有一些现金

这样买并不会爆涨，台湾这几年的情况不是这样。

民国80几年台北很多地方的公寓都还没那么扯捷运都还1-2条的年代用现在眼光看待根本偏差很多

50岁不享受还背房贷？人生上半辈子已经很累了，放过自己不行吗？大明们

我也买下第三间了，虽然想把旧房卖掉减轻房贷负担，但旧制要并入所得税，而我所得税40%，扣完税还要计入房仲费通膨这些年来维护成本，房贷利息等，根本亏钱，只能退休后再卖房减少税，房子放在那边也没租人，在政府税赋逼迫下只能屯房，不然能怎么办？我们努力30年，省吃俭用，都拿自己薪水买房，也没炒股也没炒房，为什么要被课重税？只能硬著头皮继续乖乖缴房贷了。

这些叫置产族，并不是最近那种抢预售屋，隔天加2成挂卖的炒房族

原以为建商代销房仲坏坏，后来发现只是竞价对手太强太多

当你在想买房子要当30年房奴时，其他竞争对手已经默默缴完两间房贷，结论就是你太废了

我认识的高阶公务员就是这样，手上好几间房

问题为啥是大明这种人 不是买不起的人呢@@?

这种就是市场主力阿...不要说公务员了啦～我朋友宜兰地主，吃饭聊天，他说他爸妈认为房跟地就是财产只有买没有在卖的，可以手上没什么现金，但是有现金就是先买土地再说，现在宜兰的地从祖父到现在好几甲了

突破盲肠

神经病50岁的人根本买一间房都很艰难

事实啊，不买房是要看通膨把资产吃掉喔，一堆50岁以上的连0050都不懂，当然买房啊

第一波有上车的其实是65+岁 50岁出社会已经不便宜了