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时常可见建商猎地的消息，从取得土地的成本中，也多少能推估未来房价，《乐居网》创
办人李奕农指出，房价主要由土地、营造成本，及建商利润构成，在考虑土地最高容积率
等因素后，可得出一公式计算未来可能的推案价格，但实际状况仍得依当时行情而定。
李奕农指出，例如住3的土地容积率225%，代表1坪土地可盖2.25坪室内空间，阳台、雨遮
、公设另计，另外土地也有容积奖励，上限通常在20~40%之间，销坪系数通常是1.6，也
就是10坪的室内空间，搭配6坪的附属建物及公设，土地成本大致上可用土地单价除以上
限容积，再除以1.6得出。
营建成本取决于结构、建筑时间、地区消费等因素，在2020年营建成本因疫情上涨前，双
北每坪成本大概10~13万元间，中南部约8~12万元，这波营建成本上涨，双北约14万，新
竹、台中、桃园13万，台南、高雄12万，
建商抓利润时，会计算管理成本及期望利润，管理成本包含建设人员薪资、广告、销售、
税捐等费用负担，约占一个案子15%，利润抓20%，总计约35%。
李奕农举例，国泰建设7.75亿元买台中14期1157坪土地，坪单价67万元，上限容积率250%
，计算土地、营建成本及建商利润后，得到40.1万元，未来推案价格应该40.1万元以上，
依推案时市场好坏会再有变化，
案例2，兴富发建设24.23亿元，买下青埔2285坪商1土地 ，每坪单价106万元，商1土地最
高容积率240%，算出来每坪预估价在54.8万元，与兴富发说未来青埔核心会卖到5字头相
符，
但也有例外，春福建设以6亿389万元，买下台南高铁台糖旁住宅用土地，每坪单价34万元
，依照公式计算后，推案价格应在31万元以上，但区域其他建商价格估算后，大概都只有
20多万元，原来这件开发案是台糖与建商合建分售，自然就不能以这方法推算。
《住展》研发长何世昌表示，营建成本要看房子盖到什么程度，只是盖到毛胚跟完整公设
、装潢成本大不相同，且部分优质建商还有品牌附带价值，就算两个建案盖在隔壁、硬件
条件相当，也可能会有一段行情落差，且每个建商对利润的追求也不一样，再加上代销价
格卖越高、奖金也越多，种种因素下，虽然循公式可一定程度推估房价，但景气、行情、
建商心态才是左右房价的关键。
心得：
这种公式有用吗? 现在好像都自由心证
管你买方算出来是多少 先问建商想卖多少才对