台湾地上权屋
强制要求
没人可以贷款
然后交易各地主全程监管
这样就会跌了
简单吧?
※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: 前两年地上权兴起本来就怀疑是狗头学者搞错方向.
: 传统的学术在计算,房子分成建物价值和土地价值.
: 因此有房屋税和地价税.
: 而大家也知道,建物成本是跟着营造成本跑.
: 土地成本则是市场交易的结果.
: 所以详细来说,以原物料来讲,土地成本是完全金融商品的炒做市场定价.
: 建物成本则是跟着通膨跑.
: 因此理论上来讲,卖地上权应该是.
: 因为他没有土地,并且前几年的地上权都是有期限的.
: 因此他理论销售价是建物成本+利润.
: 而土地方面则是支付租金.
: 所以无论地价多少,地上权的价位应该会趋于全台湾都差不多.
: 但是这就是没出过社会,没买过10栋以上房子的狗头学者的美丽误会..XD
: 对市场而言,房子的价格从来都不是土地和建物.
: 反而.
: 土地成本是因为新建案房价销售价格而回推出来的.
: 所以真正金融商品炒做市场的根源,是房价而不是土地价!!!!
: 也就是房价是母体,土地价格是延伸计算出来的结果.
: 而市场在决定房价的时候,基本面是什么??...是租金投报.
: 租金反映什么?土地?建物??.
: 都不是.
: 租金反映的是"这个地方的这个住宅空间的价值"
: 因此房子值钱在于它的空间价值.
: 从她的空间价值,以及跟通膨跑但可以视为固定参数的营建成本.
: 两者透过公式计算,才决定地价.
: 因此今天我们来看地上权.
: 地上权的价值,自然就跟狗头学者象牙塔里面幻想的是扣除土地成本后的建物价格不一样.
: 地上权的价值则是取决于"他在这个地段的空间价值"
: 然后再扣除例如年限地上权的年限"瑕疵",以及贷款会比有土地的房子少10%的杠杆瑕疵.
: 因此市场最后的结果会约略在正常物件的七折.
: so...价格会是"空间价值扣除它的瑕疵"后产生的.
: 而如果今天地上权是没有瑕疵的.
: 那....
: 最简单的你去参考中国的房价.
: 中国的房子可没有土地,全都是地上权.
: 但因为全都是地上权,所以视同地上权这个产品并无瑕疵.
: 因此中国的房价照样给你炒到那个嚣张的数字.
: 尤其中国都更,也不是用土地去算的,而是用建物空间去换算的.
: 所以...不动产的价格,一直都不是土地最基础去算出来的..XD
: 反过来,土地的价格.是透过不动产市场交易价格反推出来的.
: 这就是整天只会吃书,一辈子没买卖过10栋以上的房子的狗头学者的美丽的误会.
: 当然啦,狗头学者会搞不清楚状况.
: 但是各大企业,政治家等等,可就没有跟你搞不清楚状况(当然很多人是在装傻)
: 所以期限地上权还是会推,而他的存在价值就等同地主想要长期养地.
: 这个地主有可能是政府,有可能是国营企业,有可能是大型企业(例如土银,台银)
: 因此市府也丢了不少土地来盖地上权.
: 这样一方面土地有地租可以回收,另一方面房价大涨后他的土地依然可以上涨.
: 换算回来,资产价值就会膨胀.
: (所以地主就可以因此借更多钱...)
: so...借了狗头学者提案的地上权东风,下面大家各显本领去获取最大利益..XD
: 另外补一下.
: 对于期限地上权不要抱着太美好的幻想.
: 期限到了还可以给你续约..XD
: 尤其地主不是政府的话.
: 我问你,你今天是银行大股东.
: 你的银行土地上面地上权时间到了.(例如70年)
: 你会准许你们董事长同意续租吗?
: 当然不要阿,一定要收回来从新盖新的再从新出租.甚至可以考虑出售.
: 因为...土地价格翻涨,我干嘛让原本的地上权屋主续租?
: 别忘了,合约就在那边,时间到了就是地上权消灭....你们这边可是有法律撑腰的.
: 而如果你门老董同意续租,我相信你们这些大股东必然去告你们老董背信罪.
: 因此你们老董也不敢让这些屋主续租.
: so..期限地上权时间到了,基本上就会消灭..
: 不要存在着不切实际的幻想,还可以都更,还可以当钉子户..XD