※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: 前两年地上权兴起本来就怀疑是狗头学者搞错方向.
: 传统的学术在计算,房子分成建物价值和土地价值.
: 因此有房屋税和地价税.
: 而大家也知道,建物成本是跟着营造成本跑.
: 土地成本则是市场交易的结果.
: 所以详细来说,以原物料来讲,土地成本是完全金融商品的炒做市场定价.
: 建物成本则是跟着通膨跑.
: 因此理论上来讲,卖地上权应该是.
: 因为他没有土地,并且前几年的地上权都是有期限的.
: 因此他理论销售价是建物成本+利润.
: 而土地方面则是支付租金.
: 所以无论地价多少,地上权的价位应该会趋于全台湾都差不多.
: 但是这就是没出过社会,没买过10栋以上房子的狗头学者的美丽误会..XD
: 对市场而言,房子的价格从来都不是土地和建物.
: 反而.
: 土地成本是因为新建案房价销售价格而回推出来的.
: 所以真正金融商品炒做市场的根源,是房价而不是土地价!!!!
: 也就是房价是母体,土地价格是延伸计算出来的结果.
: 而市场在决定房价的时候,基本面是什么??...是租金投报.
: 租金反映什么?土地?建物??.
: 都不是.
: 租金反映的是"这个地方的这个住宅空间的价值"
: 因此房子值钱在于它的空间价值.
: 从她的空间价值,以及跟通膨跑但可以视为固定参数的营建成本.
: 两者透过公式计算,才决定地价.
地上权真正的问题
在于到期处理方式以及产权的不明确
以至于一团混乱
正常来说,地上权应该很单纯
就是土地的租赁权加强板,这在民法写得很清楚了
主要就把租赁权给物权化
所以合理来说,土地使用期限到期后
要嘛拆屋还地,要嘛建物直接无偿移转给地主
就像租房后如果你有装潢改良,
应该是按照房东要求看是现况交屋或者回复原状
总之房东怎么说租客就怎么做
最正常体现地上权的应该是台北 101
设定 70 年运营以后无偿移转给是政府
这种计价方式最简单,就是当成 70 年趸缴长期租约计算
但是来到台湾很多东西都变了调
首先三民主义其实是很左的一个主义,
法律理念保护承租方而不是地主房东
体现在土地法,民法的种种规定,自然人诉自然人
要拆屋还地都要缠讼经年,取得执行名义后强制执行
是非常困难的一件事
更不用说要是政府或者财团去强制执行普通民众
所引发的媒体效应
从以前的国有财产地开始
连无权占有的违建也拆不掉也赶不走
要都更了还在那边誓死捍卫家园(O)金钱(X)
更不用说合法承租了的,要请你般走还得给一大笔钱
所以走到这个地步,地上权变成会闹的有糖吃
就无法正确评估其经济价值
我问过台北花园/京站/华固新天地的很多屋主跟 sale
没一个人有办法准确讲出来到期后的处理方式
但偏偏这个土地使用方式才是估价最重要的东西
就像大家都在批评大陆的 70 年产权
但是大陆物权法早修了,只要是"住宅"使用
产权基本上可以"无限续用"
这意思就是跟台湾没啥差别了,只要房子在就可以无限用
缴大陆的土地租金=台湾的地价税 这样的概念
有空去翻翻土地法的上级所有权跟下级所有权就知道了
然后地上权的税负使用/所有权分割/银行贷款
在政府头痛医头脚痛医脚的各种居住正义政策中
可以说错纵复杂到了第三世界国家的标准
这可以写出 6000 字长文(我懒了zzz)
所以地上权的案子,如果好案子可能还会有好结果
例如101/台北花园/仁爱本真/京站这种
至于其他地方的地上权,我都不太看好~
很有可能成为未来的城中城~