楼主:
Haihu (◥▼◤)
2021-10-08 10:51:05各位大大先进好
小弟这两年股票赚了点钱
想分散一点投资到房地产
刚好最近家人置产接触到社区小套房
大概15~20坪这种(刚好大于银行15坪规定)
发现超级好租
大概不用两周就租掉了
目前看实价大概都800~1000万左右
租金大概可以2~2.3万
因为最近在打房
问银行说第二间只能给1.72%
还是可以贷8成
粗略算了一下
假设贷款800万
一年利息是13.6万
出租满租约可27.6万
27.6-13.6=14万
头期款200万
年报酬率14/200=0.07左右
当然跟老公寓格套房出租报酬率差太多
但考虑到新房子不用过几年考虑都更问题
可以无脑一值出租到死为止
而且新物件也有上涨的可能
地点就是新北第一圈市中心
当然有些人会说不如买0056之类的
但因为指数太高
想分散风险
不知道有没有人有经验
或有哪里没想到的地方
感谢
作者:
KrisNYC (Kris)
2021-10-08 11:03:00空租率 维护方便 这两个ok剩下你都算好了
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-10-08 11:10:00不错 只是对高资产大户来说 占贷款户数麻烦全现金买投保就不漂亮
我觉得买超过10年的好一点 就是不是全新 但又不会旧自住就买全新 全新就是爽
可以吧 能贷8成 租金就7%了,房价涨个1%/年就破10%
作者:
XX (鹰眼)
2021-10-08 11:26:00全新会自住 但自住又不会只住15~20坪 太小 XD新古屋看投报率 中古老屋就看够不够便宜地点够不够好但...我觉得中古不会比新古便宜到哪(同地段的情况下)至少我这里是这样...所以我会尽量买新一点
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 11:28:00800-1000报酬能到7趴，什么位置还不快买囉唆什么
作者:
XX (鹰眼)
2021-10-08 11:29:00他贷款成数够高 杠杆就够高 地点不会太差租金够高 7%正常7%我还嫌少 一般8~10%吧像我的房子养了快五年出租 租金还上涨 贷款打过还找一堆钱回来高资产人士 贷款会有问题吗 每天都接到银行电话拜托你借钱XD我反而觉得原PO 房产可以平衡多占一点股票跟房产 我是觉得房地产财力证明比较好借钱 利率又漂亮
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 11:33:00报酬率最好是这样算
作者:
XX (鹰眼)
2021-10-08 11:35:00你那么厉害可以PO一篇来教大家怎么算
贷款是没问题啦 只是贷款条件没那么漂亮 昨天才又接到银行要借我钱的电话
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 11:36:00原来租金报酬率能8-10趴这么简单，大家都不用投资股票啦
是说贷款利息那个叫资金成本 你还需要扣持有成本 税金 维护 保险 等等
作者:
XX (鹰眼)
2021-10-08 11:37:00疑 股票更好赚阿 我前天才获利15%呢
租金投报达到8-10%是真的不会太难 取决你地点跟物件的限制
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 11:37:00你那么厉害怎么不介绍大家赚饱饱
股票赚钱更快 但房产求稳股票我是不懂 但很多人低估房租的现金投报也是事实解释过好多次了
作者:
XX (鹰眼)
2021-10-08 11:38:00这篇的原PO不就是股票赚到钱要置产吗?您也可以请教原PO呀
另外不用两周租掉算慢了我八月的时候出租一间17坪 18500的 po第一天已经安排五组约看 结果隔天快筛完回家带看就租掉了今天放隔天租 对我蛮平常的 多半不会超过三天 含po的当天重划区释出量大就未必了 可是那个拼增值件的 我猜原po问的是已经发展成熟机能的社区
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-10-08 11:48:00高资产贷款没问题 但是没贷多少钱就卡一个贷款户数啊
你贷款不一定要挂房贷啊挂周转金的话 我五月一个才贷了七成详情多问几家银行 有些房贷专员会帮你想办法尽量问资深一点的 菜鸡只会直接拒绝你 说什么央行blabla
作者:
chia75 (iknow)
2021-10-08 11:52:00看一看条件 很像林口xd
林口不算第一圈吧板桥 永和 汐止 三重 我猜这几个比较可能
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 11:56:00原来还有人用头款去算租金报酬率还沾沾自喜不是用总价去算我也是傻眼
那个算在持有成本里 我每年有抓基本的维护金额你没拿出总价的金额而用总价去算我才是傻眼投资报酬率的分母是投入成本 这点往往最少争议 大家比较吵分字怎么算
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 12:09:00你要不要Google一下租金报酬率的公式
我们假设原po出200万的头期 交易成本抓20 整理也抓20那就是投入了240的成本 往后成本有没有增加 就看有没有用宽限期 理财房贷 跟已投入本利和的本金我先问你 认不认同 分母是投入成本这件事情没投入一千万 却要用一千万的成本去计算我理论不太会说 早就介绍货真价实学渣一枚 我只要有250万 就能买一间原po口中的物件来收租 我的租金扣掉资金成本跟持有成本（时间成本难算） 就是我的纯利 一般说的空租跟每年维护我也有扣 你用总价去算 就是需要拿出800-1000的成本 我有拿出那么多？
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 12:14:00你把信用扩张到1000万不用算？？？好啦！你开心就好
照你这种说法 我买六间 拿出3500万了耶 我很少靠北人啊你不就最棒会算
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 12:16:00剩下800万从天上掉下来还是被你捡到好你最厉害啦
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 12:17:00投资报酬率500趴可以了吧
板上就你这种人 这么厉害 也不看发文教学口怜说就天下无敌啦 做就无以为力典型的只会靠北
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-10-08 12:24:00ROA ROE的差别 很基本啦没什么好吵 各有其意义
作者:
k85564 2021-10-08 12:24:00用IRR算大约5%左右 而且1000万要租2.3万好像也不简单
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-10-08 12:25:00ROA固定 加杠杆低利借钱可以增加ROE
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-10-08 12:26:00防产ROA真的不高 ROE漂亮都是靠举债房地产
我只是觉得没什么想帮忙 又只会靠北 这种人对讨论风气没啥帮助最近很多这种买房不杠杆的人甚至投资客我也都认识 单纯资产到他人生追求地步 或是像我爸妈那种经过高利率时期不敢去借钱的人
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-10-08 12:28:00限贷六成就会打到这种ROE投资客
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 12:28:00没有人要靠北好吗？就是把报酬率更贴近真实状况，今天假设房价跌了，你损失是用你头款算还是总价算？？？？
房版认真讨论或分享文真的没以前多了损失当然用头款去算啊 如果你认赔杀出的话
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-10-08 12:29:00贷8成1.31%甚至加宽限期 ，随便买ROE都不低
我遇到断头投客赔了100万 房子总价差不多1000 你能说他只有亏10%吗他头期200直接不见一半在扣掉交易成本 口怜
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 12:31:00好啦了你要这样美化自己的报酬率开心就好都你赚10趴20趴嘛
所以要买收租件 一般最好挑附近发展成熟 波动小的区域 求稳不是求快 求快还不如重划区短进短出就你这种 没什么好吵 事实上就是能赚 也不用拿出那么多的本金跟你这种真的没认真讨论的价值 实打实拿到手上的钱跟付出的成本有这么难理解吗
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 12:33:00我有说不能赚吗？
都用总价去算投报 难怪不懂房产的价值你投入不到1000万 拿了14万 在那边跟我说什么投报算法 即便原po少扣了持有成本照你这逻辑 1000万当分母 1.4%投报 不觉得可笑吗另外大多头时期 你物件都好租了 代表客观条件不差难道没跟着飞一下另外真的这么懂 麻烦也发发文教学一下 只会反对而提不出个所以然 不叫靠北叫什么
作者: SteamTank 2021-10-08 12:46:00
要感谢这些外行的 真的想通就没房可投资了
1000万新房子要租2万多，很少，很难。投报率不能只算头期只算利息，每个月付的本金也是机会成本。
所以我常回答要认真细算的话 你还要把你拿出来的头期如果去做你认为稳当投资的获利有多少做比较这样才公平 毕竟都拿出头期 如果没拿出来 也不会是藏在家里抽屉里吧
作者:
foxs9 (moon river)
2021-10-08 13:08:00以前我也觉得投报只用头期和装修当分母很怪 后来发现专职搞隔套的都那样算开课收学费找合资爽赚烂
作者:
Anyotw (Yoman)
2021-10-08 13:09:00都投客了，还自住套房太可怜了吧。当然出租啊
我后面因为受不了银行给的条件诱惑 常常贷款搬来搬去的 个别不太好计算了 总体来算这几年投报含增值大概都落在10-15 但我贷款一直没抓满 大概只贷六成左右毕竟资金进来的速度超过买房看到觉得可以出手的物件速度当然如果还在那用总价算不到2%的投报算房地产 不如你2%利率借我 我拿去买房现在我因为多房银行只愿意给到我1.5 如果有一家银行可以给2%但是附带一个条件 资金无限 我扫平整个下新庄投资套房了敢这样说 就是因为用总价去算本来就跟你手上拿到的合不起来
作者: BCSF 2021-10-08 13:48:00
还是一堆因反对而反对的人 ，利用资产创造出现金流本来就是该此，只要持续有人租房房价涨跌只会在于个人资金运用才会有异动，此操作不就跟全世界银行营运方式一样吗？
快速出租我的强项…. 连仲介都觉得我的租金跟出租速度很扯曾经我朋友不信我这一套 要来看我的出租件 结果一个工作没空 我就租出去 等下一间跟他说 一样 你只有两天来看的机会 就来了给他看买卖合约跟租约 从觉得买房是白痴变成有这样物件通知他….在市区都蛮好租的 不过前提是要整理 我同一个社区有人挂了两个月还没租出去 看照片傻眼 那间我也看过照片 丑爆 原封不动 连床垫这种个人卫生的东西都泛黄 有人租才奇怪后面仲介问我说买方老人家不整理怎么办 我就说好歹床垫换一下 后来少我2000租出去了
作者: ycpeng0515 (彭太君) 2021-10-08 17:52:00
台北出租投报率不是2-3%吗? S大是怎么拉到10%的
作者:
witfish (一人果汁)
2021-10-08 18:48:00我还以为用总价是常识咧......
楼楼上看完整推文好吗还在用总价 你有拿出总价？ 被呛用现金买房就是没算杠杆 低利还不杠杆 这什么操作 撇除不差钱跟老一辈被吓到的我真的很问号房东成本我有抓我其中一间发过文回过了 实在不想多做解释这篇楼主没扣持有成本跟付出成本不是只有头期是少算的借用他数字来说 一年拿到14万 你有没有拿出一千万？你有拿出一千万用总价去算 好啊 当你现金买房 你就不用扣利息了 不管怎样都不对啊资金成本的概念 借贷期间只要付利息 还本金是储蓄最基本的本利和 你把房卖掉就把剩余800万还掉了扯什么信用扩张我懂为什么有些大大说何必认真 很基础的幼幼班问题一直解释没拿出1000万 获得14万 你怎么解释投报