各位前辈好
想请问一下
在下有一栋父母之前留下的2楼透天厝
位于高雄楠梓
但是看了一下建物所有权状
建于民国59年
换算下来屋龄已经51年了
父母还健在时是出租给其他人
租金也不高
之前遇到租房不退的房客
花了很多心思才赶走
现在在想要怎么处理这间老屋
一般来说老屋的建蔽率高 可以盖的面积比较大
所以改建的话 大概就是外表拉皮 内部整修这样
但由于已经是50年老屋了
想说水电管是否要重拉
或者整个打掉重打地基重建到四楼
但预算就是爆高
想请问各位前辈是否还有其他更好的方案(遗产不想卖出)
看了一下都更条例 应该也不符合
而老屋改建后出租的租金 与整个打掉重建后的租金
感觉好像也没差多少 除非打成整栋的套房出租 但其实地点没多好
当然我知道决定权在我 只是我想请问各位前辈们会怎么选择
感谢各位

水电一定要重拉啊，50年的配电早不行吧，连配电盘都是旧的，重置你要考虑原地坪大小，建议找坊间专门作老宅补强的业者评估一下，透天没大问题补一下骑楼结构和重拉水电线，拉皮一下应该还可以

好奇，主结构不动，拉皮的话可以期待再用50年吗？

楼上 我也是好奇这点 50年屋龄的改建到底能用多久

重建吧，里面钢筋应该都腐蚀了，921前的房子也都不耐震

申请改建, 整个围起来之后实质重建

所以老房还是要存钱改建

重建一劳永逸，整修怎么整都是浪费钱

主结构都不动，改建还能用多久很难回答吧，因为台湾有地震，但以921的经验来看台湾透天最大的问题在容易软脚，所以改建还重建算很专业的问题，建议找业者评估，现在纯改建有钢构或重绑钢筋的方式，要你自己衡量你可以接受哪种方案

一般来说 没事不会重建 主结构没损伤都是拉皮补强结构但是主结构伤不伤不是你说了算 请给专业公司评估

感谢楼上 看来只能改天找建筑师泡茶看情况了 谢谢

因为你说地点没多好 我觉得你要评估土地价值来决定预算明知土地价值不够又要花大钱的话 是要自住呢?还是投资目的?

重建 以后也好卖

投资目的的话一定是控制预算的 刚好就好 无须花大钱

看要不要考虑卖我..

楼上 谢谢 不过是遗产 目前暂不考虑出售 感谢to XX:目前的话可能是投资为主 因为我另有住所 只是这间还是要处理 不然每年的房地产等增值税 白花

能规划成一楼店面2-4楼做套房出租 前后套房一间租高阶台积主管至少一万跑不掉 店面可以租个3-5万这样就快十万了

资讯不足 建议找装修公司跟建筑师分头评估装修跟重建地点不怎样的话应该没有重建价值

楼上 目前只有两楼 前面也不太适合店面 位于算是巷底

看一下蔡阿嘎的影片 他阿骂家那种的

楠梓店名目前租到3万以上的只有闹区

大马路商业区高容积率才比较有机会重建 巷内难

巷内的话还要先研究一下巷子是公家的还私人的

拉皮改套的话应该只能租到传产员工 一间6000吧

高雄要问CECA大，实在是不懂高雄的行情，房价低房租高现在重建的成本相当高，重建租人可能一辈子无法回本吧

自己不住就不用花大钱改装了吧

楼下ceca

外劳宿舍？

找建筑师问吧 地坪容积使用分区营造成本 自己规划跑一次

建筑师问不用收钱吗？

请他画图肯定要收钱 但可能三分钟打枪就不收钱啊容积率 建蔽率 建筑线 前后侧面退缩这几条看完87%大概就不用画图了

用土地贷款盖四楼房租套房

贷款重建

一堆只有皮是整建, 里子连结构都重建了...

重建比较好，50年一定会有漏水问题。建材也可以用比较好的

重建要看你土地照现在的建蔽/容积率法规能盖多大有些建筑师手绘简单的草图也没再收钱的

要重建的话问邻居有没有要一起

水电重拉，不要有走火漏水漏电就租人

给原po参考，我家也是高雄楠梓左营一带，63年建的透天老宅。10年前拉皮改建时，发现以前的柱子只有6根钢筋，每根都比我小指还细。如果只靠内部装潢跟重拉电，你敢再住50年吗？地如果够大还是重建吧。

支持重建 不过现金要准备充足

自己住有钱就重盖，结构等级差太多

楼下ceca大

重建还能有同样室内大小？

重建就不可能有同样的楼地板大小 要用新的容积率去算

你没打算卖又想重建的话，可以用IBIZA兄教的那招，不过屋龄应该不会归零，之后你要卖会吃点亏

50年为啥不符合都更条例啊?

看你用途啊，自己住就重建，租人就拉皮