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内文：
作者简介
李同荣
2021-08-26
台湾不但人口老化，房屋也老化，虽然家庭户数逐年增加，屋龄老化的房屋将会因十大不
利因素而导致价格逐年下滑。
依据内政部不动产资讯平台资料显示，109年第四季全国四十年以上老屋占比达28.7%，光
双北就占大半，高达65.7%，其中台北市四十年以上老屋占最多的行政区为万华区的52.8%
和大同区的51.4%；新北市老屋则有六区占比都超过50%。
内政部统计，全台六都四十年以上老屋存量，占比最多就是台北市，达36.9%，共有三十
万户，平均屋龄 34.6年，是六都中最老，台北市最年轻屋龄为内湖区二十八年，最年轻
则是高雄，老屋占比仅14.1%，新屋占比最高，为9.8%，平均住宅屋龄为25.5年。
台湾不但人口老化，房屋也老化，虽然家庭户数逐年增加，在长线人口负成长的环境中，
屋龄老化的房屋将会因十大不利因素而导致价格逐年下滑：
(一)基本因素─物竞天择的道理：喜新厌旧的购屋心理，屋龄可能被设定为不易变动的分
母，其他因素包括面积、地段、单价…就被列在分子里，成为可变动调整因素，换句话说
，绝大多数人会以屋龄新旧为优先考量，这也是推动预售屋销售的主要有力关键，老屋就
会受物竞天择而逐渐被边缘化。
(二)供给因素─新供给量的排挤：每年几乎平均有十二万户以上预售新屋供给量，而且两
年至三年期间内逐步消化，一旦市场供给过多，就会产生空置增加，但近年观察，空屋率
却由新屋转向老屋非常明显。老屋换新屋风潮将现，下一个房市循环应该是大换屋潮时代
来临。
(三)需求因素─新需求量的排挤：近三年来两代不同堂趋势明显，市场以年轻人成家的刚
性需求为主轴，这类族群宁愿选择交道便利的蛋白区新屋，也不会选择蛋黄区的老旧公寓
大楼，老屋受宠优势不再。
(四)安全因素─地震频繁的威胁：四十年以上老屋在结构安全上堪虑，一旦六级以上地震
在都会发生，首当其冲就是老旧公寓大楼，届时若损伤惨重，老屋价格就会如雪崩般直线
下坠，不可不防。
(五)管理与机能因素─公共维护与屋况老化问题：老屋大部分缺乏公共维护与管理机制，
无论是公共卫生、管路、保全…都无法周全，相对住户品质也参差不齐，没有共同维护机
制，就有长年外墙磁砖脱落无人治理的问题，造成出售时障碍。老屋也因内部管线老化、
漏水、壁癌现象层出不穷，不但修缮不易，且经常造成上下楼层住户纠纷，这类房屋会成
为购屋者避开的标的。
(六)购屋年龄因素─老人不便与年轻人不爱的窘境：年长者随着年龄增长，购屋倾向逐渐
舍公寓而就电梯大楼，年轻人尤其不喜欢老旧公寓。
(七)表征因素─重视居住品质的评价：台湾近年经济繁荣、建筑风格创新，有能力换屋者
，追求名厦、豪宅，无疑是身分表征；而没能力者，宁愿承租理想地点与房屋，也不屈就
老屋，居住品质成为优先选项，老屋更被边缘化。
(八)都更因素─都市发展的弃儿：许多专家认为目前老屋价格并未明显下滑，但从另一个
角度来看，老屋的涨幅未及新屋也是事实。这几年因危老奖励让一些可危老重建的老屋受
惠，拉高整体平均价格，一旦数年后，不能危老重建与都更的老屋，就将成为都市发展中
的弃儿，价格自然滑落无疑。
(九)融贷因素─银行贷款的受限：在日本，购屋者几乎倾向购买十年内新屋，新屋市场大
于中古屋，三十年以上老屋几乎贷不到款，当然就打入租赁市场或空置，一旦风气形成，
老屋价格折旧就加速，交易市场成为少数投资收租者的标的，尤其是海外投资者，包括台
湾年长者对较优的投报率感到兴趣，却忽略了一旦要出售时，可能面临资产缩水的损失。
台湾未来要配合都更快速推动，若政策上也模仿日本，对四十年以上老屋贷款紧缩，老屋
就会不值钱，对促进危老都更也有正面作用。
(十)价值因素─整体价格下跌的主因：当下个循环迎接大换屋潮时代，除了都市不断更新
，老屋不断被市场邉缘化，整体老屋市场就因价值不断下降，而影响价格不断下滑，这将
是未来房市不可逆的趋势。
综上所述，在未来三年房市仍处上升趋势的格局中，四十年屋龄以上老屋只有三种选择：
(一)趁势出脱：笔者曾经在五年前力主传统商圈商店将面临逃命风潮，近年来市场已逐渐
印证成为事实，如今，笔者认为未来三年是四十年以上老屋重要的逃命潮，错过这几年，
交易价格将相差20%以上，届时若巿场反转向下，价格损失可能更高，不可不慎。
(二)尽力促成危老重建或都更：若符合危老或都更条件的老屋，当然尽力促成改建计划，
不必在分配上特别坚持自己主观的条件，重建都更后价值绝大多数比原来高很多。
(三)重新包装转入租赁市场：若无自住需要，又无出售意愿的老屋，可考虑整修包装成为
包租公，惟要出租也要考虑地段合适性，偏远地区还是早日趁势出脱为宜。五年后租赁市
场会更蓬勃发展，租赁收入将成为老屋贬值暂时避风港。
心得：
蛋黄老屋命运如何？