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内文：
“4、5年前房价追到最高点时， SWAY（房市专家）唱衰房市、央行一直打房，打下去房
市打到骨折，房价打了8折，代表土地款打6折，请问要怎么经营”。“结果一堆建商经营
7、8年做白工，利润率3%，你们相信吗？”钜升国际开发新任董事长褚学忠说。
钜升建筑团队4年前在房市相对低迷时成立，如今借壳入主志嘉建设，透露购地策略将更
加谨慎，褚学忠表示，4、5年前房市反转时，房地价有所修正，建商经营个案约要4~7年
，利润率仅3%，等于做白工。
近期房市热络，开工量创新高、造价攀涨，加上资金丰沛，自营商资金纷纷购地投资，同
时建商购地补足库存，连带推升地价上涨。
褚学忠说，台中制鞋业者，因大陆、越南发展不好，钱被赶回来买土地；而北部建商因存
货卖完，为了明后年推案计划，也砸钱购地，都让土地屡创新高价。
随着疫情诡谲变化，褚学忠难保未来3~5年房地产都能保持多头，因此购地策略，将选择
低基期、未来性、有把握的区域开发，期盼开创蓝海。褚学忠说：“我们在江翠住宅单价
40几万时进场，如今5、60万就不会再碰了，因为基期太高！”
由于主要客源为自住客，“只要自住客买不下去，就不会继续开发”。褚学忠举例，4年
前在桃园青埔房市最差时进场，造就热销佳绩，“为什么现在不去？因为现在青埔房价实
在太高，而且高到可能有压力点了！”
褚学忠认为：“4年前房地产很差，就是因为过度炒作地价、房价，或者是税制的不完整
，导致整个房价变相扭曲成长，到最后自住客没办法进入消费时，自然产生很多问题。”
褚学忠说，过去江翠案搞了3年半，税前利润不到20%，客户持有房屋转手税前赚20%；而
青埔案税前赚18%，结果客户卖掉税前赚25%。他认为，建商不像外界想像的那么好赚，且
要负担企业责任，养活员工，外界不该以不健康的态度，对不动产业妄下评语或标题。
《住展》杂志研发长何世昌认为，建商推一个案子总利润约20%出头，5、6年后才能回收
资金，换算年化报酬率约3~4%，跟电子业的毛三道四差不了太多。而投资客炒房，民众会
将多像矛头指向建商，确实让建商觉得无辜。
何世昌分析，建商面对土地攀涨，仍要购地补库存，以维系未来营运动能，但追高价购地
，房市一旦反转亏损，确实让建商在购地策略，较为两难。
台湾土地银行副总曾学智观察，房地产如今价格高昂，并非都被建商赚走，土地的供给与
价格占蛮大因素；建商等同为土地加工盖房，且要负担售后服务、保固等责任，并非仅单
纯销售卖屋而已。（杨明峰／台北报导）
心得：
看起来当建商比仲介还难赚r