综合一下说法
总之青埔未来发展大概要分成
1.航空城发展成功
2.航空城发展失败
航空城对青埔未必是利多，航空城发展成功对整个桃园地区有利
有可能因此其他地区掘起或旧市区再兴，对青埔的发展是个挑战
青埔相对于桃园其他地区的优势：
a. 已经座落三个大型商场：华泰、IKEA、大江
还有站前一个未知商场，面积大概有华泰的80%，占地算很大
b. 高铁 & 捷运
c. 较其他重划区早开发
d. 桃园市府有计划发展，目前看到有球场、美术馆、站前商场等
比起以上的优点，青埔最大的缺点就是太贵
现在的价格已经是完全发展完后的价格
如果以后新的重划区房价只要青埔的三成四成
（假如航空城成功后新兴起的重划区）
交通便利反而也会成为青埔的致命伤，其他人假日再来逛青埔就好啦
没有需要花两三倍的钱住在这里的理由
就跟为什么不去住台北要跑去住青埔的理由类似
航空城发展若失败呢？
缺乏大量就业机会之下，青埔作为重划区的优势可以吸引到哪些人？
a. 台北/新竹高铁通勤族
难以估计
b. 原中坜地区的年轻人
中坜地区目前有44万人，假设其中1成人因地缘想搬到青埔重划区好了4.4万
c. 机场工作者
机场工作者约3.6万，其中管理职只占一成，这边估高薪能住到青埔的有1万人
其他机场附加的工作者，如经常往返国外、国贸公司或是物流加来3万人
d. 附近工业区的工作者
其实我有搜一下内坜工业区，工作总人口并不多，大概2万左右而已
再加附近幼狮、新屋、观音，大概6万，假如其中一成大概8000人吧
这部份跟中坜人口应该也有部份重叠
这边加一加大概十多万人吧
除非愿意青埔搭高铁通勤台北的人暴多，有几十万
不然青埔地区保底大概就是一个十多万人的重划区
差不多是现在林口三峡的人口数
林口最贵的地区新建案大概是37~43
三峡差不多发展完了状况有差，大概是50了
而还有7~8成未开发的青埔，最贵的建案也是开在37~41附近....
所以觉得青埔很贵在卖未来价的，一点也没错
除非未来青埔能够远远超越上述地区涨到比竹北还凶
但竹北一直有强大的刚需和不断扩增的园区计划
对新竹工程师来说竹北是首选，这点是青埔现阶段远比不上的
评估下来我觉得大概要牵桃园市府并同时推动多个计划
才能有效带动这个地区进一步发展
但目前来看青埔不像是个被放生的重划区

刘备从小就看的卢逆水上游...

而且刘备小时候不小心砍倒樱桃树,但他没有逃跑,反而...

把斧头丢进樱桃树旁的水池...

湖中女神拿着一把金剑跟一把银剑浮出水，并开口问道..

谁能把我跨下的剑拔出来，谁就是未来的英格兰王!

我记得青埔都市计画是要装6万人而已现在好像大概2万左右

不可能 你说的内坜杨梅不可能搬过去越搬越远机能还变差

赞阿 桃园应该有10%必须搬到青埔XD

青埔最缺的是工作机会 你说商场开起来会有 服务业养不起那边房价的

近10%工作人口搬到青埔等于10%人口搬到青埔 cccc

桃园大多市区都围绕工业区 没必要搬走通勤时间增加房价又变贵机能还下降 我想不到桃园人搬过去的理由

重划区是外地人买的 我大桃园 吸全台10%人口进场

https://i.imgur.com/Af84iVr.jpg 刚刚查了一下，确实是6万而已

一万多而已啦 还没扣除5000多的低度用电新屋破10万就 10万/1万5*4 好了

若不是有要靠高铁通勤这刚需，桃园未来的重划区还很多可

26年后达阵高铁通勤 什么时候变刚需拉? 真的越来越诡异假设26年大桃园其他地方都塑胶的应该没问题

以选，八扩、A20、G13、航空城内这些重划区都还有很多建设，环境市容也不会比青埔差，所以不靠高铁通勤的人大概就不一定会选青埔

完全无视低度用电除了青埔以外的中坜区都在减少不是选不选青埔阿是中坜是没啥房子能买 才选青埔其他工业区周围也是XD咕鲁咕鲁

咕噜咕噜

跟新庄或头前比不知哪个房价低？

太贵了.只有高铁其他都不确定 要通勤 买其他新北也可

从青埔坐高铁到新竹上班的可能比想像的多，有人是因为不喜欢新竹的环境

其实很简单耶，你只要观察平日国1北上车流还是一样多，台铁北上还是一样挤，那高铁就是不败。

最好解就是市府搬过去 但桃园区的人会抗议啦

八德也站上2字头哪来三四成价格的重划区6成已经是最便宜了

桃园市府一点卵用都没有的。中央部会才有加分但基本上不可能。

再来你严重低估机场工作者薪资我认识买青埔都是基层员工青埔预售成交普遍在30-35四成你要12-14万一坪耶

桃园市府只有附带违停和不明关说人士进出的功能，其他优点我还真想不出来

那你应该要加油

市府员工没必要跟着搬家，要创造就业机会也不必有市府在旁边

三峡几乎都40，不要乱黑

台北市政府还被靠妖外观太丑，应该要搬离信义区呢XD

就不可能啊现在推案就是20起跳成本结构问题

世界奇观喔 50叫正常的话 你说说新北 树林 土城 该什么价

青埔卖到30你觉得贵...彰化市好几个建案也都30初头桃园区几个重划区也是比老社区的建案贵

37-41变50？

小桧溪前面有人喊贵也是上35但旁边不到一公里有卖不到30的

你还是忽略低度用电 不是没忽略

但小桧溪确实卖不错投资客也少

青埔现在的问题是旁边最重要的航空业遇到有史以来最大危机

树林 土城对非台北人来说根本被三峡屌打

对绝大部份的人来说，高铁和商场比市府有用多了，你的论证能力需要再加油

南崁其实也是但讨论度是零

涨过40就开始有都更的价值了,都更 旧市区魅力可是远高于 重划区

南崁房价真的很惨别人在多头他还起不来

但航空业不会永远如此台湾迟早会边境解封

你说错了 竹北 多贵竹北没有多贵

台湾边境解封不用等一年 我美国朋友已经开始到处旅游了

不论青埔或南崁人气迟早会回流

解封又怎样 还有 你以为目前dpp这尿性 疫苗 五年内会够？那个喔 股票要发财比地皮容易啦

不用一年就够了而且会多到过期丢掉我估计要丢掉至少一千万剂

高雄就前例了 没看过蚊子开发，最后甩锅喔要发财 台湾不会购足至少还要三年 隔离14天舒服喔 笑死

美国都解边境了欧洲跟上中，台湾自己要锁三年哪有可能

当然会过期阿 都变异没用了

推一个理性分析~

不会没用变异是假议题 流感年年变异以色列大爆发一天死十多人就是流感化了

变异是真议题 你搞不清楚状况啦...

连”至少还要三年隔离14天”这种无脑言论都讲得出来，实在没啥好讨论的

流感也有疫苗失准然后死很多人的时候

流感病毒变异会造成疫苗失效但仍能防重症，冠状病毒不会让疫苗失效保护力降而已也能防重症

流感是可预测变异，冠状 你要预测？可以拿诺贝尔奖了

以台湾的数据有打流感疫苗的几乎没有死亡一年多前就有专家讲过变异问题流感死亡都是没打疫苗你现在看国外也是一样流感不是用预测变异是用猜的常常猜错

现在欧美是不管了 能打的就打 死亡率压住就好 还是要开放 不然经济停滞 会暴动 然后医疗就停滞 通通一起死

疫苗议题如piliwu所说的才比较接近事实，新冠虽然在变种

重要的是能防重症疫苗覆蓋高确诊数据就不重要了

但死亡率和重症率在打过疫苗的人之下不是什么问题

台湾势必走上这条路但大多数人还无法接受与病毒共存

是已经没差了 流感化 剩下就是拼医疗 不是拼疫苗 台湾还在疫苗一剂 别人都在搞第三剂还有在医疗招工医疗人力未来会流失的很快

你不可能因为有流感就把边境封起来对吧流感每年也夺走台湾数百条人命喔在有特效药下还死数百人

冠状病毒是连猜的可能都没有

市府的好处你自己都说不出来还要人加油，一大篇什么东西也没有还用烂比喻，废文闹版的

流感是可预期路线相对容易没有死亡只有肺纤维化减少寿命离医疗近 未来比你想像中还重要

经济损失也会死人的这就是取舍问题你小感冒有时连去看医生都不会

变异后无症状突然变有症状应该会比车祸机率还高

越凶猛的病毒越不容易传播如同SARS

6万人撑不起完整的生活机能，后续应该会更突破

说青埔保底10万人的逻辑思路有点怪怪的 那些是潜在可能的客群但什么时候变成保底了 有离公司更近的就会住比如说机场工作者 航空城开发完就会有离机场更近的住宅区 那还会舍近求远去住青埔的逻辑是啥

航空城应该会类似内科或竹科的模式，大家只会进去上班但不会住在里面。而且航空城有严格限高，没办法开辟高密度住宅区

上次3+11烂掉之后 2022选举前 他们不敢开放解除隔离的然后航空梅花座那种愚蠢的事cccc

事实上各工作区旁边还有大量较小（开发饱和速度更快）的重划区 机场有A10 中坜有A20

航空就只剩货物运输 服务GG了 遥遥无期服务业养的人多还是运输？ 后面还会差更多

a10点还不错，可惜开发格局太小了。

恩.....林口贵的有成交48的.....

“你自己加油”XD

Google 就可以找到的东西我为什么要花时间打字呢？回上面其他人，青埔保底十万是否怪怪的，这点可以讨论看看，你觉得哪个项目不合理逐一讨论。至于为什么航空城要舍近求远住青埔，我认为青埔并没有很远呀，而且青埔相较之后的新重划区，至少有1.发展早2.商业机能3.高铁这三项优势。另外我觉得青埔其实并不一定需要完整的机能，毕竟青埔距离旧城市本来距离就不算远，基本的生活机能有了和几项特色就足够了

以后桃园各都市计画间会开很多重划区，量大价比青埔便宜，就很难吸引大量人口移入青埔，双北卖一间桃买两三间另当别论。国土计画法实施，桃园还画了一堆城乡发展重划区，人口负泩全建设，顶多就是人口往既有市区旁搬迁，老区凋零等待都更。另外青埔的生活成本太高了，适合收入丰沃，有富爸妈，或是减少小孩的家庭才有办法支撑，但人数也不足以到6万居住人口。桃园都要负成长了，就别想说要吸纳上万人口进驻了！

只有通勤族撑不起来 机场/台北甚至中坜去青埔都是通勤族尤其高铁周围都是走路10分以上 20分以上占多数高铁通勤我考虑过 成本距离都太高了 加上青埔房价也不低高铁不能只考虑搭乘时间20分这点而已 走路转乘都要算进去

青埔真正的问题，房价真的是太高了

呃，讲这么多，结果结论是买不起吗？XD

一部分还得看台北还会再洗多少人出来买不起？我只能笑笑，我懒得说了，如果你真的有什么有见地的意见我再跟你讨论，如果只是些无聊的问题或酸言酸语，我就无视了

应该说当地产业跟航空城的发展都是未知目前有的就是很多大型商场/高铁/机捷 诱因不足大型商场搭配便利大众运输 比较像假日适合去的地方

青埔虽然太贵 但是还是在炒然后竹北跟青埔不同 新竹有园区以往只看基本面会觉得青埔根本不可能

这样说有点残忍，但桃园房价高低跟能不能方便到台北有绝对相关，跟什么产业的关联不大，不然说说看艺文特区有什么当地产业？

但是他就是涨上去了但是如果是到台北 就要跟新北一大堆竞争了竹北则确实就是园区的人会去住我觉得涨上去还是跟政府带头炒比较有关系

没错，所以新北比桃园贵，这很合理

外地人看艺文特区才真的谜

桃园就补涨，新北以前均二十几，桃园以前就一坪十万，现在新北多少，桃园多少

所以我前面在算十万人，就是以本地提供的机会加上台北的通勤族大概能够支撑青埔到十万左右的人口，我前一篇也一直很怀疑青埔到底能提供多少邻近的工作机会，就业还是支撑城市人口的关键。

的确是 青埔附近的大竹、过岭都20多万而已 如果以普通人薪水也是可以考虑

大园也有些建案啊当然是比较出来的

桃园未来还有好几个重划区 经国、果林等 在桃园也是以捷运相串连 这些地方都还非常便宜

大园那边开车到机场十分钟都不用便宜有便宜的缺点

不过青埔被规划成桃园、中坜以外的第三核心，全新市容+商业+交通 注定就是前景看好

而且也没多便宜菓林那边新建案你可以去看看

市场机制决定价格，价格太高(X) 买不起（O)

本地人看艺文也很谜啊.....

不过按计画书来看，青埔的发展是落后于计划的，而且第三核心这一点目前还看不到足够多的建设发展在这一地区

说补涨很合理。毕竟桃园到台北真的很近 开车坐车甚至比新

建设其实非常多了进展不顺是一定的航空业那么惨还顺才见鬼

北很多地方还近桃园的台北就业人口说不定比航空业还多

我同学住青埔好几年她在林口上班，以台北来说不近但新北很近

这篇文章大概很久没看房了喔，房价都是去年的低价

我只是很好奇ikea从武陵搬去青埔，业绩有没有下滑？以前还会去吃东西，现在搬太远了

怎么可能下滑，以前桃园店业绩根本悲剧

以前桃园店曾经是台湾店王，不过新桃园店是要挑战东北亚店王，青埔就是桃园观光重镇，交通太便利这些大型商业设施不用仰赖当地居民数，面向的是全台湾..和民生小吃难以经营是不同概念

认同这篇，我本身也是中坜人，大学以后到了台北念书工作，本来想说买在青埔可以通勤，离原生家庭也近，先不论高铁通勤其实加上走路转乘什么的，大约要四十分钟以上，而且现在青埔开价真的太高，开价破40的不少，符合小家庭需求的建案普遍离高铁站走路都要十分钟左右或以上，比起身边同学在内湖或万华一带近一年买的房子，其实成交单价不比青埔高多少（七年内房屋），如果单论通勤，青埔真的不是太吸引人，结论就是除非台北新北在涨上去，不然青埔现在的价格就如原po所说我觉得已经是未来价了

青埔比中路跟小桧溪贵 发展度还比这两个地方低 真惨

青埔是竹北高铁住户假日逛街的好地方

有没有想过营造成本上升（全台）外加站前广场围绕的地，几乎每坪破90万像公七两侧的商业地，因有绿地加持也也是每坪破90万，土地成本就在那里。

内湖跟青埔同样条件的房价明明就差很多…

不太理解，以桃园来说新的重划区，哪里

万华7年屋还有4字头的啊？应该分享一下位置大概在哪？

可以找到青埔房价的三、四成？每坪30万有40万，3成-4成，区间9万到16万每坪。

青埔开4几乎都含装潢吧…A18附近看成绩大概都还是2-3X吧

青埔高铁区就北部 最便宜买A19根本容易迟到保重

实在无法理解“太贵”的结论哪里来青埔非重划区，甲建桃大然、玖都庄园预售屋每坪都30万元上下…，是售价不是开价给你杀。主要讨论的是新屋，中古屋的价钱deep大的价格是现况没错。

A18附近可以走路到高铁的新建案至少都35起跳（售价），有些建案两房开价甚至已经达4x，我是不知道要去哪找2x又在高铁附近的A18站前要2x的中古屋应该只剩广安寺、电塔还有靠近a17侧的5年以上成屋了

完全发展完后的价格更贵

土地成本，容积率、奖励容积，营造成本管销费用，再加上合理利润，你就知道贵不贵了。另外房地产尤其是蛋黄区，除了自住外也是金融商品。

这问题就在于商品应该值多少价格，用什么方法去估价商品的实际价值，增值的空间多大？价格是由市场决定，而市场永远是对的，如果多数人都认同青埔的房价，那他就是对的，不管我自己怎么想怎么估的。我现在估的就是35以上都太高，最顶级的物件35以内可以买，一般的物件都不该高于30我估的方式就是参照其他商品过去价格的历史轨迹和其他条件加加减减得到的结果

请问最顶级的物件是？什么历史轨迹？？营造成本、缺工情况跟执照取得时间不同（影响容积率）执照取得时间（影响容积率）都不一样

不过那是自住保值的估法，以投资客的角度青埔有利可图的空间有限，这地方租屋的难度和租金报酬率不太好

执照取得时间（影响容积率）都不一样

条件最好的，离高铁步行十分钟，景色有view 宁静，建商

直接讲建案名啦，朴园的家、rich one

我知道营建成本这两年翻升，但问题是购屋者要考虑主要要放在，对购屋者来说东西有没有他在市场上的价值，而非你到底花了多少钱生产，所以为什么经常在说养地，你取得的成本和售价从一开始就是两回事，你推出就是跟整个市场竞争，跟青埔其他既有的建案竞争、跟旧市区竞争、跟其他类似的重划区竞争，今年连旧市区的精华区都没有这么高的价值的时候，你荒芜的重划区为什么一定会觉得自己值这个价值，这是我的想法

还是中悦八京、桃大允（预售）什么是成本跟售价是两回事？？怎么会是两回事？你的“贵”，到底是基于什么利基点上，部分可能要厘清吧其他区域没研究，但桃园龙潭、八德今年都20几诶，龙潭有建案甚至超过25万

青埔 之前讨论还很夯 高铁通勤

这样讲好了，正对公七青商路的建案

朴园的家、rich one（第一代）我觉得有符合条件极佳啦

rich one,是住宅用地，当初取得成本每坪65万。去年吧，A18三角州万波旁

基于跟其他竞品的比较，条件输一截，但价格差不多，让我觉得这是未来价，提早把梦想的价格堆上去了

皇翔（不确定建商）那块地，转手给宝佳卖每坪70万，那请问每坪要卖多少才合理rich one 3,那块地则是90几万商业地

我这样回答吧，作为买家或投资客，我完全不在意你建商土地的取得成本，我顶多在意建案本身的建材使用的如何、营造品质，和最后也最重要的是要卖的价格是多少

建议你可以参考看看ceca大的一些文章

ceca有分析到青埔吗？赶紧爬文

A18是很神奇的建商分布，如果依据板上一堆人宝x不要，在地建商威x不要, 大园地址不要，广天寺不要，又要一千初平车三房，只剩明日系列可以买。可惜，就是常常有人要帮他把功课做好又无法接受。

不是，是概念的问题。土地被财团、大建商掌控，价格由他们决定，正常情况没人会做赔本生意。买不起新房的，就买中古屋，中古屋开始涨价接近新屋，新屋又开始涨。同理蛋黄区跟蛋白也是相同概念，蛋黄买不起，去买蛋白、当蛋白涨到接近蛋黄蛋黄又起涨。如此循环下去…所以当青埔目前土地成本高，营造成本涨价（全台）如果指预售屋贵，这个逻辑不是很懂当然可以不要管建商成本，但人家成本30万，又是大建商不缺钱没有金流问题为什么要卖25万给你？

市场决定价格啊。建商想推更高可以推，没人买就死鱼价而已我是比较认同上面有人说等新北涨上去之后这里才继续涨但是青埔很谜 或许有谜样的资金继续往这里买 那就会继续涨

青埔建商金流ok，以A18来说

购地成本就反应区域价值，建商花比其他区域高的价格买下卖不出该有的价值你会觉得建商是盘子吗，站前商业地每坪站上百万，江翠也破百万你可以去问建商为何不买江翠买青埔盖房阿，难道钱太多买未来价？事实上价格的平衡都是比较竞争来

不然一般上班族其实有不少比青埔更便宜更方便的地方可以选，不会去选青埔(但青埔偏偏就一直涨 超谜)

中悦八京、桦龙皇居大院，价格一直锁在30万上下（低价），根本不缺钱

要实际是看目前土地买多少，以前青埔价格炒是炒在土地买一坪40开价也开40那个就是假的不要被骗去璞园的家那块地没记错每坪百万卖4x其实还蛮符合没虚报

卖了n年，到现在还在卖。当然大坪数高总价也是原因之一。

青埔从高铁还没盖就在炒了 那时候很流行去青埔买荒地= ="那个土地价格还有假的喔?? 是虚报还是什么啊?

但像A18捷宝云品，中悦内部人出来盖也是卖很久，价格也是锁死在30万上下也是卖很久，价格也是锁死在30万上下

卖很久的意思不就是涨不动了吗

但因为坪数比较小，总价区间没那么高

不是土地价格是假的，是以前买便宜却卖很高，附近没有土地成交行情能参考时就是虚的，现在是很多土地交易价格就在那

所以后来卖完了，现在每坪35万吧最新成交大概37万吧。不过上述前提是跟好建商（金流没问题）如果是跟投资客、小建商，或是本业是土地融资的…当然有机会赔本卖你。

建商是不可能赔本卖的啦。他放著等到涨起来再卖掉就好啦

宝徕花园、跟华固天圆有不少投客认赔

青埔以前土地真的很便宜。很多是农地价格我满好奇的 因为从一开始看青埔发展到现在，还是看不懂XD

对啊，建商怎么可能赔售。最后一间便宜点卖我也看不懂，当初灯会心想鬼城谁要买

青埔人口数已经超过三万了，原po应该少算大园横峰里，因为横峰里有一半不在青埔，就算只算一半人口，青埔四里总和还是破三万人，可以查一下户政事务所

平日上班假日离开青埔 最大社团每周都有倒店文