自己预算问题，针对高雄屋龄15年左右两房平车在看，
先前看过开价7xx、8xx都有，最近看了一间开价6xx，
现场看完有点心动，因为价格比先前的优势满多，
狂风暴雨下，窗框、墙面也没渗水，
屋况算ok，但开价比较低自然有它的原因，
（建商有的人不爱、8户2梯、9x户感觉后期管理费可能不够等等），
但口袋预算加上可能前面看过太多不喜欢的，七八百万也是窗框漏水，采光差，
邻居杂物摆的满梯间、车位被停等等，对比之下这间没渗水，楼梯间没私人东西，
采光通风明亮，房价开价又低了100超过自然满心动的。
看完房仲说屋主底价(6xx-20，前面有人挑战过6xx-30失败)，
我：那我斡旋6xx-25呢？
仲：那怕有比价效应，其他人直接6xx-20成交了。
最后还是写了斡旋单6xx，也就是屋主开价，但回家继续考虑，
等最后决定之后通知房仲，他才会送出斡旋单，并给我帐号汇斡旋金。
回来越想越不对劲，我照开价就贺成交了，还需要什么斡旋.........
原本的概念都是开价八折跟屋主演一下最后九折成交，
看过几个案子自己没买，后来别人成交后再去看时价登录大概都是当初开价九折成交，
可是最近去看屋房仲给的屋主底价跟开价差距都越来越小，根本差个3%、5%而已。
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昨天有问房仲我的现金很紧，万一成交签约后，银行鉴价结果跟成交价落差大，
贷款不如预期，变我自备款出现缺口怎么办？其实我原本是期待房仲答案是合约
可加注银行房贷鉴价成数未达xx可无条件解约之类的，
结果房仲只说了你的职业条件没问题的，不然也可以先送银行评估看这个案子可以
贷你多少，但那不会马上好，至少要一个礼拜，一个礼拜后这房子应该早留不住了。
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刚刚用了兆丰、富邦的线上估算房贷，两间现值都估5xx，
那我万一6xx成交，就算银行给我八成但鉴价5xx，我头期还真的会有100多万缺口....
想请教版上先进两个问题：
1.我用手上资金当两成头期来反推房屋总价当条件去找房是不是太天真了？
2.目前低总价中古屋斡旋空间真的都变这么小吗？