这命题 个人觉得大概这样吧
结论就是 以目前的资金泛滥程度
大概率新推案把价格拉起来了
还没降下来 通膨就把该跌的幅度吃光了
类似淡水重划区2010年那些开价一坪25万成交20的
十几年也没卖多好 但现在看起来对比开35万的新案
很多都成交在一坪24 25 26
林口三峡很多一样的例子 这还是需求相对没有很热络的区块
房地产巨观来说 只考虑两个因素
资金 这个会因为通膨长期向上
供需 该地区人口增减 和房屋供给增减
从这个角度看 股癌说的是增加供给
大方向是正确的 但忽略了时间维度
或是默认了余屋会贱价出清
实际观察市场买卖会发现
除了经济大喷发或大崩坏的时期之外
我们讨论的范围维度如果锁定在一个大概有可比性的重划区里
或一个城市里面的某一两个相邻区/ 乡镇
这个区域内建商一直推案 因为通膨土地人工等成本上升
基本上就是越推越贵 这应该不用说明
这十几年来不管该地中古屋是涨还跌
新成屋开价就是越开越高 差在议价空间而已
这个时候以目前的竹北或南科 甚至屏东潮州来说
需求量远大于推案量+中古供给
造成的结果就是新案把旧案的价格一起一路拉上去
在比较短的时间维度里 反而是推案造成房价飙涨
但飙涨期之后 会有高原期或是反转
新庄副都心就属于高点在2016左右
约略是比最惨的时候好 目前为止很可能还没跨过前高
但青埔就显然低潮后现在跨过前次高点了
结论
1. 在大多数人想买的区域里 推案短期会垫高房价
2. 如果销售不如预期或任何不利因素 房价会回落
3. 时间维度拉到十年以上 几乎跌价都会被通膨弥平
4. 如果该区域一直有建商推案 反而会撑住房价
5. 属于股癌默认的最后会贱卖 而且没人要新开案的地方
我只想的到金山万里这种乡民不想去的区域
符合最后还是往都市集中化 资产价格继续往上的特性