※ 引述《ILoveRiva (天下至柔莫若水)》之铭言：
: 探讨东区商圈之前，我们先来讨论一个题目
: 如果你是一个在全球品牌派任到台湾经营品牌生意的 COUNTRY MANAGER
: 用在租金成本假设每年有 230 单位，以下有两个方案 Plan A 和 Plan B
: Plan A.
: 东区店租费用 130单位/年 + 信义区店租费用 100单位/年
: Plan B.
: 三井OUTLET 30/年 + 宏汇广场 25/年 + 西门町 45/年 + 南港 30/年 +信义区 100/年
: 今天换作是你，你会选方案A 还是方案B ?
: 答案很简单
: 如果今天的东区还是20年前的东区，一个东区的购买力打爆 林口+新庄+南港
: 我就直接单押 东区+信义区 选Plan A就好 至于要不要加押西门町就看品牌定位和资源
: 反之我当然选 Plan B
这边原则上同意啦，就是东区老了，基础建设根本没跟上
房租又特别贵，人潮也没特别多，有点像十年前的西门町那样
没个refresh应该是会继续走下坡，几家大型的连锁快时尚都救不起来
整体规划小巷一堆路走起来怎么走也怎么不顺，东西还特别贵
人家日本这类的商圈是真的能捡到便宜的，台湾东区商圈是来共盘子XDDDD
当然一些稍微特殊一点的服饰如军装、或是某些美式风格的要现场还是只能来这边
: 到了 2021年 8月的今天
: 如果东区老房东们还看不出台湾商用租赁市场的大格局
: 那我只能说过太爽的日子太久了 以至于让你们老眼昏花
: 蔡打房的方式很理性
: 不是盲目地压低房价
: 而是串联地方
: 把原本 台北一颗老蛋黄
: 企图把 基隆/新北/桃园/竹北 这些蛋白和蛋黄搅在一起打散 进行首都减压
你这边说的没错，蔡打房方式非常理性
就是把蛋黄价格拉到满、拉到比前任更高、拉到连老公寓大概PR95都顶不住
自然人口就只能外溢到新北/桃园甚至基隆去了
故事回到2016年，你可以去问问银行当时的资金在马英九一狗票政策下有多死
一堆房子价格看起来没掉，但是整个交易量根本动不起来
到了2017年底理性的蔡看真的不行，所以直接松绑资金
当时以前不太玩房贷的民营老行库都跳进来玩了，直接动起来热起来
房价2017年开始回档，你要是跟银行熟的就知道
: 加上柯P 对于炒房这档事也是反感
: 在蔡柯双重政策下 不难发现 原本凝聚在台北市区的购买力 也连带被分散
: 被分散到了其他区域
: 像是10年没有发展的新庄副都心 宏汇广场开幕了 企业总部还有一些饭店也陆续进驻
: 新店也在规划商城 林口三井OUTLET让在地人降低了往台北消费的机会
: 南港即将开张的 LALAPORT 也让许多品牌提早布局
: 如果我是一个品牌经营者
: 当然会提前布局这些有未来性 有年轻人进驻 或是高所得者进住的地方
: 台北市当然还是独强 但已经没有当年那么强
台北市购买力有被分散吗?
没有，信义未来两年发展的总楼地板面积可能还是超越你口中那些分散出去的地方
消费力其实不会骗人，信义区你看Bellavita根本小猫没两三只
但是这家连周年庆都不玩，也不太打折，也不太广告
撑一撑也走过十几年了，中间似乎也没传过什么债务危机或是柜位空租崩盘
原因就在于百货业人潮不一定=/=柜位的消费能力
人潮受惠最大的大概是餐饮，常常柜位提袋率还是很低
不过你可以找一天去信义区豪华品牌如Chanel、Hermes之类待个30分钟
你就知道提袋率有多高了
之前陪老婆去Tod's买双鞋，几个高腰裤阿北一次都带走三四双布鞋....
: 新北 桃园 竹北当然仍比不上台北
: 但 新北 桃园 竹北 都有完整的商圈 不像20年前 工作机会/吃喝玩乐 都要到台北
: 基隆其实也有建设 E-Square 其实对于我这种观光客来说停车变得很方便
: 然后也一扫早年基隆 总是阴阴暗暗的感觉 只是买单因此入住基隆的似乎不多 XD
: 从大格局来看 台北人口外流 新北桃园竹北人口变多 连带也使得这几区的房价上涨
: 都再再证明了 首都减压策略奏效
减压奏效真的很简单，就像我前面说的
你把蛋黄区房价搞到高攀不起，自然就减压了不是吗XDDDDD
当年轻一点的开业医生都没办法下手蛋黄区时，自然高收入就外溢出去了
: 只是一场疫情带来的 QE 使得新北桃园竹北房价 本来应该温和上涨 变得猛烈化
: 最终造就了一场新的民怨 只能说人算不如天算 XD
: 所以在柯蔡两人政策下 东区房租大跌是必然而非偶然 而且是几近于不可逆
: 同时在高铁的催化下这情况只会变快 机场捷运和三心六线连结完成后 则会到达最高峰
: 因此未来投资房地产的重点
: 是"选择有工作机会的卫星都市下的蛋黄区好房"
: 会比独沽一味闭着眼睛买台北不好地段来得安全许多
有工作机会的卫星都市?
国泰置地广场两年内租金涨三成了，里面一堆外商还是摸摸鼻子吃下去
假如你说的工作机会是一般服务业或是中小企业，那大概是没错
但目前高薪的大型企业/跨国企业搬出台北市的大概也只有Google
可是板桥那边也不能算卫星城市了，那边好一点的案子也是非常贵
高薪职业聚落目前大概就是大台北/新竹就这样
剩下大概就是跟着GG哪边设厂哪边跑，南科只要GG继续扩厂，台南价格就会继续上去
而为什么你觉得三新六线完成后会让消费能力分散?
我反而觉得会让几个热点群聚更明显吧，大家过去更快更方便了
东区没落纯粹因为他老了，离信义商圈又太近，几乎只有两站捷运
开车只要五分钟，走路都走的到
然而信义硬件设施直接辗压，从停车到步道都友善很多
吃喝也方便选择多
说真的东区这么惨就是区域内的商圈转移而已，跟什么蔡柯打房都无关