※ 引述《ATF91 (风风儿)》之铭言：
: 之前转约或专卖预售屋，听到的绝大部分做法都是合约写平转，实际价差给现金。
: 那问题来了，这次新的房地合一税为什么炒的沸沸扬扬，预售屋实价登录就登录啊，转
手
: 继续登记平转，价差拿现金不就课不到税了吗？
: 我是买家我也同意这样做啊，不然被课税买卖二方一定都要多负担（或少赚）
: 请益板上大大们，以上想法有bug吗？
大家好 小弟不才任职于南部中小型建设公司的开发部门
上次打房政策期间有发过文来分享政策对建商的影响
这次刚好遇到实价登录2.0及预售申报问题 忙到人仰马翻
总算在今天告一个段落 刚好看到这串来分享一下建商看法及有一些要注意的事情
首先 预售屋转让是个让建商、代书、销售方又爱又恨的话题
先声明一下，我们的建案目前都还是推透天为主
透天在预售转让上遇到的状况跟小坪数大楼会稍有不同
不过因为后续有推案大楼的规划所以也多少有去学习了解相关的流程顺序
也针对税制的考量跟老板、主管有过非常深度的探讨研究
*严格说起来 在建设公司这边的角度:所有预售屋转让 其实都是平转
建设公司为了不想负担相关的责任，大部分都会限制转让以一次为限
并且要转让的话要知会建设公司作合约的增补，在后面补上一张让渡书
声明原买方，将此笔预售屋的'权利'移转与新买方
请注意 在这边合约都不会重签，你们等于是用增补的方式修改合约
尤其在预售屋必须申报做实价登录之后，更不可能去修正价金
那这样对建设公司来说:他们申报的买卖，就是以原合约的价金为主
你们转让权利金的多寡、后续税费的负担...等都是转让双方的事，建设公司不会过问
因此对新买方来说:第一个问题就是税金的问题
实价登录的税基是房地收入-成本-费用
转让双方之间签署的让渡书，这时候就很重要
7/1的新制度－纳管进预售屋的买卖登录...其实还是只做半套
建商移转给原买方，买卖双方都需透过代销进行申报
但原买方透过转让权利方式转予新买方，却完全不需申报
只需要在日后办理移转登记的时候说明转让价金是多少
如果转让双方签署的让渡书有载明价差金额、相关权利义务
这个价差日后新买方卖掉'应该'也能算是成本，这是对新买方最有保障的状况
没有标明金额或是标明平转的话也不用想了
自始自尾这户就是用原价金由原买方转给你新买方
而且没有载明金额也不会有伪造文书、登载不实的问题，除非你去举证金流打诉讼
何况投资客原买方一定要你搬现金...这金流无从考证
弄下去会不会也是查无不法谢谢指教?
再来是比较没人提到:银行贷款的问题
为什么会有空间可以套利?因为有两种状况
一种是案子价格会根据销售成数持续调高
首批便宜买的 只要卖的比后续建商调高后的价格低 就有空间可以赚取价差
另一种是案子地点太好太热卖 一两周内抢购一空
那后续就是全看投资客表演 建设公司退场
两种情况阿 你买转让户都会遇到银行贷款的问题
签预售只要付自备款1-2成 贷款会等盖完交屋才申请
这时候房子的市价虽然是调整后的价格 但银行贷款是买卖与估价孰低
配合有去做预售申报的让渡书 银行都不一定认帐了 何况是登记平转
合约上只出现原本的买卖价金 银行就只就你们买卖金额去评估成数
那就等于你前面交出去的让渡金是100%的自备款 差距有多大大家可以根据各案计算一下
综上所述
其实站在建商的角度 投资客真的是一个迷人的反派角色
你需要他们的炒作维持热度，又不希望过多投资客破坏建案名声
以透天的移转来说...说真的有时候建商赚的还没有投资客多
价差一户有时候到两三百万，这种价差一定要写清楚，诚实报税
打着健全房市交易制度的名义下去课重税
当然立意良善建设公司没有意见 毕竟这次税制改动对建商没有影响
像ceca大所说，买方一般人不懂，不敢跟你做这种有风险的事情
但个人的看法，在大楼价差几十万的前提下
只要能买便宜，一定有愿意冒这些风险的客群
投资客大可以用你自住一定会住超过五年，来折价诱拐自住客做undertable交易
那课了45%的重税...会不会根本像原PO说的 在变相鼓励预售买卖做假平转约?