讲道投资不动产.我们先不要管那些发大财和神话的故事.
我们看,不动产的风险和压力好了.
基本上呢,单论不动产.
炸掉通常都是现金流炸掉.
也就是你无法支付你的贷款,然后不动产被强制拍卖在"大跌"的时候.
其次才是你买了房子结果贷款下不来..
但是买了房子,贷款下不来而赔钱赔到挂掉,在以前这种很少,后来是因为预售屋才开始多.
而预售屋的风险大家都很熟,这就不用讲了..
其他方面例如工程被倒债,跟私人借二胎被设定后乱搞,被小孩偷走权状乱搞这些不论.
工程被倒债那是营造或是建商的事情,其他的都非常态投资人的问题.
因此不动产投资,几乎你的死法就是,现金流挂点...
然后好死不死挂点在房价低潮的时候.
(例如这几年你现金流挂点,房子被法拍,结果一直给你拍出天价,你不亏反赚...XD)
至于你说什么遇到大跌被套牢干嘛的...
基本上你多抱几年就回来了...屏东潮州,云林斗六斗南,哪个人现在还在被套阿..
(除非你被诈骗,朋友卖你一个超级天价远高于物件本身行情的东西)
而时期姓被套牢,为啥有人挂了,是不是也是因为他抱不住,现金流挂点...
不然不动产只要你肯抱,没有回不来的价格...
(当然有很严重的状况,例如天母商圈转移,师大夜市商圈转移.
你金店面因为商圈转移被套牢,那个可能会套几十年,要有心理准备)
其他投资产品很多是不能抱的,那是永远抱不回来的.
例如两千块的国泰金,例如股王HTC,例如浩鼎,例如国巨.
这是牵扯到,你永远都是那块土地,所以土地是铁打的土地.
但公司可以倒,倒了换一个人来取代他,所以是流水的公司.
当然你说你抱0050...恩,也可以..有雷同的属性.或是你去抱普标500..
但如果你抱到VIX...或是元大油二.
(元大油二哭哭,反观街口某人当时六块多没跟我一起出,抱到现在八块多的样子
元大和街口油二为啥差那么多,那是因为WTI和布伦特的期货计价方式不同
布伦特是实物计价,所以不会产生负值,但WTI会...)
而不动产,就是可以抱,因此重点又回归到,你抱不抱得住??
你抱得住,一张不卖奇蹟自来...这句话非常适用于不动产.
(另外讲到奇蹟,就想到GME...我那一张门票都还没卖,还在看各种奇蹟继续发生..XD)
so...我常常在讲,其实呢,散户玩股票的心态,根本就是玩不动产的心态.
只是它们玩错东西了,那种心态玩股票会死...但玩不动产刚好而已.
而不动产现金流挂点.
一般问题就是杠杆开太大.
急性死亡就是,你杠杆开太大预估它可以卖掉或是涨到你想要的价位.
结果他涨不动,停滞....因此你撑不住只好急杀出,杀出失败就准备被法拍.
然后延伸可能性有,政策改变,突发性的事件等等.
例如,2000年资金外逃+网络泡沫+台海危机,外加那时候房贷利率6%,所以一堆人被法拍.
又或者是,例如打豪宅,豪宅涨不动,全面滞销...
最惨的时候,也就是大概2015前后,你打八折卖也卖不掉.
所以某人靠温莎堡的传说,赚了一亿,然后在国王系列身上,又亏了一亿.
只好跑去对岸搞直销.
这种就是急性死亡.
慢性死亡呢...
例如2008那段时间,其实法拍量也有上升..
因为确实有不少人收入受影响,外加那时候一度量缩凉菜,所以负不起房贷,被法拍.
只是因为2009就QE,因此整个市场还没开始往下,就又被热钱给扛起来.
因此,基本上投资不动产的风险,就是看你的现金流压力.
(货币一直贬值,因此你不用思考被套的问题,套久了就解套了...XD)
而现金流,对于资产庞大的而言,就是租金或是买卖价差的收入,去扛贷款.
因此高资产的人.为啥他的投资会多元化配置.
例如,光不动产,你就会配置增值走向的产品和高租金收益的产品.
因为你的现金流压力基本上也都是靠你的其他资产的产出去平衡.
而又如果你全部都纯靠不动产租赁里.
那要是有急性的市场变化事件,造成租金暂时性大跌.
(例如之前高雄高应大迁校,造成四周的套房雅房大量空置释出)
这样你就会有风险.
那你如果适度的配置一些在0050之类的其他类型投资产品中.
这样你风险自然就可以分散.
所以很多有钱人,为啥他投资配置的很复杂什么都有,那是有它的原因的.
当然啦,如果你的贷款其实并不多,你的现金流收益远大于贷款压力.
这样...你开心就好..
所以一堆人都纯玩不动产,那也是因为它们杠杆都开没很大.
所以他不需要特别去配置其他种产品作避险...因为他的弹性空间太大.
而对低资产的人而言,他的现金流很多部位是取决于它的工作或是本业收入.
如果你是死薪水的,例如公务员,军公教...
这种通常杠杆都开很大,因为他们太铁饭碗.
但如果你是做生意的,那它们杠杆都开很小,或是不动产会采取高收益型投资产品.
因此,要投资不动产,最重要的地方就是在于,你的现金流配置上面.
你只要现金流稳定,那你就立于不败之地.
而不动产这个项目,在世界大格局改变之前,基本上都还是万年产业.
喔,可能不只万年了,动物本能就在抢地盘,所以万年??太小看不动产了.
马克思共产主义的诞生,就是试图想要打破不动产永垂不朽的神话.
但很可惜,地球上的人类不选择共产.
所以,妳其他产业也许非常好赚,但是你随时都还要承受非常多的压力和变化.
你必须紧盯无论是自己产业的竞争力,同业的竞争者,科技进步时代改变的方向.
又要注意经营问题,制度问题,政策问题.甚至政治问题.
但不动产,基本上就是万年固定的心法..
都不变,同样的招数一直用一直用一直用,爷爷用到孙子,孙子变爷爷在用到他孙子.XD
在你现金流安定的状况下,去寻找短中长期不同型态的利润而已.
so...投资不动产,只要有经验,旧式很简单,并且很难亏钱.
然后安全性极高,遇到崩盘很早就可以嗅到味道,做好崩盘准备,敖一下又是一尾活龙.
因此不动产很适合永续经营...玩不动产就没再退休的.
投资者所谓的退休,也大不了就是把杠杆降低而已...让现金流压力缩减就达成退休效果.
不像玩股票玩期货的,说退休还真可能就砸电脑...
而当你没有现金流压力的时候,甚至你不动产完全不理她不管他.
(当然水电费和税金要办自动缴纳)
因此回到实际案例.
炒房炒地皮久了会怎样??
阿就会变美国总统阿..XD
英国女王他的收入,一半也都是不动产租赁取得.
或是我推文讲的南合兴,陈中和之后分家的其中之一而已...
因此不动产很适合家族性产业,可以一代传一代.传一百年都算小case.
只要你现金流不要炸掉,他就是很稳定..然后又简单..
他只是赚钱没那么快而已.
当然啦,更多人是用不动产当根,然后作延伸投资.
例如传说中台湾真首富的林家兄弟...
手上也有银行阿,也有媒体产业阿..
但它们真的根,就在不动产.
如果追到大赚钱的产业,就大捞一笔,然后来囤积不动产.
如果延伸的产业挂点,那也只是皮痛肉不痛.
当然也有外务玩过头结果整个烧死的,最典型就是东帝士...
外务开太多玩过头,结果一次倒.
另外一点,为啥不动产的人都很低调.
因为你看.不动产的人只要浮出水面,通常都会被教训..XD
因为眼红的人太多...XD
三黄一刘就是典型.
(但其实,像刘妈妈还不是到今天都在继续炒房...阿就~~低调叫各位快点忘记他)
你看,一出头就被教训...所以现在全都很低调.
你可以在自己的产业中私下红,但是没事不要上媒体上节目上新闻被采访.
不然会被教训.
因为满地买不起房子的,会群起攻击你.
不像郭台铭,他怎样高调都不会有事情.
这也是为啥,林家兄弟富比世排行被低估那么多,他们都无所谓..XD
甚至,某些人还会搞出一些"幌子产业"来表面上包装自己.
让世人认不出她其实是一个炒房炒地皮的...