※ 引述《Sam27 (Sam)》之铭言：
: 就像林口三峡10年前一坪12万，台北50万
: 不可能说林口三峡涨到30万，你觉得太贵就跑去买台北，
: 因为30到50你怎摸捏也捏不出来吧，虽然差距收敛，你还是只能买林口
我持不同看法跟各位分享。
以你说的为例，林口三峡10年前 12/p, 台北 50(台北50应该是指老公寓) 　
同样室内空间要 25 坪的自住需求好了。
10 年前买林口三峡公设32%来算接近 37 坪加个车位100万总价544万。
10年前台北市同样买 25坪老公寓总价要 1250 万。
照你说的现在林口三峡涨到30而台北老公寓不动(价格差距收敛)
买林口变成 37*30 + 150(车位只算涨50万) = 1260万，台北老公寓还是 1250 万
你说会不会有人因为外围跟市中心的价格收敛到几乎没价差而回笼去买回市中心？
这答案我认为是非常显而易见的。
外围之所以有大涨的空间，不就正是因为之前和精华区有足够多的价差？
当涨到价差不存在或没什么差别时，原本去外围的买方自然就会开始松动了。
因为他们会发现去到外围，并没有比较划算！

但是市中心没物件释出阿

中心释出的价格不是1260啊 板上不是有一间开1980哈哈1260能买的地方大概又要被嫌弃

每坪12万算起来要1025？ 我怎么算起来才500多

你等著看年底人口数就知道，尤其这两年台北加速流失第一季目前看起来流失速度愈来愈快，林口增加速度也是变快会收敛，大概是外围12->50，台北60->75

搞不好那时候外围变蛋黄

我投Sam一票 好的 低基期的外围会涨得快很多

外围是因为机能起来才涨 台北机能就顶了 所以我觉的短期还是继续流失

蛋黄现在是老人在囤金条 你真的拿他没办法

但我觉的如果像sam讲的差距 就会收炼了

基本上会买老公寓跟新大楼已经是不同客群 重视的东西不一样

我倒觉得价差不会收敛 只是高基期涨幅就低

100j04

我觉得不一定欸,市区的老区房价是可能输外围新重划区

台北市的实居不减反增，一堆都是没有户籍的租客原本的居民反而因为买了新北新房子把户籍迁过去

台北设籍人口减少是因为要结婚离开爸妈家户籍的

统计上看起来是变少

很多台北人被洗出去新北没错他们的市区公寓没卖，租人收房租

但租屋人口多不代表是买房子的需求方

若是算涨幅的话 双北大概都低了 基期太高 不然台南高雄那种涨幅才高

还有一个是台北市的老屋屋主真的开始离世啦 好多继承的

或是他们的父母还住在北市，只有小孩结婚离家

100个人，99个人都想买房，30个人有头期款可以签约可以马上就签约的人才是买房子的需求力量，租房子不是

一样是3000的房子 要选台北破公寓还是新北重划区

户籍人口变少就代表买房设籍的买盘减少了啊 租客再多都是租客要自己买的时候还是乖乖买新北大楼这么简单的逻辑为什么都能拿租客出来护航人口流失 爬楼梯爬到血压过低？

老公寓头期超过600 预售只要先拿落差很大

需求的定义是，1.要有钱 2.想买...缺一就不能算在需求

*预售只要拿300

100个台北租客，你觉得有几个身上有400万头期款??????你说得有道理，但回到数字大概就是

台北市公寓就当打折买地送屋还可以 闲钱置产不折旧

每个月有600个台北人选择迁出、有200个选择买进迁入

多数台北原生年轻人买不起台北市是事实但现况是少数人跟外地买盘就吞得下小小的供给

新闻说去年台北市7万多人洗出去，但4万多人冲进来... https://i.imgur.com/SyPAqeC.jpg

蛋白涨到接近蛋黄价，就没人买蛋白了，犹如常识

不知道有没有工作人口或者上下班移动人口的数据可以看这比人口迁入迁出准确 市中心还是抢手 那这些迁出户籍人口原本的房子呢？如果真的人口都流失我是乐观其成 代表我哪天真的可以反攻台北市事实上 设籍人口流失 居住人口没流失 市中心还是香喷喷

不会 因为越来越多人知道要选新大楼

看到30年，人口流失都是小事，真的大陆对台湾的想法才是重点，保佑美国都是老大吧

蛋白涨到近蛋黄价 蛋白还是会声称市中心会移转 举信义区的例子 蛋白会相信自己就是下一个信义区

林口想变信义区 就坐等台北变湖就可以了

等台北变湖 可能要拜托子孙烧纸通知了

台北市户籍人口还是会持续减少 记得台北市自己的预测 未来30年还要再少60万 但租屋需求与转到外围通勤比例会增加只要台北还是政经中心 还是会有源源不绝的打工仔租屋需求不过依这个速度 台北市很快会少一个副市长

蛋白: 市中心会移转唷 台北可能没落 新北林口变蛋黄

我真的觉得台北人有变少，觉得

我怎么完全没有感觉台北人口有减少

台北人有没有变少不知道，但以前住新北现在住台北，偶尔下班回新北老家吃饭，明显感受到往新庄三重方向的捷运，跟之前同时间比人比以前多

外围有特殊状况带动吵做,会有一波大跳跃.那波跳跃抓到后,投资中长期的就可以跑了..XD因为不会再度产生这种大跳跃.除非他又发生下一次极度重大的变化,再带动吵做.但秉著政府很爱平衡发展不然会被其他地方靠腰的态度.一个已经大跳跃的地方,要再发生下一个大事件在跳跃一次.机率非常低..XD就像,林口好了,他大跳跃一次...你要他在跳跃下一次,在其他地方包含六都涨幅都稳定下.单纯林口在比别人多涨个翻倍这种可能性.这种情况...除非你在林口台积电盖两个厂...XD不然很难再度发生.so...对中长期投资而言,之前那一次大跳跃抓到.中长期就可以转战他处.中长期看的就是这种大跳跃...这种中长期的很多地方都有类似现象.台南南科,竹南科学园区,淡海新市镇,乌日,最近的冈山.除非你是钢需在这边,否则大跳跃抓到,其实就可以换地方布局.之后这些区块的涨幅,就会趋于稳定.但对中长期而言...稳定的增值,摊提那么长的投资时间.投报率会很不怎么样.因此中长期会更贪心的需要那种,落后,热吵,大跳跃喷发..放5~10年那么久的时间..等地绝对不是累积稳定增值而是一次疯狂的大跳跃...这才是中长期投资最重要等到的东西.你如果要长期...也就是10~20~30年这种.那不如回去找市中心转移的下一个目标区域布局.市中心才可能利多连发,然后让一个地方成为"神".你可以赚他成为神之后不受其他人价格比价的特权.所以长期除非你是屯土地,不然买房子不爱外围.放太久了,外围最旺的烟火爆发后,后面就很平淡.阿你放那么久烟火都放完了还不走?等开饭阿?而大跳跃的抓法也不难.

30年后的购屋刚需只剩现在一半

这样讲没错 外围贵了 中心也会开始涨 或是买更外围

呵呵 那北大是如何跳跃再跳跃 C大你对台北真的没那么熟 台北相对于高雄台南有两个优势 就是土地不多 交通又方便很多 所以那种蝗虫炒完一块就二三十年不会再炒的情况 只会发生在南部 所以南部看什么很热就去追的菜鸡投客就会挂 但台北的只要不要杠杆太大 大不了出租凹个十年都还是会有不错的报酬北部很多重划区都准备涨第二回合了 不然就是想一些大家爱酸的其实都起死回生了 原因就我讲的 选来选去 任何想在双北落脚的一般人就是只能买这些地方 就算台北市蛋黄不涨只维持通膨速率 但一般人也不会因此买得起那差距太大特别是现代人愿意挤蛋黄住古蹟(>30yrs)的越来越少 会去买古蹟的人80%是投资啦 跟s大一样要收租等著中都更乐透 有价值的蛋黄老房会慢慢被有钱人收光这些都更后一般人就买得起了吗 都更只会更贵好吗租客存够钱也只能往蛋白或重划区买了 加上台北交通未来仍会不断进步 届时往外围买也不会觉得没面子 自然就往外去住 现在一堆人在犹豫只是因为面子不愿意去住自己有机会买得起的地方

说实在的我还怕人家知道我比他有钱

同意c大，其实两位讲的逻辑没冲突欸。我也觉得林口跳到某个程度之后就会开始跟双北各地保持一个价差在，不可能独强。台北很多重划区当初也算某种资金炒作回档很久了。不过认识包括我三个朋友都属于去年回防台北市，当初买外围都几年了=_=也该存一笔了，看过前波高点的菜鸟们觉得划算。不过菜鸟回防还是只买得起老大楼老公寓，我自己重划区是给爸妈爬不动楼梯住。老板回防就是看预售了，不过还在看，北市精华区案量少...未来只是价差多大反正就会洗成一个动态平衡...双北自己，还有六都间。

内湖 信义以前都不算台北喔

恩 以最近台北的新成屋 3500万买不到室内25+平车确实是开始有点换屋族嫌小 首购嫌贵的状态

外围跳跃最大的特色就是,他会跳到跟市区处于稳定的相对价格.也就是本来市区100,外围3,落差很大.然后再某一个很关键的刺激产生,就会有一段时间热炒.会把外围炒做到60.之后就维持跟市区100:60的比率一起走.中长期要赚的就是3跳跃到60那一段.之后100:60也许有微幅变化,无论是100变成110,或是60变成70.它们无论哪边产生比率变化,都需要非常非常久的时间.甚至,例如100:60要拉升到100:70,这段变化时间可能会远超过3被热炒成60的时间.中长期会嫌这个变化速度太慢,摊提时间投报率太烂.所以中长期就跑了..XD至于如果是中心100外围60达稳定盘.长期置产会买市中心.理由是,市中心安全...没有一个政府敢放生市中心.但是外围,你光政治风向不对,就会被教训.外加外围长期后可能会凋零,换新的外围取代它的地位.所以长期10 20 30年这种,比较会优先考虑市中心.这是安全性的问题,你会放长期,你会对安全诉求要求很高.so..中长期和长期策略是不一样的.

还是比较认同ceca大分析