前文恕删
刚好趁这篇文章主题
分享一下收租VS一般房的差异
可能会有点偏题
不要见怪
很多人对于收租型的案件都有不同类型的疑问
有些人觉得收租套房非市场主流、买卖周期又长、贷款难贷
买来投资效益不高
又有些人的疑虑是说收租效益这么好
为何又会有人想卖
我个人认为
收租类型的物件是这样
他是一种稳中求胜的概念
因为持有这类案件
你的现金流永远不会出状况
而当你现金流没有出现状况的时候
你就很难会有被钱逼到 急售、贱卖 甚至最后赔钱求售的问题
也因此在销售时，更容易等到高价
这是跟价差不太一样的地方
举上一篇S大的例子
他最后选择的走向就是 价差 走向
现金流 V.S 价差
从来都是两种截然不同的投资方式
没有孰对孰错
富爸爸说没有“价差” 无法致富
但没有“现金流” 无法自由
我们终究要在这两种投资类型中，取得一个平衡点
买价差类的案子
当你一个月负现金流1万元，来期待他未来会涨价甚至都更的时候
你敢买几间这样的案子?
或许他涨价或都更的利益很大
但你能持有这种案子几间？
5间，你一个月就负5万；10间，你一个月就负10万
买越多，你就越不能放弃你的本职收入
越不能放弃你的本职收入，你就越难自由
因为买价差的案子
永远是你要认真工作养房子，而不是房子养你
或许有些人会认为
我买得很便宜，缺钱随时卖掉转现金就好
话听起来有理，但细想下去
会明白这是一个风险极高的思维
我们持有一个资产，就是希望等他涨价到最大效益
然后一举脱手获利
但谁说得准房价已经到最高点了没?
明天要跌、要涨，最后都只能掷杯才知道
很有可能当你想变卖现金的时候
市场风向剧变，你想卖还卖不掉
没遇过的可能无法体会
奢侈税上路时，房屋成交量瞬间从金融海啸后的历史新高
一路跌落之冰点
但当时房价可是节节高升阿
却有多少英雄好汉，都是倒在这一刻
因为当他们刚好需要用钱时，想变卖个一两间
但他手上5间、10间价差案，每个月负现金流10几20万
几个月没卖掉，就是负现金流百来万
市场上多少大咖投资客
都是在这过程中撑不下去，倒在这里
尤其是买预售屋作价差这类型的投资人
市场好的时候，他们红单转让，赚钱跟飞机起飞一样
但市场一反转，成交量急冻的时候，第一批倒的都是持有这类物件最多的人
因为当转不掉时
他们要付的款项更大
二期款、三期款、交屋款 随便一个都几十上百
没钱交屋怎办？
只好断头了....
你听到那些以前新庄副都心、桃园青埔断头的
都是这样来的
但反过来看
你很少看到持有一百间以上收租套房的投资人
会因为市场反转，他整个就垮掉的
跟你说
不可能有
如果真的有，一定也是在外面玩了一些跟房子无相关的东西
做生意失败阿....期货选择权阿....赌博阿...之类的
因为持有收租套房的投资客们
共通点都是现金流非常稳健
现金流嘎不过贷款不会买嘛
如果嘎得过贷款，就剩下房子租不租得掉的问题
而以现在房价节节高升的状况
租屋人口上升也是必然的趋势
(因为越来越买不起...只好租房子)
这类型房东唯一的风险
就是房子租不掉而已
今天政府给你限贷、奢侈税、房地合一税，市场冰冷时
对这类型的投资客来讲就是
“喔...那算了先不卖，再收个几年租金看看状况”
等著等著，风头过了之后
房价又回温了，这时后再拿出来卖，又能获利出场
价差永远都有，只看你赚不赚得到
一个产品可能会从10元涨到100元
关键在你等不等得到他涨到100元的那一天
或是你在他涨到100元之前，就被持有成本击倒了
说这么多
也不是要说收租套房多好
收租套房最大的问题
跟大家理解的一样，就是“不好卖”
但这里说的难卖，是拿来跟一般住家格局比起来相对难卖
收租房他当然也有他自己的市场
只是比一般市场小得多
仲介来店10个买方不知道有没有1个想买这类型的产品
所以会造就一个问题
“在大环境大涨的情况下，他的价差相对少”
98年大涨期
最好赚的
莫过于市场主流产品 3房2厅、2房1厅
当时真的是今天签约隔天卖
而因为大环境增值
你持有这类产品，真的是随便开价，都有可能成交
但同时间的收租套房
并不会因为大环境增值
他跟着大涨
记得当时我买一个社区大楼一坪22万，两年后35万卖出
一坪13万价差，30坪大概获利400
但我买一个收租套房8%，同样过两年，我卖6.5%，才赚不到180
这就是在大涨时不如一般房的价差显著差异
所以我认为最好的方式
是要做资产配置
所谓资产配置，就是价差+现金流同时进行
用现金流的案子，去养你价差的案子
再用价差得到的获利，继续增加你的现金流
这样无限循环，才能源源不绝
我以前目标也是纯做现金流
最高曾同时100多间套房在收租
这会有一个优势
你光一个月的租押金，就能再买一间房子
缺钱装潢的时候
等两个月，装潢款就齐了...
但就像我前面提到的
做现金流就是大钱换小钱
我可能拿300万头期款，去换一个月5万月收
“不做价差，难以致富”
所以后来我也调整了一下资产配置
目前走向大概是这样
7成现金流、3成价差
这意思是若手上共有10个案子，7个做现金流，3个做价差
现金流可以供应生活费、帮忙cover价差带来的负现金流
价差就能尽力等待到最大值
这样就是一个满完整的资产循环
讲到这里
千万不要认为现金流产品就不会有价差
其实做得好
现金流产品的价差甚至是不输一般房型的
因为虽然销售期长
但你经得起等
我曾卖掉一个案子 没捷运站的5+6顶加
当时底价1400实拿，月收7万
当时有好几个仲介买方出到1350、1380凹我见面谈
虽然只差20万左右，但我分毫不降
理由很简单
我一个月收7万，你要我降20万，那我不如再收3个月....
最后在我坚持之下
有另一组买方出到超过底价，1450成交
皆大欢喜
但这个心态是纯作价差的时候很难有的
因为如果我同时持有5个价差案，一个月现金流负10万
我就会很想低一点先卖掉一两间换本钱回来
这也是人之常情
不小心打太多了...
好像还没回复到为何这类房东要卖屋
收租案的房东卖屋有很多可能性
缺钱、转投资、管理很累不想租了、房子有问题都有可能
我最近出掉台北很多投资套房
都是收租很稳定的产品
目的其实也是集合资金
转投资土地盖电梯套房
所以不用想说这种案子干嘛卖
总会有人卖的
你唯一要注意的是房子是否真的没有问题
有没有漏水、有没有处理不了的违建等等
现在做套房
最怕的就是被检举、邻居的困扰
如果都排除了
基本都资金运用而已
这倒是不用太担心