就是腾笼换鸟进行式啊
房价处于高原期，
虽然过去几年台北市新屋供给不多，
但是受限于房价，
与交通及福利变化，
导致人口往外围新北与北桃园扩散，
所以北市房价这几年相对表现是落后
其他五都与新竹的
很正常的都市圈扩大状况
也只有这种人口流动，才有空间
在城市中进行都更重整
总不能要求台北市人口继续成长，
建设继续增加，然后房价不能涨吧，
从供需上不合逻辑
市中心蛋黄区已经像你说的这样
很久了，信义路、仁爱路跟天母
与民生社区道路街边店人流都这几
年都少很多了
一方面是人口老化，一方面是电商
影响，还有就是人往商场集中了
以天母来说，天母社区人流变低了，
不过天母sogo现在平日也是很多人
在吃饭购物，你观察石牌站跟芝山站
捷运的人流其实都还是很强
这种人口移动不要太在意，台北市人
口老化反倒是比人口移动更危险，老
人消费相对于年轻家庭是差很多的。
另外，这几年台湾比较好的是制造业，
特别是电子半导体相关，的确北市能
吃到的就业效应有限有比较间接啦
※ 引述《MiniArse (型男)》之铭言：
: 乳题。从2015年开始，台北市每年净迁出的人口大约是 0.93万/2万/2万/2万/
: 2.8万/4.4万。换句话说从15~20年，这六年净迁出大约有 14~15万人:
: https://www.cardu.com.tw/news/detail.php?39514
: 先来聊聊对非观光区商圈、店面有啥影响 (当然影响一定包含疫情)，
: 欢迎讨论:
: 1. 传统东区
: 2019 老店松满楼、去年敦南诚品歇业。忠孝东路店面空置率一度破10%
: 顺成一度表示如果不是因为店面自有，可能会撑不下去。
: 2. 复兴南路清粥小菜
: 盛况不在，40年老年无名子歇业，一条街愈来愈冷清。
: 3. 信义区
: 新兴百货零售热区，日正当中。但松仁、忠孝东路口的台北首间金矿咖啡
: 也是收摊。那附近的消费主要还是由周遭白领上班族 + 豪宅住户撑起，
: 过了百货打烊时间，只剩威秀附近电影、夜店撑场。
: 4. 天母商圈
: 沉寂很久了。麦当劳、全台首家 Starbucks 撤出，再加上交通限制，
: 以在地客为主。
: 5. 民生社区
: 原本富锦街生气澎勃，文青下午茶林立，听说也收了不少家。民生东路上
: 老店 illy 收掉后，换了麻糬松饼名店，前阵子也收了。
: 6. 公馆
: 比较少去，猜跟过去比生意也差了很多。
: 7. 师大夜市
: 同上
: 8. 西门町
: 疫情关系观光客不来，情况很差。朋友亲戚有好几间店面，最近周转吃紧，
: 压力山大。
: 台北市房价愈高，新一代人口往新北、桃园、新竹外移是可以预期的。
: 尤其是跟着护国神积及其供应链移动，各大科学园区 (竹科、中科、南科)
: 早就涨了一轮。以首善之区台北市来说，去年下半年房市的确有波上涨，
: 尤其中正区临沂街某案快速以均价每坪三位数成交消息一出来，让
: 业者振奋。但如同先前版友所说，其实台北市不论预售、中古、豪宅，
: 除了少数个案，有接近但似乎还没全面回到 2014 前后的房价高点，也就是
: 投资客尚未全面解套。
: 去年底央行开始打房，针对第三间限制贷款，又造成部份买家观望。
: 长期观察北市的商业活动，包括自己住的地方附近，发现入夜后，人气
: 跟以往比真的是有差了。连锁咖啡店打烊时间以前是晚上10:30，后来提到
: 到 10:00，最近竟然提早到 9:30。 几家台系的连锁店则是已经收了。 @@"
: 几次打烊时观察这些消费客，几乎都是鱼贯往捷运站方向移动，住新北的比
: 例应该颇高。事实上几次大约九点多经过新北第一圈 (大坪林、板桥/府中)，
: 发现热闹程度似乎比北市市中心还高?
: 不敢说人口外移会让北市房价大跌，但我认为影响绝对是有的。
: 去年下半年几个4~5000万以上的预售热卖清光，但价前能喊高的只有新案，
: 且侷限于口袋比较深的买家的金钱游戏，位子一偏 + 总价高，挂在那卖不掉
: 的也还是有。
: 综合以上所述，店面基本上我是不太看好(也买不起)。住宅来说，还是会有
: "脱北"的移民潮。但感觉新北板桥、中永和来说，老屋2000万以内，新屋 3000
: 以内还是最好卖，超过这个价钱，除非地理位置绝佳，要去化恐怕还是需要时间
。
: 欢迎讨论。