基本上新成屋的成本就是 土地+营造+管销+利润
你问台北市我就用台北市举例
京华城最后标售价格372亿
依戴德梁行台湾投资及顾问服务部资深协理赖一毅表示，
京华城若以开发A+级商办为目标来试算，
合理平均每坪月租约2,650元，以3％租金投报率反算，
每坪行情约106万元，扣除兴建成本每坪15万元，
依京华城占地面积4,986坪、容积率560％概算，
每坪土地合理价格应为815万元，土地总值约406亿元。
里面会有30-40%移出来做住宅开发
特地作住宅开发是因为那边新成屋可以卖到一坪120+
比商办还高
我们拿这个案子来举例
在取得土地的时候开发商土地成本每坪就746万了
楼地板营造成本15 560%容积 每个地坪再加84万营造成本
746+84=830已经比每坪土地合理价格815高
总销依算式可推回每土地坪899万 总销448亿 总成本414亿
******经sdhpipt大指正更新营造成本算式******
15 * 5.6 * 1.6= 134
总销算式 (815+134)*4986
成本746+134=880 *4986
******总成本439亿 总销473亿******
易言之预计销售楼地板单价管销和利润
就算多抓30-40%卖豪宅 顶多也多卖30-40亿
全部都卖的非常符合预期 也只赚30-40亿
还要付利息 和工期销售等等等的不确定性
看到这里你明白了吗?
土地和营造价格占了所有计算的9成 土80 营造10 杂项10
其他的杂支利息管销扣下去利润看起来占比非常低
已经不是建商想赚你多少钱的问题
是土地和营造成本在决定走向
那土地和营造成本未来会怎么走?
土地攸关地方政府财政 土地的价格只要往下走
金融秩序和公家财务都会崩盘
工资和建材就不用讲了 未来盖房子有可能比以前便宜吗?
在台北这个案子里土地价格决定了不管有没有人买单
推案就是只会一直往上走 顺道一提
先不管当年威京集团20年前盖京华城成本多少 卖372亿有没有赚
接手的中石化 根本就是威京集团的子公司啊....
底下就不贴强雄图了...