※ 引述《inwindwei (风)》之铭言：
:
这次央行的降低成数政策与预售屋实价登录政策，
之后建商在推案时，
建商就不会开这么高价了吧？
因为投资客变少了？
林口A9前段新案应该跌到3开头？
A7新案变到2开头？
板桥江翠回到4开头？
虽然知道版上一堆投资客和仲介
: 但大部分潜水的还是准备要买房的人
: 觉得还是分享一下买房前看到的事实和这次实价登录的关系
: 比起这次预售屋要实价登录 12/08的贷款成数变动根本不值得一提
: 以数据来看 12/08受影响的户数才4000户 占整年房屋交易量的...1.3%
: 但预售屋炒房占比却超高
: 以超高的新竹自住率来说也才七成 那三成就是投资客 (30% vs 1.3%...)
: 炒房又以预售屋为最大宗 因为风险最低 利润最高 又不用贷款
: 去买秒杀的预售屋就知道将近100%都投资客
: 而去看实屋会发现两年内要卖的房子很多是预售屋时期到现在投资客卖不掉的
: 超过五年的才几乎都自住
: 自住率低的一些重划区应该远不如新竹 但一样秒杀 可想而知投资客占比...
: 实际去买房会发现房价是这样被垫起来的 (其实版上也很多人提过了)
: 1. 建商把大量红单给大型投资客买 一买就是一层甚至有听到20户~30户
: 2. 剩余红单释出给小投资客 小投资客会以每位2000元的排队费买下数户或1.2户
: 所以新闻说那些排队秒杀的案子不是假的 只是自住户通常没这个经验去排红单
: 那红单几乎就都大小投资客买去
: 3. 大型投资客红单转单透过代销 小型投资客透过仲介
: 其中透过代销的方法就是如果代销跟你说自备款要很高(某建商很多这样)
: 那有可能就是代销帮大老板转红单 而且会在销售中心约好几组人
: 约好以后再一起开卖 (我就遇过)
: 小型投资客透过仲介大家都很清楚就不赘述了
: 4. 红单转约后 等到卖得差不多只剩2.3.4.顶楼的时候 买红单的投资客开始找仲介
: 转约卖下一手 通常就是自住客 但行情好也有可能再转到下一手投资客
: 5. 预售屋盖好后自住客发现不喜欢 过两年和没卖完的投资客又拿出来卖
: 所以当你买新成屋的时候 已经经过好几手炒房了 红单>买卖契约>换约>盖好卖掉
: 红单赚50-100+换约赚100-200 就被投资客赚了100-300 (当然中间还有仲介费啦)
: 有的甚至还不只:
: 举例来说某立委买红单价没卖出去 价格是单坪52 (建商大概也不敢多赚立委钱)
: 因为立委没要炒房放著 导致实价登录现出真正的底价和其他成屋的价格(68-72)
: 这个价差还比我看到的都还要高 (不是立委也不是大型投资客很难买到底价)
: 而这次预售屋需要实价登录可以说少了换约价
: 先不管政府下一步要不要打红单 (目前的取缔只抓的到散户投资客)
: 你买的成屋价格就少被垫高100-200万总价
: 为什么可以说少了换约价?
: 因为要课房地合一税阿 两年内买卖要课重税 预售屋差不多就盖2-3年
: 这个效果差不多跟和房地合一税上路差不多 那时打房打八成没打到预售屋
: 现在就是连最后的预售屋也将成为净土
: 当时房地合一税一上路房价马上崩
: 从历史来看这次预售屋也应该...
: 刚刚有地震 是不是暗示什么要崩了?
: 就算房价续涨 但往后大家买的房子都少被炒100-200万岂不乐乎?
: 12/08那波就开始有一些些抛售了 这波实价登录一上线 嘿嘿...
: 不要说只有预售屋有差 因为投资客不只投资预售屋 还会投资成屋
: 预售屋要断头 手上的物件只要有一件可以卖掉就能过关再撑两年卖掉
: 第一个想卖得当然是最不好卖的成屋啦~~~
: 祝大家都买到便宜的梦想房~~~