客户自备款不足 建商两招应变
04:102020/12/09
工商时报 朱汉仑
央行打炒房，预售屋交屋恐将引发争议。据了解，不少预售屋近来已进入对保、交屋阶段，
但倘若买屋者为央行禁令的“管制户”，即要办第三户房贷，成数将从原先预估的八成降至
六成，恐怕因自备款不足的问题无法交屋，将在购屋者与建商间引发争议，甚至不排除掀起
一波“解约潮”。
行库高层指出，根据目前掌握的讯息，建商应该会有两种方式应变，
一是因为客户无法取得足够的房贷，而导致双方解约；
二是建商本身借钱给客户。
如果解约，购屋者要支付“违约金”，根据不动产业界普遍的行情，买预售屋的购屋者若到
交屋时因为本身现金不足而解约，建商大约会收取购屋者已缴金额5～20％不等的违约金。
另一种则是对于银行提供贷款不足的部分，由建商让客户“分期付款”，通常口袋够深、本
身为大型集团的建商较有这种“本钱”，会由购屋者开票给建商，然后建商再让该客户针对
银行贷款金额不足的部分分期付款。
此外，因为央行管制令来得突然，银行审查中的土建融案也“两样情”，若不用送常董会，
由总行授权即可放行的案子，即可依照原有的七成、八成通关，但倘若必须送常董会，建商
只能眼睁睁的看着案子的成数硬生生被砍。
对明年土建融业务，银行看法趋于两极，部分行库认为仍会温和成长，也有行库认为，央行
管制成数使许多先前祭高成数抢土建融业务的民营银行，无法再以高成数取胜，业务反而有
“大爆发”的机会。
https://www.chinatimes.com/newspapers/20201209000158-260202
心得：
从“杨四条”来看，第三、四条等于卡住建商财务杠杆，建商将难“以案养案”，势必得加
快去化余屋，以健全财务状况。
第三条降低开发商的土融成数，除限贷六成五外，还须保留其中一成在动工兴建后才能拨贷
；第四条则限缩余屋贷款，建商财务杠杆幅度缩小，也无法把库存融资套出现金，建商抢地
银弹缩水。