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明明买方都会嫌，为什么房子一定要先装潢再卖？投资客揭圈内真相...
撰文者傅恪恩
2020.04.08
那天和投资客小陶去看他在装潢的物件，不知道聊到什么，我们的话题来到“为什么物件一定要先装潢再卖？”毕竟，不管怎么装潢，总是会有买家嫌不喜欢，表示买下要重新弄过；或认为不需要，该物件就算没装潢，自己也能接受；或心存疑虑，怀疑投资客装潢都是偷工减料、掩盖瑕疵，物件如果真的好，何须搽脂抹粉。
这样一路听下来，似乎装潢好像也不是必要？把物件清空，留价差给下一手买家自行发挥，虽然赚少一点，但不是更省时省力？
只见小陶一副你太天真的模样，对我笑了笑说：因为，买方看不懂。
他认真的表示“虽然多数自住客看屋，总爱说‘这间就算没装潢，我也可以。’或者心爱嘴嫌‘投资客都赚太多了，这些装潢我不喜欢，到时候也是要拆掉重弄。’但说白了，今天真的空出一间没整理、没隔间、没规画的二手物件，就算价格便宜，这些自住客也没本事捡这个便宜。”
“没本事？”看见我略显疑惑，小陶干脆讲白：所有赚钱投资问题，都在于道理看似简单，做起来却难。拿股市来说，想赚钱就是“买低卖高”，讲出来跟废话一样，就算不玩股票的人也知道，但认真一想，你真的知道哪时叫“低点”，哪时叫“高点”？
中古屋也是一样，隔间做好、装潢整理、家具摆上，看起来都没啥难度；但今天如果是原始屋况，你如何跳脱现有的框架，看着平面图，依照现况和坪数做出适合增值的规画？它的大小能够再多隔一房，还是该让原有起居空间变大？现有的装潢得完全打掉重练，还是能够保留哪些省下来？
大概是感慨，聊到这，小陶忍不住分享了自身经验。像他这样的投资客，在圈内经营久了，自然而然房仲有A案（编按：指产品价格、条件好），往往会是第一手获得消息的人。当然关系培养都是互相，小陶如果觉得物件真的A，也是接到电话就会跳起来，放下手边事冲现场去看，适合就下手，不让报线的仲介失望。
有一回，房仲推给小陶一个真的A案，台北市顶加盖满只要千万元出头。内行人都知道这价格是真的便宜，就算是完全没有多出来的那一层加盖都划算的那种“便宜”，但因为他那时手上物件不少，所以几番犹豫之下，还是决定放弃。
但自己不买，这种好案子也难得，小陶脑袋里顿时浮起了老同学近期要投资房地产，并再三恳求他帮忙留意适合物件的身影，于是冲著交情，他便顺水推舟的拨了一通电话给同学，告知对方如果要去看屋，他可以帮忙联系仲介，让他直接到现场。
原本想的是拉同学一把，但那一头的老同学听到讯息，虽表达感谢，却只敷衍的表示自己再来找时间，跟仲介约空档去看。一开始小陶以为同学不懂行情，还苦口婆心的劝道并说明物件的难得，但对方表示因为自己还在吃饭，而且时间不早了，所以真的不打算出门。这有如对驴弹琴的操作，让小陶顿时如同被泼冷水一般，醒了。挂上电话，他默默的把老同学划进黑名单，不再浪费自己宝贵的时间和专业。
很多人看别人赚，总喜欢说“凭什么？”“看起来那么简单，我也可以！”但往往你真的走近这些人的身边，你才会发现他们是“凭什么”。说白了，想学人买股票赚钱？那也是得学技术看盘、看基本面；想学人当投资客赚钱？那也是得养眼光挑好物件。虽然我们看别人总觉得赚得容易，但人家背后都真的有付出、缴过学费的，就如小陶事后对老同学的评语“连看房的热情都没有，还要别人介绍A案？”
为什么仲介有便宜稀有物件，一定先报给投资客？很简单，仲介就是要成交。投资客看得多，价格是不是真的好、条件是不是真的稀有、物件到不到位，人家一看就知道。决策时间少、决定速度快、配合度高，就算是三更半夜，一通电话也是马上来看屋，沟通在同一水位上不拖拉。
反观自住客，尤其是刚看屋的那种人，你可能报了好案，他也不懂得珍惜，甚至房仲排除万难、挤位子让他先看，他还会告诉你，我爸妈要看、风水师要看、我回去再考虑两三天看看，这种都是会让仲介气出一口老血的蠢话。
仲介眼里，A案大家都在抢，你还在慢慢考虑，代表什么？
1.你眼界不够，所以就算价格好，你也不知道有多好。
2.你认知不够，所以当大家“真的”排队在抢，你可能还想着那些人收多少钱来排队。
3.你专业不够，所以不懂物件附加价值所在：能补登？要重隔？得分割？可出租？等都更？
4.你能力不够，所以没法当场画格局、算税负、估预算、抓时间、评估投报率值不值得。
5.你经验不够，所以始终担心有没有注意到的风险，根本没有自信下决定。
我们老是羡慕别人赚得多，嫉妒别人赚得快，但机会来了，扪心自问，自己又“凭什么”能够抓得住、赚一把。说到底，投资也好、自住也罢，想要买得便宜的硬道理，与其妄想屋主各个撑不住跳楼大拍卖，还是老老实实的多做点功课最实在。