我还是挑出来讲好了.
房价是炒家决定的...不是自住户...
可以凌驾于炒家之上的,叫做"政府"...并且还要"中央政府".
市场一般在没刺激的情况下,都处于很迟钝的状态.
因此,你要房价涨跌,需要刺激.
跌需要恶性资金收缩崩溃,以及大通缩....
这个因为我川抓狂起来带世界搞宽松,目前未来10年内基本上看不到.
因此要看的只有涨.
而房价要涨我以前讲过,你要等自住户这样慢慢抢货买高上来...
太慢了...一年往上爬个1%就很厉害了.
房价要涨就是要炒..
炒就是,一头是建商,建案越推越贵...
另一头就是我们投资客,把最低价的房子全都买走,然后加价卖.
而其他所有需求买家,甚至包含包租公...
全都是我们把价格拉多高,他就要被硬塞到嘴巴里吞下去.
今天高雄例如最便宜的3房是500万,哪一天我们这样一路吵到1500万.
买家就是要吞下去,管你什么人口外移,薪水多少..
你不吞,包租公就会买下来租给你...
因为,他租金收益还是高于贷款利息+税金...
至于说房价上涨后什么有没有钱买..XD
这就又是搞错状况.
例如我手上10间房子,都1000万好了.共1亿.
房价涨10%...
银行认定我的资产就成了一亿一千万.
因此...我一间房子都不卖,再跑去银行贷款1000万出来.
然后贷款买个三间1000万.
从头到尾,我口袋的钱,一毛钱都没出.手上就又多了3间1000万的房子..
这才叫买房子...
所以你们什么薪水多少是什么??
包租公手上20间房子,之后就变成25间,30间.
我们转卖的,手上本来10间再转,也可以变12间,15间.
到最后,市场流动的房子,一堆都在包租公和我们炒家手上...XD
自住户越来越买不起,就沦为租屋...
所以房屋自有率就不段下降.
然后....
恭喜台湾,进入了欧美的不动产世界...
英国伦敦甚至号称快一半的房子是外资持有.
世界各大主要都市,房子都在少数人手上,例如川普...
因此..
你为啥要讨论领薪水的人买不买得起??
这是资金说话的世界...
这一次大涨.
基本上上涨的主力都是投资人..
因为,真自住户都还后知后觉...XD
它们还在等房价崩盘,还在等疫情是不是房子可以更便宜.
其实进场的人比率并不多.
但是疯狂的投资人,无论内行还是外行.
都卯起来跳入市场.
无论是以小换大,或是大的卖掉拆两间小的.
或是多买几间收租,或是多买几间屯屋.
也因此,上面不是有说什么三房比较没有投资客..
那个也只能笑笑..XD
买来以后给小孩住拉,买来自己有空要住拉,买来要换屋换了两年还没换过来拉之类的.
对阿,在代销眼里,这些都归类为自住户阿...XD
但是其实你会发现,这段时间,这种人可是市场主力之一喔..
而实际上,它们的本质,一堆都是屯屋,或是买去出租的包租公.
不过目前这个状况还只限于"降息"带动的效应.
也就是,房贷的压力下降,让那些买家现金流能力上升,因此有能力多买一间...
但是实际上对于向我们屯屋的来讲,火还没烧起来勒..
因为目前房价刚涨一波,这一波还不够多.
因此我们屯屋的,还没开始启动"拿其他房子去抵押贷款之后再把钱拿来多买两间"
对阿...我目前今年买五卖五,但其实中间滚动的钱还是同样一笔.
而那些屯屋的物件例如我的店面,我妈的店面之类的,依然放在那边并没有去动它们.
单纯就是短期物件,卖掉一间买一间...
但是要是今天房价涨了30%之后...
你就会看到我门跑去拿店面和其他长期囤置的物件,做抵押贷款,多借一笔钱出来.
之后我应该会多配置几间长期持有屯屋的物件..
然后短期转卖的房子量再增加几间.
因此到时候手上的物件,数量会上升好几间,当然也可能减少数量换成比较大型的物件.
so...真正因为房价增值而让我多买几间房子的状况,到现在还没发生.
快要发生而已.
因此到今天,你看到什么美术馆农16新湾区涨了10%,西屯北屯涨了10%.
那只是开胃菜..
单纯只是降息造成第一批卡现金流压力以及贷款信用评估额的人,可以多买一两间.
而产生的涨幅..XD
而之后,涨幅产生的更大涨幅....也就是屯屋族/包租公,增贷资金出来扫货的..
大概会在一两年后,才发酵.
那时候涨幅就会更可怕的惊人....
因为屯屋可是非常非常庞大的资金...那个随便一个都市翻个30%,可是几兆为单位...
对是几兆.
你一个市场得资产,有几兆的潜在战斗力,是怎样一个故事,自己去想.
这些膨胀的量能,只要一部分滚入不动产市场.
你是觉得之后的涨幅会怎样..
而之后又大涨,涨了之后又拉升几兆的能量..
这样循环下去...
只要政府不挡,到时候就像北京上海那样,炒作到一坪80万很难吗..XD
而其中..
请问跟你们薪水有什么关系??
跟产业有什么关系?
跟实业有什么关系?
so....
以上讲了一堆可能有点乱,来懒人包一下.
不要讲什么以前外国干嘛的.
以今天的局面做一次沙盘推演给你们看.
在"政府无挡"的前提下.
1.降息=>有固定收入者因为现金流压力下降和信用额度上升,而多买一两间房子造成涨幅.
2.房价涨=>屯屋的因为资产价值上涨而去增贷出来多买几间房子屯.
3.房价大涨=>更多人资产价值上升而借更多钱出来多买几间房子.
4.房价涨到所有人都吓呆的数字=>因为贷款还是有资金压力,开始反压持有房子的贷款人
5.房价泡沫.
而泡沫与否的压力点怎么看,就是我爱讲的那个万年公式.
房贷利息+税金 vs 出租投报率
(如果再大跌的时候,会产生出租投报率略高
如果再大涨的时候会产生出租投报率略低的状态.)
而已台中和高雄,出租投报率大概在2.5~3%的情况下.
房价翻三倍叫基本.
翻到四倍就可能会卡在临界点上.要死不死,不动产市场低迷,屋主死撑,但是又还没崩.
(也就是跟北京上海差不多冏况,北京上海就是价格炒过头卡在崩溃边缘)
不过因为房价炒高的同时,也会把租金炒高.
因此实际市场很可能台中高雄可以达到5倍的房价....
也就是一间公寓要卖你2000万,45坪新三房平车要卖你5500万.
你说不可能.
奇怪台北人都吞得下去...你觉得凭啥你有资格不去吞??...XD
当然啦,以上建立在"政府无挡"的情况下.
但政府不会放任这种情况产生.
而政府是唯一可以凌驾于我们炒家之上的庄家.
所以到最后还是看政府的态度.
不过讲点阴毛论.
请问,跟政治最有关系的钱...来自哪边.
1.金融业.
2.不动产.
so......你说如果涨的很夸张..政府怎样都会挡.
(第一波挡的办法大多都是,限制贷款,提高银行准备率让放房贷额度有所限制等)
但是...执政者一般都会愿意让房价再高一点在高一点..XD
台湾历史以来,只有十大恶人之首张盛和真的打过房.
因此,之后几年市场会怎样变化.
我们看下去就知道...
科科~