楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2020-07-08 16:33:53150万现金,买美术馆两房.
我是不知道你还有没有机会抢到4字头的两房...
我记得上一次我在讲美术馆的时候,市场上还剩下最后一间开价498的两房.
现在市场最后一间应该是开520...
无脑买这个就对了..!!!
当然如果你有能力,买三房"平车"会更好(因为三房单坪价比较低,之后单坪价差会收敛)
如果你现金收入金额很多,也可以拼三房.
三房拼六字头...目前市场最便宜应该是开70x.
(PS.以下讲到美术馆三房四房,基本上都限定搭配平车...
机车不是不能买只是我用平车产品做demo对比价位数据比较方便,毕竟大多都是配平车
至于两房是以不带车位为主)
对喔,以上价格,不算2F,不算宾果家族,并且必须是正美术馆,中华路正路边的都不算.
(宾果不是不能买,是他有自己的行情,宾果请买在单坪16.x...
例如现在宾果有一间四房,那个杀下来应该就是16.x)
美术馆我自己是买四房,因为四房其实感觉之后会更可口...
这是因为释出量+单坪价的关系....
不过其实之后涨起来,两房三房四房差异也没那么大就是了.
单纯只是如果可以多赚一块钱,干嘛少赚的概念...
至于挑货的心法就是.
单价总价都要看,然后再低单价中买最低总价的那间.
当然也可以在低总价中,挑最低单坪价的那间.
(所以你不会挑七百的两房但是单坪18这种,必须是五字头以下的两房再找单平最低)
心法的终极奥义就是.
抢走最容易切入美术馆的物件,垄断市场低价产品,提高美术馆进场门槛.
让下一个想要切入美术馆的人,只能在你头上买更贵的东西,帮你抬价..!!
为啥最近不优先建议公寓.
那是因为新的一波涨幅已经开始,并且从美术馆和农16和新弯区发酵.
而新弯区,正勤你来不及了.他踩上6字头成交...之前4xx的时候你没进现在就不用进了.
诺贝尔因为菜篮族投资客套在里面太多,筹码混乱.
所以她还会再11万成交价那边打滚一段时间.
(因为会一大堆白痴菜篮族被套太久乱卖11万,行情会一直被他们扯后腿)
31期你也来不及了,价格跟农16差不多贵.
(是谁把阳光情人的两房扫光光??)....XD
而中山路两侧那几栋,就更不用说..虽然它们涨不多,但是因为以前涨太多,所以还是很贵.
其他弯区零散的房子你要买变成很赌运气,运气不好你可能两年都找不到好投资标的..
所以新湾区你可以宣告放弃....所以往回退看农16和美术馆.
而农16和美术馆一般来讲是看你高兴.涨幅是挂在一起的没啥差别.
为啥我平常都在讲美术馆而不是农16.
那是因为我在农16被开红灯右转罚单开到机车驾照被吊扣.
所以很赌烂农16,外加车超多很烦..
(前不久在农16出没)
所以我会优先讲美术馆...
而老屋方面.
老公寓甚至老大楼,因为前几年我们投资客疯狂涌入.
所以你应该可以看到老公寓和40年老大楼很夸张的表现.
你自己现在搜一下整个市场所有40年大楼待售产品,你就知道..XD
现在屋龄都不屋龄了,25 35 45年的价格都拉到剩没丁点差额.
一般来讲我投资客可以接受45年屋是25年屋的8成价格.
也就是,同一个区域,25年屋如果是15万一坪的话,45年屋应该在12万一坪.
但是现在45年屋很多行情都破13甚至有的要攀14...
这样你在屯老屋的意义不大.
至于为啥不屯25年屋..
恩....请问老社区25年屋一坪要15~16.
美术馆1x年屋一坪19~20.
你为啥不买美术馆...XD
尤其美术馆的新屋大概最低也要27w/p.(平均大概都在28~30)
(京城皇居和龙腾是因为旧建照+超高容积造成采光超烂,所以她有一些户别单坪很便宜
这两栋是特例,并且以后应该也很难再有类似的东西)
新屋27,1x年屋理论价应该在22~23,更何况平均在30的话,那1x年屋理论成交价在24)
并且这都还是美术馆和其他区域傻傻分不清楚的状态.
(其他区域新屋成交价也要25上下平均..价差太低)
但蛋黄区优势还是在那边,并且现在领涨...
之后炒作新开始还是会先集中从蛋黄区炒作...
所以虽然美术馆其实相对去年(我去年就在版上讲美术馆,基本上已经涨了5~8%)
去年还可以追求18~19.今年19~20,并且19的物件变成很稀有.
或是说,去年开价4字头的两房,开价9字头的四房都还有..
今年开价基本上五字头的两房,10xx的四房都剩没几间.
(那个随便扫一下就光了,等到扫光后,会以六字头两房和12xx四房为主.
尤其四房1200以下的物件量剩好像不到10间...这就是我优先买四房的主因
等到这几间被扫到,那四房行情直接采回1200)
所以屯屋的话.
我会建议以美术馆的低单坪价中的最低总价,或是低总价中的最低单坪价为优先考虑产品.
当然短期还是继续开心公寓透天老大楼...
反正贵买贵卖,我只要转手卖得掉,我管你现在已经涨多少...我就可以继续玩.
直到市场认为老公寓老大楼的价格已经夸张到不如去买其他产品.
(也就是如果老公寓价格炒到跟25年屋(同室内坪)价差不多的时候,他们会转向买25年屋)
这时候短期再来转弯就好.
不过因为大多数投资客都菜篮族,所以大多都集中在公寓和大楼.
因此对我们老鸟投资客而言,当发现公寓和老大楼开始不好卖的时候.
我还可以躲去老透天产品里面避难...XD
菜鸟和菜篮族不太敢碰老透天...这变成我们限定产品.
而老透天最近这两三年价格其实有点死鱼盘....赞.!!!
反正商场就是这样子,当大家都热的产品还有肉,就先去割,
自己可以独占的市场以后再慢慢吃
没什么人多的地方不要去,而是要靠你的经验和能力,挤去人多的地方把市场玩到烂.
人多的地方不要去是对菜鸟和菜篮族说的,对我们不适用..
短期心法和中长期屯屋心法是不一样的.
中长期我会很强调相对价格.
相对新屋价格,相对其他区域价格,相对其他物件价格.
然后去选取被低估的地方...(被低估的地方不一定是弱势区,像现在是蛋黄区被低估)
这就是我所谓的不动产相对论.
另外,选定产品方向后挑货.
就要特别注意"筹码面".
像诺贝尔筹码混乱不要买,你要等那些菜篮族菜鸟投资客都杀出筹码干净后才进场.
不然你会一直被扯后腿(之前正勤被扯后腿已经很赌烂了,没猜到这么多菜篮族在里面)
因此整个新湾区涨翻,又一堆新屋在那边哄抬价格(梦时代二期都要动工了).
但是诺贝尔就是不建议买入...这是筹码问题,跟他什么房子多烂素质多差都无关.
你素质有比七贤大楼差吗?你房子有比七贤大楼烂吗?但是七贤大楼涨翻了你知道吗??
另外,例如美术馆,我会优先选择四房也是因为四房筹码安定.
低价物件释出量少,因此一人一间把筹码洗一下,他往上喷就没人挡得起来.
并且你要知道,对于股票,买家可以选择不买...不买对他一点影响都没有.
(就像恒大吵翻天.结果散户都不跟,主力一度自己被自己套在高点出不了货..XD)
但是房子...你老婆就是想住美术馆,你不买你老婆就会照三餐跟你冤家...
所以不动产洗筹码,然后哄抬价格之后,不怕钓不到鱼来追高...XD
因此不动产会更注重所谓的"盘中变化"以及筹码面...
盘中变化就是,现在市场上挂卖物件有哪些,数量有多少,释出速度有多快..
这是不动产投资非常重要的观察项目...
至于屏东.
屏东其实最近很像是高雄的一个区的概念.
类似冈山的存在感.
请问冈山有没有涨??
有...
那屏东有涨有啥好意外的??
如果你住屏东,你屯房计画是十年以上..
那你直接买屏东就好,跑来高雄很累.
当然如果你是两三年期,高雄市中心蛋黄区可能会有更强的喷发时间造成的效应涨幅差.
可以蛋黄区捞一笔后再回屏东等涨幅扩散过来.
如果你住高雄...那你跑去屏东买干嘛??油钱也是钱耶,除非你是借口顺便去吃冷热冰.